乐居财经北京 徐迪 4 月 16 日，北京城市副中心 0202 街区 FZX-0202-6026 地块项目设计方案公示。

该地块曾在去年 12 月 13 日出过一版设计方案，当时项目名称为通州区土桥中路西侧棚户区改造项目。

地块位于通州区临河里街道，东至土桥中路，西至玉桥东路，南至土桥中街，北至 FZX-0202-6025 地块（金隅花溪云锦）。

项目建设用地约 1.04 公顷，建设用地性质为 R2 二类居住用地，总建筑规模 3.66 万㎡。

此前公示方案中，总建筑规模为 3.78 万㎡，新方案中地下建面由原来的 1.5 万㎡减少至 1.38 万㎡。

除此之外的指标没有变化，容积率仍为 2.2，控高 30 米，局部 36 米。

住宅楼排布无变化，仍然靠在地块南端边线处，只是将原来的 3 栋拆分为 6 栋，8 层和 11 层分开。

主要变化体现在配套楼方面，东侧新增景观大门。

此外，新版平面图将住宅楼底色做了调整，可以清楚地看到南向的内嵌阳台和北边设备平台等扩容空间。

地块西侧的商业配套楼由原来细长的不规则形状改成相对方正的矩形，楼南端增加出租车站点；层数由原来的 2 层，改为：北侧 2 层，南侧 3 层。

开闭站位置不变，新增一处配电室，活动场地由原来的中央位置，向西移动至地库出口附近。

东边的消防应急出入口，改为人行及消防出入口，做了景观设计，成为小区正门。

南侧原人行出入口成为小区侧门。

调整后的平面图，明确画出了南向内嵌式阳台 + 南北各 1 个设备平台。

按照此前公示，6026 地块总投资估算为 25.56 亿元，所需资金全部由北京市通州区住房保障事务中心筹措解决。

建设单位为北京隅通置业有限公司，即北边商品房金隅花溪云锦的开发主体，为北京金隅嘉业房地产开发有限公司的全资子公司，隶属于金隅股份（601992.SH）。

金隅花溪云锦所在的 6025 地块由金隅嘉业去年 11 月初以近 12 亿元底价摘得，折合楼面价 2.5 万元 /㎡，销售指导价 6.2 万元 /㎡。

建设用地约 2.15 公顷，总建筑面积约 7.34 万平方米，容积率 2.2。项目规划建设 8 栋 11 层洋房，共 266 户。

配建 900 平方米幼儿园 1 处、500 平方米社区管理用房 1 处，以及综合能源站 1 座。

住宅面积段为 108-125-138-153㎡，全四居户型，3 米 + 的 " 好房子 " 层高标准。南向通面宽内置阳台进深 1.5 米，北向设备平台 2.7-3.3㎡不等，端户有侧边飘窗，综合使用率可达 90%。

项目已于 1 月 24 日取得建设工程规划许可证，尚未取得销售许可证。

地块土地出让文件中明确提到，鼓励底层架空和设置连续雨棚方式，提供舒适的人行空间，跨玉桥东路两侧建筑可设置人行连廊。

但在公示的设计图上，并没有看到架空层和风雨连廊。

此外，建筑要求上，鼓励住宅采用坡顶形式，7 层以上坡顶率不低于 30%。建筑风貌总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色，柔和灵动。

金属线条轮廓搭配大片玻璃幕，呈现简洁明快的现代风格；飞檐设计则是中式元素，契合新中式风格的建筑风貌定位。

区位图显示，地块紧邻东六环，往南两公里就是环球影城，距离八通线土桥站直线 700 米。

通州老城区配套稍显落后，商业主要是南边的华远好天地，基本能满足日常生活需求；

教育资源比较丰富，包括临河里小学、运河中学附属小学、北京第二实验小学（通州分校）。

附近旧盘基本都是金隅开发的，东侧是金隅香溪家园，西侧是自由筑和花石匠，二手房价 4 万 +。

在售新盘也比较多，以刚需 + 改善为主，包括云璟揽阅、能建京玥兰园、璀璨公元、颐瑞府等，指导价均在 6 万 /㎡左右。

招商蛇口梨园项目云璟揽阅于 2 月 22 日取得预售许可，准售 353 套，销售指导价 6.2 万 /㎡。

3 月 27 日，云璟揽阅西侧一路之隔的梨园 6007 地块正式挂牌，起始价 6.36 亿元，将于 4 月 29 日开标。招商蛇口有意拿地，已于数日前就该地块发出招标计划。

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