最近楼市陆续开始回暖，但有一个地方的数据却让我太震惊

就是距离北京市区仅 30 公里的：燕郊

和昆山、惠州一样，这几年环一线城市日子都不太好过

市场信息预估数据，仅供参考

但对比高峰期，昆山、惠州房价普跌 30-50% 左右

燕郊整体下跌超过 65%，是所有环一线城市里跌幅最大的

从 2017 年巅峰期的均价 3.4 万 /㎡，来到了目前的 1.2 万 /㎡

据说个别小区甚至跌去 7 成以上

我找出了几个成交量较好的小区，发现最大跌幅为 76%

看见这个数字忍不住倒吸一口凉气，这已经不是腰斩了，膝盖以上几乎全无

而且这种痛楚对燕郊的房东来说，已经持续很久了

哪怕当下这个小阳春也有些无力

数据来源：贝壳

包括前两年，甚至还传出过 " 免费送房、不要首付 " 的新闻，引起一波不小的舆论

曾经的环一线神话、" 全国第一睡城 "，如今一步步跌落神坛

燕郊，大概就是这类城市在如今楼市生存困境下最极致的样本和写照

不过为了验证是否真有这么夸张，以及这种环境下当地人真实生活状态又是怎么样的

我决定出发北上，实地去一趟燕郊

什么最能诠释燕郊环一线的生活，我想是从这里的通勤开始的

行政上燕郊归于河北但地缘紧挨北京，于是国贸上班、河北睡觉，成了燕郊在世人眼中最大标签

去之前我对两地之间的距离还没有太大感觉，直到坐在出租车上司机提醒一句 " 出北京了 "

