本文来源：时代财经 作者：梁争誉

李嘉诚家族的长实集团旗下北京高端项目御翠园因 7 折出售，再次引起关注。

近日，北京御翠园启动 " 贺母亲节，庆交楼在即 " 推售活动，推出一批房源。时代财经致电御翠园售楼处获悉，此次推出房源包括建筑面积约 140 平方米三房、建筑面积约 185 平方米三房和联排别墅，均价约 9.8 万 -10 万元 / 平方米。

" 现在有优惠活动，如果付款（条件）好，部分房源可以享受到折扣，大概在 7 万元 / 平方米。" 该名工作人员补充称，付款（条件）好，即 "7 天之内签约交首付款 "。

御翠园正在销售房源于 2023 年 7 月获得预售许可证，包括 3 栋平层、6 栋联排别墅，共计 473 套房，备案价在 9.07 万 -9.97 万元 / 平方米之间，部分户型单价超过 10 万元 / 平方米。

2024 年 10 月，御翠园曾推出一批特价房，单价在 7.5 万 -7.6 万元 / 平方米。此次推售房源单价最低约 7 万元 / 平方米，相比最高备案价打了 7 折，比去年 10 月价格亦有所下降。

据财联社报道，为补偿去年购房的老业主，御翠园提供两种补偿方案：一是补装修，按照每平方米一个固定的价格，为老业主进行装修；二是补差价，按照不同户型给予 80 万 -100 万元不等的补贴。

去年以来，长实集团在香港、上海、东莞等多个城市均曾采取大幅折扣销售策略，但北京市场始终保持相对稳定的价格体系。北京御翠园此次 7 折销售，打破了此前长期存在的价格差异局面。

北京御翠园，图源：长实集团官网

劲敌环绕，御翠园 7 折入市

御翠园所属的北京朝阳东四环朝青板块，被称为 CBD 后花园、CBD 商务服务区，毗邻国贸、燕莎、三里屯等多个成熟商圈，同时临近姚家园公园、朝阳体育中心、将府公园等市政配套。

来自项目方面的信息显示，御翠园此次推出的房源，高层单位总价 980 万元起，较 2023 年的备案价下降近百万，联排别墅总价 2900 万元起。

和二手房对比，朝青板块二手房价差距较大，价格分布在 5 万 -10 万元 / 平方米之间。根据贝壳找房，老牌豪宅星河湾，4 月参考价约 9.4 万 -9.7 万元 / 平方米。

" 御翠园降价，本质上是供求关系发生了一些变化。" 上海易居房地产研究院副院长严跃进向时代财经表示，最近两年北京朝阳开工建设项目显著增多，大量优质储备土地进入开发周期，导致未来市场潜在供应量呈增长态势，不仅加剧区域内的市场竞争，也对存量项目的去化节奏与定价策略形成挑战。

目前，御翠园周边三个 " 劲敌 " ——保利 · 朝观天珺、金茂 · 满曜、中建置地联合体开发的黄杉木店地块正在建设中。

今年 2 月，保利发展联合中国金茂以 87.3 亿元竞得北京朝阳三间房地块，楼面价约 5.16 万元 / 平方米。其中，南区 1202-0006 地块由保利发展操盘，案名为保利 · 朝观天珺，于 5 月 10 日开放展示中心，户型面积段约 110-170 平方米；D 区 1205-0007 地块由中国金茂建设，案名为金茂 · 满曜，户型面积段约 110-150 平方米。4 月底，中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝阳城发联合体竞得北京朝阳黄杉木店地块，成交价高达 126 亿元，建筑面积约 28.27 万平方米，楼面价约 5.45 万 / 平方米。

在相近的价格体系下，与拿地超 20 年，并已开发多年的长实御翠园相比，保利、金茂等房企的产品设计更前沿、得房率更高，无疑对御翠园构成一定威胁。

尽管降价出售，御翠园仍有盈利空间。御翠园是长实集团在北京的最后一个项目（截至目前，长实集团在北京无其他未开发地块），由长实集团旗下和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司（以下简称 " 和记黄埔 "）开发。

2001 年，和记黄埔以 7 亿元拿下总面积约 40 万平方米的北京朝阳姚家园地块，楼面价约 1750 元 / 平方米。

对于姚家园地块，和记黄埔采取了一贯的慢开发策略。拿地 4 年后即 2005 年 6 月，姚家园地块才动工建设，当年 11 月一期逸翠园开盘，均价约 0.9 万元 / 平方米；2011 年，二期御翠尚府入市，均价涨至 2.9 万元 / 平方米；2019 年姚家园地块正式定名 " 御翠园 "；2023 年，御翠园备案价约 9.07 万 -9.97 万元 / 平方米。

漫长岁月里，土地资产的增值效应为长实集团创造了巨大的收益，御翠园的备案价相比楼面价上涨超 50 倍。

即便以 7 万元 / 平方米的低价入市，长实集团依然能够获得可观红利。

随行就市，长实盈利能力受损

" 随行就市 "" 货如轮转 " 是李氏家族一贯的经商之道。

去年以来，长实集团在香港、东莞的项目就曾推出 " 折扣价 "。2024 年 4 月，香港港岛南岸 Blue Coast 以 " 捞底价 " 入市，均价为 2.19 万港元 / 平方尺，较周边二手房价打了 7 折；5 月，香港新界洪水桥 #LYOS 公开发售，高层单位最高降价 25%，花园复式最高降价 32%；7 月，广东东莞的海逸豪庭推出的特价房售价 1.4 万 -1.5 万元 / 平方米，每平方米售价下降近 1 万元。

就新房打折出售，长实集团主席兼董事总经理李泽钜曾回应称，" 楼盘的定价不可一概而论。定价是因每个物业的不同条件，包括所在位置、交通、周边环境，以及当时市场环境而厘定。"

频繁打折促销，对长实集团的盈利能力造成一定折损。

2024 年，长实集团实现营业收入 455.29 亿港元，同比下降 3.63%；净利润 136.57 亿港元，同比下降 21.24% ——这已是过去 5 年中，长实集团第三次出现净利润下滑。

营收净利双双下滑与物业销售疲软不无关系。

根据长实集团 2024 年财报，报告期内其主要销售物业包括香港的洪水桥 #LYOS 及屯门飞扬第 1 及 2 期，内地的东莞海逸豪庭、上海高逸尚城、北京誉天下，英国伦敦的 Chelsea Waterfront，合计实现物业销售收入约 99.62 亿港元，较 2023 年的 131.53 亿港元下降 24.26%。

李泽钜对此并不太担心，" 集团 2024 年物业销售收入较 2023 年录得减幅，惟在地价及发展成本高企且充满挑战之市道下，集团物业销售仍可于年内录得收益。"

2024 年，长实集团物业销售实现利润 22.09 亿港元，较 2023 年的 44.75 亿港元下降超 5 成。根据 Wind 统计，2020-2024 年，长实集团销售毛利率分别为 57.43%、56.13%、52.70%、53.18%、52.51%，销售净利率分别为 29.74%、35.34%、38.83%、37.09%、30.17%，呈现下滑趋势。

" 市场条件决定了利润率，市场复苏时利润率可以迅速扩大，" 长实集团管理层在 2024 年中期业绩会上表示。

截至 2024 年末，长实集团可开发土地储备约 650 万平方米，其中 65 万平方米、557 万平方米、28 万平方米分别位于中国香港、中国内地及海外。