2025 年 5 月 13 日 , 由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产 TOP10 研究组承办的 "2025 中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届产城融合投融资大会" 召开。

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从中国房地产上市公司二十三年研究看房企发展变化

" 中国房地产 TOP10 研究组 " 自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了二十三年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要依据。2021 年 -2024 年，房地产上市公司数量逐步萎缩，近些年房地产市场深度调整，上市房企退市或 " 退房 " 现象频繁出现。2024 年房地产上市公司市值均值相较于 2024 年 8 月末低点已经有所恢复，2025 年维持恢复态势。房地产上市公司营收均值 2021-2024 年呈下降趋势，净利润近三年连续为负。截至 2025 年 5 月，物业服务上市公司 67 家，其中香港主板 61 家，A 股 6 家，2024 年港股上市 2 家，筹备上市并有进展 2 家。2024 年，物业服务上市公司管理面积均值为 1.29 亿平方米，同比增长 5.92%，合约面积均值 1.71 亿平方米，同比增长 2.02%。

关税战背景下，中国房地产上市公司如何调整经营策略

在中美关税战的影响下，中美两国的经济结构、供需结构、产业结构必将做出进一步的调整。关税战也必将促使我国经济向高质量发展加快转型，房地产行业作为关乎国计民生的重要行业，也需要加快数字化、绿色化转型，提升产业附加值，实现高质量发展。在此背景下，产城融合将带给房地产企业难得的机遇，很可能有望成为关税战背景下房企穿越周期的新增长点，也为房企提供了从传统房地产开发向产业运营转型的机会。建议房企其一要密切关注政策动态与市场变化，及时调整发展战略；其二要优化产品结构，关注消费升级趋势并提升产品附加值；其三要拓展业务领域，积极参与产城融合项目；其四要加强风险管理，优化融资结构，提高抗风险能力；其五要推进数实融合，提升运营效率和服务质量等方面实现可持续发展。

中国房地产上市公司研究方法体系与新形势下房企提质增效的发展策略建议

当前核心城市部分区域市场率先回暖，有助于提振市场信心、推动整体市场形成止跌回稳的态势，但止跌回稳的态势还比较脆弱，所以今年的政府工作报告中要求持续用力推动房地产市场止跌回稳。

研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着 " 客观、公正、准确、全面 " 的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，为投资者提供科学全面的投资参考。

总体上看，在房地产市场深度调整的背景下，各类企业都在根据自身实际，积极调整经营策略，以适应房地产市场新形势。一方面，稳健经营房企，聚焦核心城市、优势业务、改善管理，以提质增效。另一方面，经营困难房企，通过公司重整，转型轻资产业务，化解风险，寻找新的发展领域。

持续巩固房地产市场稳定态势，加快构建房地产发展新模式

中指研究院中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年起，秉承 " 客观、公正、准确、全面 " 的原则，已连续二十三年开展中国房地产上市公司等系列研究，相关成果受到社会各界，特别是机构投资者的高度关注。过去几年，房地产市场深度调整，中国房地产上市公司经历了优胜劣汰。为防范化解房地产领域风险，中央和地方出台了各项政策，促进房地产市场止跌回稳。今年政治局会议及金融监管部门发布会提出，要加快构建房地产发展新模式，持续巩固房地产市场稳定态势。相关政策对提振房地产市场信心、稳定市场预期将发挥积极作用。在此背景下，研究组围绕 " 稳市场、防风险、促转型 " 的政策导向，完成了 2025 中国房地产上市公司 TOP10 系列研究报告，希望为行业和企业发展提供参考借鉴。

发布

2024 年，房地产上市公司总资产规模连续三年负增长，降幅扩大。房地产上市公司总资产均值较上年下降 11.5%，降幅较上年扩大 2.6 个百分点。近三年，资不抵债的企业数量逐年增加。央企和地方国企转为缩表，民营企业和混合所有制企业缩表幅度更大。