打开地图一看，仅仅一河之隔

河对岸就是通州，哪怕到北京市区也不过 30 多公里

也因为这样的距离导致了燕郊最大现状：睡城

但和拥有 11 号线地铁的昆山不同，目前燕郊到北京还没有通地铁

主要通勤工具就是公交和自驾

一些大型社区附近基本都有直达 CBD 的公交站

比如住着超过 10 万人的福城上上城五期

门口的 814 路终点站就在大北窑，也就是今天的国贸 CBD

不堵车的情况下全程大概 1 个小时零 4 分，但这种情况遇到早晚高峰基本是不存在的

较低的房租和生活成本让燕郊常年保持过量的通勤人口，拥堵成为每天的常态

2024 年燕郊常住人口 87 万，加上外来人口总数 110 万，而其中大概有 10 几万每天都固定在 " 燕郊—北京 " 两点一线的奔忙

当地司机告诉我早上 6 点开始公交站队伍能排上一百米

燕郊人排队乘坐直达北京朗家园的公交

尤其进京检查站附近拥堵非常严重

走京平高速到北务收费站附近，车辆大概停留了 2 分钟

掏出身份证的那一刻，我真正感受到燕郊不属于北京，这里依然是河北省廊坊市

而数十万进京通勤者，每天早上都要经历一次这样的动作

这些无疑又加剧了燕郊通勤的不便和无奈

而这些通勤者选择燕郊，也并不是一场双向奔赴

只是考虑到比北京更便宜的房租和更低的生活成本

走在燕郊内部肉眼可见依然是浓浓的县乡风，道路尽头甚至会出现这样的庞然大物

同时人口混杂，除了东城白领还有全国各地跟随年轻人而来的老年人、儿童，以及北京的网约车司机、装修工人、小商贩等聚集在这里

白天道路公园老人居多，年轻人早出晚归，也无力为燕郊创造更多的经济价值

如今的燕郊看上去已经沦为普通意义上的环一线睡城

而一座新城承载了上百万的过量人口，却无法因此收获更多的经济效益，就相当于消耗大量城市资源去供养一些注定要离开的人

这种情况下，楼市不容乐观似乎也变得非常合理了，但跟随中介转了四五个小区之后

我发现自己还是低估了燕郊楼市的真实困境

02

毫不夸张地说，燕郊房东的心理防线已经被市场击穿

午后正值北方太阳凶猛的时刻，跟随中介我站在了当下燕郊成交量第一的小区门口

福城上上城五期

比阳光更刺眼的是这里的成交数据

链家显示福城五期挂牌 1252 套（截至 4 月 30 日 10：00）

而据中介透露小区月均成交 30 套左右，已经算市场最好的数据了，很多小区甚至只有个位数

算了下挂牌成交比 42：1，如此悬殊的比例背后，意味着如今燕郊大部分房子非常难卖

有的已经挂牌 2 年甚至更久，整体流动性很低

我看的第一套 86 平两房，中介说从 2023 年开始至今没卖掉

像这样的房子小区内数不胜数

也不只这一个小区，整个燕郊情况都差不多

而且就算房东愿意大幅降价，也少有人能迅速接盘

社区品质还不错的天洋城，一套 85㎡两房 4 月份已经调了三次价格

户型观景都是上等，客厅两房朝南，还是难得的落地窗，正对小区中心园林

但中介告诉我 15 天带看了近 100 次却没有一个成交

同样遭遇的还有靠近潮白河的美林湾小区

一套三开间朝南的 88 平两房，年后也降了 3 次，一再突破心理底价

对房东来说，每天醒来就要面对中介的不断劝说，" 再挂低一点，房子才好卖 "

不过事实上中介也说不准底价到底在哪

因为这套房子一周内同时有 3 组客户在看，但每一个买家都在等待那个最低价

另一方面如果卖不动想转租赁，又很难租出高价

拿我前面看过的福城五期为例，之前这里常住人口 5 万、流动人口高达 7 万，撑起了一个巨型租赁市场

但 90 平大 2 房租金只有 1500 元左右

且不说和北京五环外差距巨大，就算对比昆山也不算出挑

花桥金鹰商圈的两室一厅都能租到 1800-3000 元 / 月

图源：昆山房

相对较低的房租是燕郊吸引北京白领的巨大优势，但如今也成了堵住房东们退路的又一块石头

而且说实话相比房贷，租金并不能缓解多少压力

我算了下就算各项数值拉满，不少房东每月还款也在 4000 元左右

更何况那些买在高位的房东月供至今还在一万以上

于是被困燕郊的房东们很多都撑不住了

踩盘当天遇到的几位房东，要么有了孩子着急置换，原有的房子就挂出来卖，要么已经准备离开燕郊了，低价脱手是他们对燕郊的最后一次期待

也因此出现了房子越挂越多、越来越难卖的循环

03

所以燕郊为什么会形成今天这样的局面

一天一夜实地看下来，我对燕郊最大印象就是这里是一个借力而生的新城

从 2008 年北京房价暴涨，大量购房者向东转移涌入燕郊，到 2010 年燕郊认定为国家级高新区，承接北京企业转移

这期间房价也从一开始的 3000 元 /㎡，翻涨到 7000 元 /㎡左右

尤其 2016 年燕郊迎来一个最大借力点：通州

本质上，燕郊楼市正是通州规划之下迅速膨胀的产物

图源：《北京城市总体规划 ( 2016 年— 2035 年 ) 》

2016 年北京总体规划通州为城市副中心

这一年通州房价飙涨至 4 万 /㎡以上

数据来源网络，仅供参考

而仅仅一河之隔的燕郊凭借独特地缘优势，吸引了大量投资客进场，加上 30 万通勤人口创造了海量的市场需求

短短一年燕郊房价迅速翻倍

我在某平台找到一张房价走势图，尽管统计数值或有差异，趋势却是一致的

房价不仅猛猛破万，还直接站上了近三万的水平

数据来源：安居客，仅供参考

2017 年春天，燕郊房价一度达到 3.5 万 /㎡直通巅峰时刻

很多条件不错的新盘甚至开出了 4.5 万 /㎡的单价，整个市场一房难求

楼市的快速膨胀，让所有人仿佛看到了一个光明的未来

但各位别忘了 2016 年还有另一个关键词 " 房住不炒 "

