文 / 乐居财经 徐酒眠

特发服务（300917.SH）持续增收不增利，董事长陈宝杰连续三年被降薪了。

4 月 20 日，特发服务刊发了 2024 年财报。报告期内，公司实现营业收入 28.64 亿元，同比增长 17.00%。行业持续深度调整，上市物企营收增长乏力，增速在此之上的不到 10 家，特发服务表现已属行业优秀水平。

不过盈利层面，增收不增利的困境愈发显著。同期，实现归属于上市公司股东的净利润 1.22 亿元，同比增长 1.24%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1.05 亿元，同比增长 3.69%。

受到宏观经济下行压力及房地产市场调整的双重影响，物业管理服务市场需求变化，行业转型升级背景下，深耕园区业务的特发服务近几年也在走向多元。

2022 年，通过市场化拓展医院业态；2023 年，通过增资扩股完成对四川大金源天鼎物业管理有限公司 51% 控股权收购，进入能源物管赛道。

2024 年，再度收购了以金融机构物业为主业的成都交子融汇商业运营管理有限公司 51% 股权，并先后中标湖北、广东汕头 2 个政府办公楼物业管理服务，首度进入政府办公物业领域。

不断寻求市场版图的拓展和延伸，特发服务盈利能力却在持续下滑，毛利率不断走低。2024 年录得的整体毛利率为 11.69%，同比减少 0.5 个百分点。

乐居财经《物业 K 线》注意到，董事长陈宝杰 2024 年领取的税前报酬总额再度减少；同时总经理崔平，以及 4 名副总经理也均有较大的降薪。

毛利率五连降

时间线拉长，自 2020 年上市后，特发服务近五年（2020 年— 2024 年）的营收增速分别为 24.40%、52.54%、18.60%、22.04%、17.00%；归母净利润增速分别为 52.01%、13.14%、1.46%、5.30%、1.24%。

营收与净利润增速创新低，利润率持续下滑。2020 年— 2024 年，其毛利率分别为 20.76%、16.75%、13.69%、12.19%、11.78%；净利率分别为 9.77%、6.93%、6.06%、5.30%、4.65%。

而 2024 年上市物企平均毛利率为 19.2%；受亏损物企阵容扩大影响，平均净利率约为 4.2%。

特发服务深耕企业园区综合设施管理服务 ( IFM ) 业务，客户图谱覆盖华为、阿里、字节、腾讯、小红书等头部互联网企业，以及深圳口岸、中国移动、国家电网等大型国企。

分业务来看，综合物业管理服务是特发服务的主要收入来源，2024 年贡献收入 23.64 亿元，同比增长 18.30%，占总收入的 82.55%；政务业务实现营业收入 2.86 亿元，同比增长 13.18%，占总收入的 10.00%；增值业务实现营业收入 2.12 亿元，同比增长 10.55%，占总收入的 7.42%。

营收占比较高的综合物业管理服务毛利率下滑，是拉低特发服务整体毛利率的主要因素之一。2024 年，该项业务毛利率约为 8.15%，同比下滑 0.16 个百分点，而上一年同期下滑约 2.96 个百分点。

在营收成本构成表中，综合物业管理服务的人工成本与业务外包成本占比超 7 成，后者在报告期内同比增长 80.49%，达 10.15 亿元；政务服务的业务外包成本激增 334.89%，约为 403.43 万元。

行业分析者表示，特发服务的业务主要集中在在华南、华中、华东区域，这些区域经济发达，当地工资水平和物价水平高于其他区域，且近年来持续上涨。随着自身业务进一步增拓，以及客户对物业服务质量要求不断提升，未来其人工成本、外包成本还会不断提升。

以科技赋能提升运营水平，是当前物企盈利破局的关键点之一。

不过，特发服务却在裁减研究人员数量和投入资金。2023 年的研发人员数量从 2023 年的 62 人减至 48 人；研发费用投入同比减少 2.14% 至 500.91 万元。

高管集体降薪

盈利能力受考验，董事长陈宝杰连续三年降薪了。

财报披露，陈宝杰 2024 年从特发服务获得的税前报酬总额 127.45 万元，同比减少约 25.32 万元。而 2020 年— 2023 年，他的税前报酬总额分别为 106.07 万元、195.4 万元、178.78 万元，以及 152.77 万元。

从最高点的 195.4 万元到如今的 127.45 万元，三年累计降薪超三成。

现年 57 岁的陈宝杰，曾任特发集团董事会秘书、职工董事，特发信息股份有限公司副总经理，深圳市特发地产有限公司总经理，2017 年 12 月至 2018 年 10 月任特发物业董事长，2018 年 10 月至今任特发服务董事、董事长。

此外，总经理崔平、董事冯宇，以及 4 名副总经理均有较大的降薪，数额在 20 万元以上。

2024 年，崔平的总薪酬约为 118.25 万元，而上年同期约为 142.3 万元；冯宇的总薪酬约为 94.5 万元，而上年同期为 117.87 万元。

同期，副总经理王立涛、尹玉刚、何能文、关宇的年薪分别为 109.30 万元、112.63 万元、101.01 万元、99.77 万元，分别较上年同期减少 25.1 万元、22.16 万元、30.53 万元、33.56 万元。

乐居财经《物业 K 线》也注意到，2024 年 9 月 6 日 2025 年 1 月 20 日，特服服务员工持股平台银坤公司，通过集中竞价先后两轮共减持了 253.5 万股股份，合共套现超 1.11 亿元。

特发服务在 2015 年 12 月成立的管理层和核心骨干持股平台银坤公司，截至其上市招股意向书签署，该平台共有 72 位持股人，陈宝杰、总经理崔平在员工持股平台的持股数量最多，王立涛、尹玉刚也有持股。

此外，尽管业绩有所波动，但特发服务管理层表示，公司经营情况稳定，盈利状况良好，为积极回报股东，与股东分享公司发展的经营成果，在保证公司健康可持续发展的情况下，拟以 2024 年 12 月 31 日公司总股本 1.69 亿股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 2.50 元 ( 含税 ) ，合计派发现金红利 4225 万元 ( 含税 ) 。

2022、2023、2024 年度，特发服务累计现金分红金额超 1.13 亿元，高于最近三个会计年度年均净利润的 30%。

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