2024 年，房地产上市公司营收由正转负，净利润继续下滑，亏损企业数量增加。4.25 政治局会议强调，释放更加积极信号，各项支持政策有望加快落实，聚焦核心城市，保持投资强度和具有不动产运营与服务能力的房地产上市公司将释放更高的企业价值。产业新城运营商在产业招商上以产业链为核心，构建产业生态，产业链招商核心从经验驱动转向数据驱动；产业培育上迭代创新金融工具，从基础服务到全生命周期赋能，未来运营商和政府、产业龙头、三方机构等合作将更加频繁，推动产业链深度耦合。

发布

截至 2025 年 4 月 30 日，上市公司总市值达到 2789.77 亿元；相较 2024 年年初，央国企市值均值涨幅为 19.52%，民营企业市值均值下跌 2.05%，两者相差 21.57 个百分点，央国企表现优于民企；35 家上市公司宣布发放 2024 年年度现金分红，总额 144.60 亿元，创历史新高，同比增速为 28.05%。

2024 年，物业服务上市公司营业收入均值为 45.97 亿元，同比增长 4.01%，较上年下降 3.82 个百分点；上市公司毛利润均值为 8.67 亿元，同比下降 2.40%；净利润均值为 1.91 亿元，同比下降 20.20%，毛利率均值和净利率均值分别为 20.13% 和 4.42%，较上年分别下降 1.29、1.33 个百分点。央国企营收均值为 55.55 亿元，增速为 6.57%，民营企业营收均值为 42.77 亿元，增速 2.94%，央国企表现更稳健。

当前企业通过聚焦深耕构筑服务竞争力，提质增效深挖服务潜力，未来资本蓄势有望格局重塑，市场集中度持续提升；企业利用 AI 赋能降本增效，并坚持长期主义，加强 ESG 建设。

把握制造业发展大方向，构建产城融合新模式

目前经济发展面临复杂形势，企业和企业家应把握制造业发展新特点和经济发展新要求，通过产城融合找准作用点和突破口，积极参与城市建设和发展。其一，着力发挥技术创新功能，构建政产学研用对接机制，加强科技创新与成果转化；其二，着力加强企业主体地位，健全企业梯度培育体系，加强全周期全链条服务，优化营商环境促进企业发展；其三，着力强化科技成果转化，加强园区创新平台建设，推广创新运营模式与合作行动。其四，着力推进先进产业培育，优做强主导产业，培育壮大新兴产业，前瞻布局未来产业，不断促进产业协同与合作。其五，着力开展人工智能 + 行动，探索智能制造新模式，建设智慧供应链与数字化改造；其六，着力构建绿色零碳园区，引导产业绿色低碳转型和推动行业深度脱碳与技术提升。

产业园区存量资产盘活——策略与经验

我国产业园区已进入存量时代，高空置率主因在于产品与价格的双重错配：

一方面，园区规划脱离市场需求，盲目追求 " 工业上楼 " 或研发园区建设，忽视中小企业实际需求；另一方面，建设成本过高导致租金定价失衡，企业难以承受。

针对这些问题，盘活存量资产需多管齐下：一是调整定价策略，如深圳 " 低成本空间 " 模式，以租金换产业；二是聚焦本地产业特质，兼顾传统与新兴企业需求，培育中小企业生态；三是引入专业运营团队，突破管理机制限制；四是摒弃政策依赖，通过产业链整合和服务优化吸引企业；五是扩大合作渠道，推动产业梯度转移，对接一线城市外溢产能。联东通过 " 第二招商局 " 区域委托招商服务模式，成功助力嘉兴、新疆和田地区等地成功盘活存量园区，核心在于以市场需求为导向，务实操作。未来，产业园区的可持续发展需平衡政策导向与市场规律，强化精细化运营能力，实现从 " 重开发 " 向 " 重服务 " 的转型。