文 / 乐居财经 严明会

" 为进一步优化战略布局，将更多资源与管理精力聚焦投入在一二线核心城市 "，4 月 30 日一早，融创服务（01516.HK）宣布全面退出彰泰服务集团。

根据公告，融创服务全资附属公司融远投资与广西老彰家物业服务有限公司（简称 " 广西老彰家 "），在此前一天已签署股权交易协议。据此，前者将向后者转让广西彰泰融创智慧城市运营管理有限公司（简称 " 彰泰融创城运 "）80% 股权，总对价 8.2662 亿元。

在交易安排方面，各方初步协议交易完成日不晚于 7 月 15 日。此番交易，预计将为融创服务带来 4200 万元的净收益。

资本市场给出了较为积极的反应，公告当日融创服务股价收涨 3.37%，报 1.84 港元 / 股，总市值约为 56.25 亿港元。

四年前，2021 年，也是在 4 月份，孙宏斌亲自到广西会见了彰泰老板黄海涛。二人一拍即合，在地产和物业板块达成深度合作。

一边是融创中国（01918.HK）与彰泰集团成立合资公司，另一边是融创服务宣布将收购彰泰服务 80% 股权。两笔交易经过一轮价格调减，最终前者以 91.7 亿元达成，后者以 7.3 亿元成交。

但很快，恒大出现坍塌迹象，紧接着地产寒潮四起，曾经叱咤风云的头部房企一个个陷入债务危机，融创也未能幸免。行业巨变，曾经怀抱期待、白字黑字敲定合作条款变得难以兑现，" 分手 " 成为必然选择。

2024 年 11 月初，融创中国官宣与彰泰集团经过协商解除合作，后者以 32 亿元的代价收购合资公司 80% 股权，完成后将持有合资公司 100% 股权。地产项目分家，融创在这笔交易中做出了较大让步。

如今，轮到融创服务与彰泰服务分道扬镳了。根据公告，本次交易代价参考了当年的收购价，同时按照彰泰融创城运 2024 年税后净溢利计算的市盈率约为 12 倍，这个数值不算低。

资料介绍，彰泰融创城运持有广西彰泰物业服务集团有限公司 100% 股权，后者是一家位于广西壮族自治区的综合性物业管理服务提供商。

" 收购事项将有助于进一步增加本集团在广西壮族自治区的业务规模及管理密度，并提升本集团在广西壮族自治区的竞争力及影响力。"

四年前，融创服务发起收购之时，彰泰物业约有 2478 万方合约面积及 1197 万方在管面积，其中大部分项目都位于广西，管理业态涵盖住宅、酒店、文旅、商业综合体等。

当时，物企规模比拼如火如荼，这笔收购为融创服务迅速打开了广西市场。不过紧随地产行业深度调整，彰泰集团在二三线城市的地产开发业务承压，也影响彰泰物业的规模增长。

数据显示，截至 2024 年底，彰泰物业的在管建筑面积约为 2049 万平方米。财务方面，2023 年、2024 年，其税后净利润分别约为 8395 万元、8539 万元。对比 2020 年的除税后纯利约为 8331 万元，彰泰物业一定程度盈利增长表现乏力。

乐居财经《物业 K 线》注意到，2021 年融创服务收购彰泰服务形成的商誉约为 5.94 亿元。

由于项目拓展速度及利润率低于预期，且融创服务管理层预计彰泰服务的新增物业管理服务规模将不及此前预期，加之服务成本不断增加，导致彰泰服务于 2024 年 12 月 31 日的使用价值下降。

基于谨慎性考量，2024 年底，融创服务对过往收购彰泰服务产生的商誉，计提减值 7470.4 万元。

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