睿思网讯：5 月 14 日，戴德梁行发布 2024《亚洲不动产投资信托基金 ( REITs ) 研究报告》。报告显示，截至 2024 年 12 月 31 日，亚洲市场共有 263 支活跃的 REITs 产品，比 2023 年末增加 38 支；总市值为 2,358 亿美元 , 同比 2023 年末下降 6.5%。此间，中国内地新上市产品达 29 支。新增的 REITs 产品主要集中投资于工业 / 物流、零售、基础设施及可持续等领域。随着中国内地 REITs 市场进入常态化发行，其市值规模已超越中国香港，与日本、新加坡共同成为亚洲最大的三个市场，合计约占亚洲总市值的三分之二。

截至 2024 年 12 月 31 日，亚洲市场上活跃 REITs 中数量最多的为包含多种物业类型的综合型 REITs，共有 90 支；其次为工业 / 物流、办公、零售及住宿物业 REITs。从日本、新加坡和中国香港 REITs 的总体分派收益率来看，2024 年办公 REITs 出现较大幅度的下滑，而工业 / 物流 REITs 顺势超越办公，成为分派收益率最高的类型，但两者之间差距较小。

截至 2025 年 3 月 31 日，C-REITs 市场已上市产品共 64 支，总发行规模达 1,748 亿元，总市值达到 1,860 亿元。2024 年市场迎来发行热潮，共有 29 支 REITs 上市，达到年度上市数量的峰值。分业态来看，消费基础设施 REITs 上市了 7 支，为 2024 年上市数量最多的产品类型，产业园区 REITs 持续发力 , 新增 6 支产品，高速公路 REITs 同样增长势头明显，新增 5 支产品。

2024 年以来，C-REITs 市场成交额逐步恢复，交易活跃度有所回升。从股价表现来看 , 截至 2025 年 3 月 31 日，全市场 REITs 股价较发行价的平均涨幅为 26% ( 考虑分红为算术平均数 ) 。受二级市场股价普遍上涨的影响 C-REITs 市场 64 支产品当前平均分派收益率约为 5.6% 各业态平均当前分派收益率均低于首发预计分派率。在底层资产经营表现和二级市场股价变动的双重作用下不同产品实际分派率和首发预计分派率之间的差异有所分化。

截至 2025 年 3 月 31 日，C-REITs 市场平均市净率为 1.24 在 64 支 REITs 中，仅有 6 支 REITs 折价，业态类型主要集中在产业园区及高速公路。不动产权 REITs 的平均市净率为 1.23，收费收益权 REITs 的平均市净率为 1.25，相较于亚洲成熟 REITs 市场的普遍折价状态，C-REITs 市场优势凸显。

截至 2025 年 3 月 31 日，C-REITs 市场中不动产权类产品共计持有 92 处分布在不同城市的底层资产。从城市能级来看 , 底层资产的分布呈现出明显的集中趋势 , 其中一线城市坐拥 49 处资产，主要二线城市则拥有 35 处。这一分布格局体系充分体现了一线和主要二线城市在经济发展、人口集聚、产业结构调整等方面的优势与潜力。

按资产类别来看，产业园区类资产的数量位居首位，共计 29 处 , 仅布局在一线及主要二线城市 ; 其次为仓储物流类资产 , 共计 26 处 , 分布范围相对更广 , 除了在一线及主要二线城市布局外，二线和三四线城市亦有少量分布 ; 保租房、消费基础设施和工业厂房分别有 16 处、12 处和 9 处其中保租房底层资产数量最多的城市为上海和深圳，而工业厂房底层资产数量最多的城市为北京和上海。

2024 年，消费基础设施 REITs 底层资产经营表现亮眼。就出租率方面，合计 12 处资产的平均期末出租率同比提升约 3.2 个百分点，大部分消费基础设施出租率自上市后实现正增长。此外，大部分底层资产的租金单价实现不同程度的上涨，各个资产的平均收缴率达 99%。核心经营指标的优异表现，折射出这类资产的运营活力和市场韧性。

保障性租赁住房 REITs 底层资产的表现同样可圈可点。尽管合计 16 处底层资产的平均期末出租率同比小幅回落 , 但仍保持在 93% 以上，且个别保租房项目在 2025 年 - 季度已实现出租率的修复和提升。2024 年报告期末保租房平均租金单价保持小幅上涨，收缴率维持稳定水平接近 100%。受益于广泛的刚性居住需求与具有竞争力的租金价格 , 保租房稳健的运营表现展现了其良好的逆周期特性和抗风险能力 , 凸显了此类资产的长期价值。

经戴德梁行统计，截至 2025 年 4 月，国内共有 15 支 REITs 以单独报告形式自愿披露其 ESG 表现，底层资产类型涵盖产业园、消费基础设施、仓储物流、租赁住房、交通及清洁能源基础设施等。在各方驱动下，公募 REITs ESG 报告披露数量总体呈现显著增长趋势 , 国内 ESG 信息披露制度体系正在相关监管机构协同推进下日渐完善。