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6 月 9 日 16 时 40 分，临近下班时间，北京规自委官网挂出了一则 " 大兴通知公告 "。

它有关大兴区西红门镇 1 号地 DX0102-6030、6029 地块调规的公示。

调规内容十分简洁："对该居住用地相关条件进行优化，调整为按需设置开敞阳台，建筑高度 45米局部上浮一档 "。

这里的居住用地，独指 6030 地块，不包括 6029 托幼用地。

2024 年 9 月，兴创置地以 22.25 亿元，拿下上述两幅地块后，开发进度十分缓慢，总平面设计图尚未公示。

按照拿地文件，6030 地块规划地上建筑规模为 6.15 万平方米，容积率 2.5，建筑高度 45 米。

此番调规，明确了亮点：

1、会设置开敞阳台户型；2、建筑高度会升至 60米。

它们带来的好处是，实际得房率上升了，楼间距更宽一些。

6030 地块为什么可以调规？

兴创置地在申请时，参照了三份文件。其中关键一条是，2025 年 2 月 21 日出台的《北京市平原多点地区 " 好房子 " 规划管理相关技术要点 ( 试行 ) 》。

它调规，合理、合规，无可挑剔。虽然离拿地已经过去9个月，但它一直没有动工，等来了政策东风。

6030 地块调规，绝非心血来潮，也绝非第一个吃螃蟹者。

依照花姐看来，它至少有两个参照系：

1、兴创沐春墅。

3 月 20 日，兴创沐春墅公示了总平面设计方案—— 2024 年 7 月 23 日拿地。不久后，反馈意见显示，它设置开敞阳台及错层阳台，但没有设置设备平台。

5 月 26 日，兴创沐春墅售楼处亮相，它的好房子元素有：阳台、架空层、风雨连廊、室内挑空、邻里共享空间。也是北京目前唯一一个拥有好房子"五件套 "的楼盘。

它的阳台是按开敞阳台报规的，但明确了会给开敞阳台安装电动窗——不等于封闭阳台。（详见《大兴新城，公开封阳台了》）

2、元启

4 月 14 日，元启公布了规划设计调整方案。这是一个已经开盘 8 个月的楼盘，就在6030地块南面一路之隔。

由于地基已定，元启无法对规划进行大改。它想到了一个不用调改容积率的办法——南向增加了 1-1.5米的奇偶阳台，全赠送。

但奇偶阳台是不能封闭的，和大兴新城的京玺、梧桐府一样。

这两个参照系的阳台设置，兴创置地是深度参与其中的：1、兴创沐春墅的开发商，就是兴创置地独资建设；2、在元启里，兴创置地持股 40%，另 60% 股份由中建壹品持有。

甚至包括在京玺和梧桐府里，兴创置地或关联公司分别持有股份。

有了这么多次演练，兴创置地对6030地块的调规，成了必然，也就驾轻就熟。

正因如此，它的调规公示，只出现 " 大兴通知公告 " 里，且是聊聊数语。从 6 月 5 日提交申请，到 6 月 9 日公告，只花了 4 天时间。

但，有一点让花姐很是疑惑，6030地块连项目总平图都没出，为何还存在调规之说呢？

兴创置地想设置开敞阳台，直接报规就是了。

在过往调规的案例中，如西红门的元启、亦庄的北京润府、通州的缦云 ONE，都是公示过总平图的。 ( 详见《缦云 ONE 调规，朱伟航玩得很丝滑》

有眼尖的人，在 6030 地块的土拍文件中找到这么一句话："考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭 "。

对于这段文字，花姐是这么理解的：

" 如设置阳台，应进行封闭 "，它没有表明 6030 地块会设置封闭阳台，只是说，有阳台就必须封闭。

现在，它调规后设置了开敞阳台，实际上就应该封闭，但只算一半面积。

换句话说，6030地块可能是北京第一个土地出让文件中，要求有阳台必须封闭的楼盘，但不约定报规时为 "封闭阳台 "。

有了土地出让文件和好房子政策，6030 地块封阳台，就名正言顺了。（详见《北京封阳台，发出了信号》）

兴创置地这把调规操作，设有局中局，堪称神来之笔，润物细无声。

花姐盘点了一下，2023 年和 2024 年大兴新城成交地块里，至少还有两个项目可能会调规：

1、大兴新城 DX00-0407-0007 地块，大兴城建和兴业恒盛联合体在 2023 年 11 月底，以 9.7 亿元底价摘得。

2024 年 8 月 14 日公示了设计方案，11 月 4 日拿到规划许可证，12月 6日拿到施工许可证，但至今未开盘。

2、大兴新城 DX00-0101-051、052 地块，这是兴创置地在 2024 年 7 月 23 日，以 32.17 亿元底价摘得——内含兴创沐春墅，于 2025 年 5 月 21 日确定了设计单位，进展十分缓慢。

它们也有一个共同特点，最终的持有者是大兴国资委旗下的大兴发展。

最后，花姐发一条八卦信息：万科将入局操盘6030地块。