在刚刚过去的这个周末，朋友圈被两张图片刷屏了，一张是人山人海的售楼部，一张是排队等待看房的客户。

看到这两张图，可能很多人都会有 " 人气是真是假？"" 楼市回暖了？"" 为什么这个楼盘这么火 " 等等问题，我们来聊一聊。

单从图片上看，与此前一些楼盘发布的着装统一、实为中介集中踩盘的 " 人气图 " 相比，这两张图上客户年龄不一、着装不一、男女比例正常，符合正常客户特征。

班长也通过多个渠道确认了真实性，虽然有一部分原因是案场不大，接待能力有限，但现场确实人气爆棚，看房客户络绎不绝。

不过这种排队看房的楼盘还是个别现象，并不能代表整体市场回暖。

滨投嘉玺，也就是图片中的楼盘，人气暴涨是在公布备案价和优惠政策以后。以 10 号楼为例，起步单价 1.6 万，116 户型起步总价 188 万，中高楼层 240 万左右，143 户型最高 300 万左右。

这个备案价的基础上，滨投在常规优惠之外，还给予了中专 5 万、大专 10 万、普通本科 15 万、 211 本科 20 万、985 本科或硕士研究生 25 万、博士研究生 30 万的人才补贴，补贴完单价最低 1.3 万 +，突破想象。

而且嘉玺还是新计容楼盘，如 116 平户型相当于前期 132 平，折算下来单价更低，自然让众多买房人心动不已。

更何况项目位于包河主城二环内，地理位置佳、路网发达、配套成熟的同时，还是老城最稀缺的品质新房。

所以，以滨投嘉玺的首开户型段、价格、地段和产品，火爆是情理之中的事情，背后也折射出合肥 " 轻量化改善市场 " 的空白。

近几年，合肥的新房市场发生了诸多变化，尤其是品质升级和大户型井喷式爆发最为显著。一时间，仿佛市场上只剩下了一个声音：大户型改善。

小户型没有市场了吗？

显然并不是，购买力结构是金字塔型，以大户型改善为主的市场必然不能持久。当下市场也证明了这点，改善需求在集中爆发后，已经后继乏力，新房市场被压抑的 " 小户型 " 需求，开始展现出惊人活力。

其实，小户型一直以来都是成交主力，上图是班长整理的 2013 年到 2024 年合肥新房市场成交户型分布。

从图中可以看到，2015 年之前，新房成交以 70 到 100 平的两房和三房为主。

2016 年之后，两房开始退出市场，90 到 110 平的三房成为成交主力，2018 年最高占比达 42%，之后虽然有所下滑，2023 年 -2024 年依然有 31-32% 的占比。

这里大家可能会发现一个问题，近年新房市场供应和成交之间有明显温差。

2020 年以后，在合肥新房市场的供应端，改善户型占比明显增加，尤其 23-24 年，140-160 平以上户型为主的大平层项目集中涌现，一时间遍地 " 改善 "，但这两年新房成交主力竟然还是 90 到 110 平的小户型。

可见，新房供应结构发生变化后，市场上的购买力是无法与之相匹配的，尤其在置换链条没有打通的情况下。

用直白的话来说，高净值家庭毕竟是少数，大多数购房者还是普通人，总价相对较低的三房是性价比最高的，既可以满足大多数家庭的居住需求，首付和月供压力也不会太大。

不过，如今新房的品质，在经过竞品质、数轮品质内卷后，当下新房大门、外立面、会所、架空层、绿化、公区和车库等全面升级，综合品质已经十分优异，和绝大多数二手房相比，都是断代领先。

如此，与同地段的二手房相比，新房注定要存在一定溢价，做不了以价为先的刚需盘，即便是 " 小户型 "，严格来说也是属于改善的范畴，只不过属于小户型改善，或者说是 " 轻量化改善 "。

与大户型改善不同，小户型改善的本质是 " 精准升级 "，在有限面积内做精准加法，牺牲部分奢侈性，换取功能性与品质的平衡，实现 " 花更少钱，住得更舒服 "。

这也是市场的一个空白，当前不乏大户型高品质新房，也不乏低总价的小三房，但 " 轻量化改善 " 户型在近年大户型主导的市场下，是一直被忽视的需求。

现在大户型遇冷的趋势越发明显，近期上市小户型新房的去化情况又大多表现优异，接下来 " 小户型 " 的供应量大概率会显著提升了。

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