翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

最近关于降物业费的消息来势汹汹，大有席卷全国之势

过去我们也写过很多关于物业的选题

大多是对物业费上涨的关注，但没想到现在越来越多的城市，物业费也开始下降了

央 · 视 · 新 · 闻和中 · 国 · 新 · 闻 · 周 · 刊曾多次报道全国各地物业费下调的新闻

武汉、青岛、重庆等多个城市的百余个项目均实现了物业费的下调，降幅普遍在 10%-35% 之间

更有甚者，柳州某楼盘推出了 0 物业费的政策

这样看来，似乎物业费下调已经是大势所趋

而在这里面又有一个让我关注的城市：杭州

这个平均物业费高达 2.98 元 /㎡/ 月，超过广州、比肩上海的新一线城市，也有不少小区下调了物业费

而且与过往业主提出物业费降价的情况有所不同，这些新闻之中不乏物业公司主动下调物业费的消息

在办公室坐着搜索新闻，不如实地去看一看

于是最近我跑了杭州几个小区，亲自体会一下物业费到底发生了什么样的变化

去杭州实地看了看，确实有不少小区的物业费下降了

从前一线、新一线城市物业费与房价一样，升起来容易降下来很难

这些年来也不乏因物业服务不到位，业主维权、甚至对簿公堂的情况发生

因此物业公司主动下调物业费，就成了新闻

仔细一搜，包括杭州在内的国内多个重点城市，都发生了物业费降价的情况

其中杭州共有三个小区下调了物业费，下降幅度在 18% 到 35% 之间不等

一线城市诸如深圳、二线城市如济南、武汉、重庆等，也都纷纷下调了物业费

政策助力之下，更多城市的小区也加入了物业费下调的大队伍当中

甚至还有业主自发成立 " 价格谈判小组 "，联合起来要求物业公示成本，核减费用溢价

市调过程中发现，图中所列的几个小区，纷纷下调物业费

似乎都卡在一个相同的节点上，那就是临近物业服务期满

但细究其状况，却各有各的不同，观察下来大致有两种

一种就是通过给出相当有诚意的条件来争取签下合约的新进场物业公司

比如保利国之璟府是杭州早期成功下调物业费的小区之一

当时临近物业续聘阶段

原本的物业公司长期以来群众风评不佳，物业费却高达 3.8 元 /㎡/ 月（含 0.5 元能耗费），业主普遍认为质价不符

而保利的入场，给出了相当有诱惑力的优惠政策

除了每平米 / 月降价 0.5 元的优惠政策

还有带资 260 万元用于小区公共区域的提升改造的承诺

在此规定下，常规四房户型的业主平均每月能节约 70 元左右的物业费用

保利物业在业主的支持下成功与国之璟府签约

签约两年后的今天，走在小区内，时不时还会碰到穿着制服来往维护检修的工作人员

虽然并非夏季，景观池并未有人使用

但依旧能看到有工作人员定时清洁，几乎看不到垃圾和落叶

履约两年以来，业主满意度较高，当初承诺的 260 万元也已经全部兑现

除了这种成功下调物业费的标杆小区之外

另一种则是下调物业费就是为了续约

好比说杭州萧山东旭府，物业费先是从 3.1 元调整至 2.7 元（以下数据未特殊说明均包含能耗费）

又在 3 月初从 2.7 元降至 2.5 元，为的就是能够与小区成功续约

但没想到小区的业主却不买账，三月末的业主代表大会中还是有更多的业主投上了反对票，原本的物业公司未能续聘

但最后未能续约的物业公司不少

于是就想通过打折来加速收缴物业费，以降低解聘之后的损失

而那个以 7 折物业费登上新闻的乐虹湾，情况就更复杂一些

据业主反馈，原本的物业也是打算使用降价手段来保留合约

但在得知无法续聘之后，索性就通过降价的形式来快速回收物业费欠款

现在到乐虹湾小区再看维护情况，可以看出绿化景观还是保持得不错

但一些活动区域的维护就差了点意思，塑胶场地出现破损也并未及时修缮，室外泳池也暂时围起来未投入使用

所以即使 7 折之后的物业费已不足三元，比起后续参与竞聘的绿城和滨江给出的 3.5 元物业费还要低不少

业主普遍还是更寄希望于新任物业公司，于是原物业公司也未能续聘

而这背后也让我意识到，物业费下调的背后并没有那么简单

好像大家都对物业费降价还都停留在数字阶段，认为只是钱多钱少的问题

事实上在具体执行的过程中，就会发现这背后也存在着一些问题

最直接的影响就是服务降格、人员减配

服务人数、服务人员资质不能按照原本的承诺执行

这就可能导致了小区管理出现问题

节约的物业费远远不能弥补服务不到位带来的损失

如果业主正需要的时候找不到人，物业公司还可以拿降价作为借口

比较典型的一个例子就是乐虹湾，对比杭州其他小区处处可以见到管理人员和小区内部事务公示的情况