事实上燕郊这座新城本身也不具备抗压性

所以 2017 年 3 月 22 日，廊坊市一纸条文终结了这场短暂辉煌

图源网络

这次史上最严的限购政策斩断了投资客的路，迅速引发房价震荡

自此燕郊楼市走下神坛

加上通州规划还有很长的路要走，目前最先起势的也是行政功能而不是产业功能

没有产业，就意味着对自己及周边楼市的辐射力度十分有限

因此燕郊房价也一路下跌

后来的事情各位大概也有所耳闻，雄安新区横空出世，能级直接跨过之前十余年的国家新区，成为和深圳特区媲美的存在

燕郊更被抢走了风头，楼市逐渐被遗忘

从传奇神话到一地鸡毛，燕郊为我们呈现了一座 " 睡城 " 在楼市起伏中的真实状态

04

但既然外界力量靠不住，那内在呢？

这个问题刚好也是燕郊的另一个痛点，缺乏内生力量

尤其对比其他环一线城市，燕郊的无力感更明显

前不久同事乔不丝去过环沪的昆山，对比高点当地房价跌了三到四成，最近还有回暖的迹象，但燕郊却没有

背后最大的区别就是产业基础

昆山已经当了 20 年的全国百强县第一，GDP 早破了 5000 亿

图源：昆山发布

虽然前几年受上海需求外溢影响，楼市火得风生水起，但本质上昆山并不是靠上海或楼市安身立命的

它最坚固的地方是工业

直接跟各位分享 2 个数据吧，一是2024 年昆山规上工业总产值12398 亿元，连续 4 年破万亿

另一个是外资引入情况，昆山一己之力聚集了全国近 1% 的到账外资

目前还在布局元宇宙、人工智能这些新赛道，可见昆山从来没有自我定位成卫星城、或者睡城，而是完全自主的工业强县

包括惠州也是如此

作为广州第五个万亿工业大市，惠州石化产业已成为全球产业高地，本身底子就不差

还有 2 个全国百强产业集群，产业发展模式上已经和苏州、深圳接近

对比之下，过往的燕郊却一直缺少产业支撑

客观地讲燕郊并不是没有产业，只是没有像昆山、惠州一样形成规模化的产业

我沿迎宾路从南到北骑行，肉眼观感上道路很宽、界面很新

燕郊北部城市界面

但一直到北部科学城附近，路上车流稀疏，路旁生活配套只有寥寥几个

周边基础建设还没完全建好，越往里走人迹、商铺全无，买瓶水都很困难，整体十分空旷

看得出这里的未来让人期待，但距离落地反哺阶段不知年月几何

查了下资料发现目前燕郊的产业发展主要是承接北京的产业转移，打头阵的还是央企总部和外企

现有的产业布局集聚度也相对较低，无法为本地提供大量就业支撑，生活中这里的人依然要去北京、向外跑才有生路

造成这一局面也有 2 个原因

一个是特殊地理位置下的产业规划受限

按照《北京城市副中心控制性详细规划 ( 2016 年— 2035 年 ) 》，燕郊所在的北三县要与通州 " 协同发展规划 "

《北京城市副中心控制性详细规划 ( 2016 年— 2035 年 ) 》

且被定位为 " 生态屏障 " 和 " 居住配套区 "，而潮白河生态红线区就占了燕郊面积的 30%，产业用地空间严重受限

同时行政分割之下，《规划》的落地与执行一直混沌不清，所以很长一段时间燕郊发展都停滞不前

当然本质上还是过度依赖房地产

虽然燕郊 2010 年就升级为国家级高新区，但产业觉醒上稍稍落后于南边的大厂县

当大厂靠潮白新城成为北三县产业领头羊的时候，燕郊还停留在房地产无序开发的野蛮时期，本地经济结构单一

最极端的时候也就是 2010-2016 年间，燕郊土地出让收入占财政收入比重超 50%

GDP 严重依赖房地产，类似生产性服务业（如金融、科技）占比不足 10%

所以当市场下行投资客退去，燕郊向外无法借力、向内力量不足，只能寄生于北京，楼市下行沦为睡城已经是必然

05

今天的燕郊成了环一线城市最极致的缩影

但我们跟各位讨论燕郊并不只是在讲燕郊

而是当下的环一线城市正在集体经历荣光散尽的阶段，毫无疑问这是一个万分痛苦的过程

但浪潮平息之后，这些城市依然有它存在的意义

就像无论北漂还是沪漂、深漂们，都有安家一线城市的梦想，但因为种种限制只能退而求其次

燕郊、昆山、惠州们给了这些人一个拼尽繁华之后落脚的地方

而我眼中的燕郊也正变得和从前不太一样

最让人振奋的地铁 22 号线明年即将通车，路过时我踮脚看了看，神威大街站已经封顶了

这条北京地铁会在燕郊经过 4 站，届时燕郊通往国贸 CBD 最快只用半小时

估计明年又有很多人选择到燕郊开启新的生活

但曾经的房价奇迹大概率不会再出现了

而那些曾经买在燕郊的人，并不是都有能力果断离开，也会因为房子、工作、家人继续留在这里

以上为正文，来自余奔雷

这是真叫卢俊公众号的第 6050 篇原创文

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