拉第 4 个微信群了，欢迎来自银行、券商、基金、保险、AMC、房企的朋友，

大家心平气和地聊一些独家消息

入群和开白可加猫总微信：doudeera

可以说贝壳是一家好公司，建立了行业规范，主业基本盘稳固，努力开拓新业务，积极回购股票。

也可以说贝壳是一家坏公司，利用资本垄断渠道，产能充足压榨员工，经营杠杆易受市场影响，职业经理人与股东利益是否一致存疑。

过去四年里，房地产市场变化迅猛，社会与资本对贝壳的评价，日趋矛盾与分歧，不时引发了激烈讨论，如贝壳董事长彭永东的亿元薪酬。

尤其是创始人离开之后，这家公司事实上被职业经理人所掌控。

贝壳刚刚公布的一季度财报，对数据的两种解读，依然反映了这种矛盾。

2025 年一季度，贝壳的总交易额为 8437 亿元，同比增加 34%，相对高峰时期 2021 年一季度下降 21%。

这里的总交易额，可以看作市场占有率，本质上也是利润来源。在市场总体交易规模下降 50% 的背景下，贝壳可以说稳住了基本盘。

但这需要付出代价，利润率下降首当其冲。

存量二手房交易利润率下降最为明显，从最高 49% 下降至 38.1%；新房交易利润率也从最高 27% 下降至 23.4%。

此两项业务利润下降，也与链家交易量在贝壳总平台中交易占比下降有关，也侧面佐证整个贝壳平台变得更加庞大。

2021 年第一季度到 2025 年第一季度，贝壳平台总交易额下降了 21%，但贝壳的门店却从 48699 家增长到 56839 家。

贝壳拥有 " 一体三翼 " 业务战略，即房产交易为一体，三翼则为装修、租赁、地产投资开发的 " 贝好家 "。

主业业务利润率下降之外，低毛利润的租赁业务营收占比提高，同样拉低了贝壳整体毛利率。装修业务的大并购、以及 " 贝好家 " 业务斥巨资拿地，极大增加了成本。

如此一来，2025 年一季度，贝壳的毛利率下降至 20.6%，环比下降近 3 个百分点，同比下降近 5 个百分点。

更是创下过去 11 个季度以来的最低点。按照贝壳的历史财报数据，如果贝壳毛利率低于 20%，就极有可能陷入亏损。

尽管贝壳管理层一直强调中性市场观点，但他们对房地产市场趋势似乎有一种判断。

自 2023 年第四季度以来，贝壳一直在扩张门店增派人手，这一方面体现了市场的复苏，另一方面也可能埋下亏损的种子。

这种扩张事实上提高了贝壳的市场占有率，某种程度上增强了贝壳市场垄断地位，带来更多的行业利益冲突。

创始人离开之后，职业经理人掌舵贝壳，依靠并购进入装修行业，依赖渠道将包租业务做大，以及下场拿地与开发商同场竞争。

业务逻辑上并没有问题，问题总是出现在意料之外。比如房地产市场复苏的中断，亦或是利益失衡下的业务监管。

贝壳做大做强依靠资本，目前账面仍有五六百亿资金，其中大部分来源于 IPO 筹资，可以对冲市场波动。但职业经理人的命运，应该会与业绩息息相关。

资本市场并不是不懂，贝壳发布一季度财报当日及次日，贝壳港股股价下跌超 7%。

拉第 4 个微信群了，欢迎来自银行、券商、基金、保险、AMC、房企的朋友，

大家心平气和地聊一些独家消息