乐居财经北京 徐迪 懋源云纪户型图和高清效果图来了。

洋房的实际得房率能做到 100% 以上，阳台进深达到 3.5 米，让 " 台 " 直接升级为空中庭院。

叠墅做了一系列概念感和格调仪式兼具的创意设计，包括 " 阳光八角厅 " 与 " 光感悬浮楼梯 " 等等。

1、建面约 220-440 平米的洋房户型

南向四面宽，包含南向客厅和三个套间卧室，大面宽、短进深，客餐厅及庭院相互贯通，全景视野延展。

奇数层南向主卧开敞阳台，北向开敞阳台；偶数层为南向其余三开间外接开敞阳台。

2、300 平米叠墅

南北双庭院，进深规格约为 3.5 米。

首层 "enjoying 空间 "，大挑高环景会客厅，庭院与客餐厨区域相连；二层为 "living room"，南向三套间 + 多功能室。

3、490 至 660 平方米的双拼别墅 -E 户型

超大景观庭院，独立宴会厅 + 中西厨配置。

客厅采用双面观景巨幕设计，南北通透；首层南向套房可以直接通往庭院。

4、建面约 550 至 630 平方米的双拼别墅 -F 户型

独立入户体验，穿过花园庭院是玄关门厅，会客区 L 型景观面，至少容纳 20 人的宽敞宴会空间。

地下空间设计方正，既可分隔使用也可整体规划，极大地提高了空间的使用率和灵活性，可以根据居住者的需求自由打造多功能区域，如娱乐室、健身房或是私人影院等。还设有一个独立车库。

懋源云纪地处中央别墅区，项目总用地面积为 17.11 万㎡，1.1 的容积率，共包括 4 幅子地块：

0104、0107 为住宅地块，地上建面合计 16.6 万㎡，规划 153 栋住宅楼，包括 16 栋洋房、15 栋独墅和 122 栋双拼，共计573 户；

东南角 0105 地块规划为 1 栋 9 班幼儿园，总建面约 0.52㎡，容积率 0.8，限高 18 米。

0106 为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面 1.17 万㎡，容积率 1.0，限高 24 米，拟建设两栋 2 层（部分 3 层）社区商业，2# 楼首层架空。

本月初的发布会上，懋源副总裁刘强说，这个项目，懋源主动损失了 8000 平米的容积率。

这句话背后的意思，以懋源云纪 6.1 万 /㎡的指导价计算，相当于放弃了 4.88 亿货值。

即使按楼面价算，也是 2 亿的地价成本。

损失的 8000 平米在哪里？

规划要求两幅住宅地块地上计容建面 17.4 万㎡，但懋源云纪报规的地上建面为 16.6 万㎡。

为了得到更为舒适的楼间距，项目没做满容积率。

极大可能地成全了别墅的境界。

要知道，懋源云纪独栋和双拼别墅的占比高达 45%，这在当前北京市场上堪称 " 绝版业态 "。

项目所在地块成交于 2024 年 9 月 12 日，总价 43.2 亿元，综合楼面价约 2.67 万元 /㎡，销售指导价 6.1 万 /㎡。

考虑到板块需求，同时平衡地价成本，懋源云纪做出了一套别墅 + 洋房的高低配设计方案。

沿着小区西北边缘是 16 栋 11 层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有 15 栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

1、主力双拼产品：共 144 户，参照懋源璟橒项目，一层层高 4.2 米，二至三层层高 3.3 米，设计精良的前后庭院和下沉花园。

2、方型双拼产品：共 94 户，与主力合院相比，户内空间和下沉庭院更为方正，主要分布在地块的集中别墅区域。

3、复式产品：共 70 户，楼栋 11 层总高度 36 米，层高约 3.2-3.25 米，是懋源璟橒户型的露台升级版。

4、平层产品：共 160 户，层高约 3.2-3.25 米，多为懋源璟橒户型的露台升级版。

5、一层一户产品：共 49 户，层高 3.2-3.25 米，部分位置独特，如 1-44# 楼栋位于 " 金角 "，可观览故城记忆景区。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了 6 栋 11 层洋房。

这 6 栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51# 这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达 4.6 米，地下两层。

其他 14 栋独栋别墅都是地上 3 层，共计 10.9 米，平均层高 3.63 米。

早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

这也就解释为何懋源云纪的独栋别墅没做统一排列，而是杂乱无章 " 藏 " 在小区里。

懋源实现了产品创新与政策平衡，使项目在严格的监管环境下成功获得了开发绿灯，同时保留了高端别墅的产品特性，满足了目标客群的需求。

项目的空间布局也充分考虑了居住者的隐私和舒适度。别墅檐口高度为 10.9 米，根据日照系数 1.7 计算，南北间距需要 18.5 米，而懋源给出了 19 米的间距。

这种超出标准的设计，在业内并不多见。很多别墅项目往往利用规范从二楼的房间开始计算日照，从而缩短间距以获取更多楼栋数量。

独栋产品采用 " 天伦合院 " 设计理念，将传统院落空间与现代生活方式融合；

双拼产品则将前后楼栋分离，形成真正的双拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的阳光照射。

此外，" 好房子 " 新规中最重要的一项，通过提高得房率，增强居民 " 获得感 "。

顺义楼盘早有实践。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南北设备平台和挑空空间，均不计入产权面积，百分百赠送。

懋源云纪在扩容空间打造上更是极尽所能，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

为了让高身家客群有更好的体验，懋源另在小区中央位置配套楼的一侧，留有下沉庭院会所空间。

同时，为了方便设置小区正大门，懋源把街坊路从原来的 "L" 改成 "S" 型。这不仅符合 " 曲径通幽 " 的风水理念，还在实用层面避免了穿堂风。

但是这条街坊路的改动收到了一些反对声音，项目设计方案的反馈意见中提到：由于街坊路对外开放，并要求保障车行能力，建议保持直线进行规划。

对此，建设单位表示，土地出让文件中明确，道路规划线位及线形可结合后期建筑设计方案进一步优化，街坊路已按照《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》的要求进行设计。

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