给物业费打了七折的乐虹湾小区内却没有见到一个物业管理人员

小区内休闲座区附近的阳伞也一直是收起状态，事实上服务已经产生了降格

降价时只说了价格变动，却没有讲清具体少了哪些服务，哪些服务仍会保留

面对降价造成的物业服务质量下滑，对业主来说确实是有苦难言

除此之外，比起物业费降低的诉求，更多业主在乎的是物业服务品质

所以在杭州部分小区 " 热脸贴了冷屁股 " 的降价模式之后，杭州金基晓庐的业主拒降物业费又登上了新闻

去年 9 月，金基晓庐业委会参考周边同地段小区物业费水平，向物业公司提出将物业费从 3.2 元降至 2.7 元的要求

这要求看似合情合理，确实是在为业主的切身利益考虑的

依照金基晓庐的常规户型来说，物业费调价之后一年可以省下 800 元左右的物业费

物业公司对调价提议，明确表态调价后的物业费难以覆盖成本，如业委会坚持调价就准备撤场

骤然降价物业公司反对，这也合情合理

但令人意想不到的是，业主似乎也并没有那么希望下调物业费

虽然与周边部分小区相比，金基晓庐的物业费用并不算低

但对比萧山新城板块附近均价 3.5 万 /㎡左右的次新房，却同样有 3.3 元的价格来说

金基晓庐地处杭州钱江新城核心地段，再加上绿城原有的服务水平，3.2 元 /㎡/ 月的价格其实已经相对合理

部分业主表示，杭州居民普遍比较信任绿城和滨江物业

如果一定要调价，2.7 元的物业费水平大部分一线物业公司肯定不会来投标

省下 800 元的物业费却换来一家不满意的物业公司，大部分业主都不愿意接受

目前绿城的服务质量比较高，楼栋都有设置管家，虽然没有大型室外泳池

但核心区水景依旧有人天天打理维护，市调过程中，短短的一个小时就在这里看到接近 10 个分工协作的维护人员

电梯厅内的公告栏，也将小区近期改造修缮内容进行了及时通知

因此在长达一个半月的物业降价拉锯战中，大部分业主选择维持原有价格，继续与绿城物业保持合约

就比如说乐虹湾即将竞聘的两家物业公司，物业费较之前的物业公司虽然有所上涨

但是承诺提供的服务水平十分在线，单说一项物业品质提升，就列出了诸多细节内容

所涉项目按照服务内容，分类更加明确，每一项服务需要投入多少费用，耗时多长时间也做出了明确的标注

我相信看到这么具体的服务项目，业主们也能够放下心中的疑虑，为这两家公司投上一票了

随着社会发展进步，人们对于生活水平的要求逐渐提高

更多的时候并不是需要物业费降到多低的水平

而是期待能够获得匹配价格的服务罢了

物业费的下降，也与市场供需关系发生变化有关

事实上很多业主都面临着高昂的物业费无法获得相应服务的困境中

面对物业公司收取费用不透明，服务内容和范围不清晰的现象

业主通常不知道该怎样督促物业提升服务质量，于是只能寄希望于降低价格

但如今市场供求关系已经发生了逆转

物业公司数量截至 2023 年底，共有 37.5 万个，较 2018 年大幅增长接近 60%

而我国房地产开发的速度却逐年放缓，连续五年下降之后，近三年更是大幅下跌

所以从 2020 年至今，上市物业公司在管面积增速逐年下降

从最初的 42.3% 到如今的 6.1%，增速放缓、净利润下滑

大型房企的物管业务已经不再是从前的 " 现金奶牛 " 了

房地产已经进入存量市场，物业公司也该提升服务质量了

随着各项政策支持，业主的话语权逐步提升，可以选择的物业公司范围更大了

因此对物业公司来说，单纯的价格战已经无法再讨得业主欢心

唯有提高服务质量，才能在这一场厮杀中笑到最后

精明的业主心里自有一杆秤，什么品牌的物业是第一选择，什么品牌的物业在第二梯队

还有什么品牌的物业即使降价也不会选择，在心里早都打好了算盘

在供求关系发生变化的同时

业主们也发现好的物业服务确实是需要一定的资金支持

相信很多人一定对仁恒的物业印象深刻

连冬季都打扫的干干净净的泳池，到夏天全是来游玩的业主

这就是仁恒物业能做到的

高规格的物业服务，让业主缴纳物业费的时候心情也舒畅了不少

因此对于仁恒来说，物业费的收缴相当容易，历年都保持在接近 100% 的程度

不错的人流量让会所内的收费项目也得以为继，成为了物业服务质量的保证

仁恒并没有想通过会所创收，它更希望用会所来创造一个好的社区生活，成为品牌软实力的彰显

因此即使需要内部资金支持，仁恒也一直在向自持物业提供补贴来维持运营

当然，上海部分小区确实也存在物业费较高的情况

但相信你只要去感受一下这些小区的物业水平，也会认为这样的价格是合理的

好比说全水景体系的星河湾，众所周知水景是物业当中最难维护、成本最高的一个项目

但星河湾为了确保水质清洁，维持水景美观

整个水系都从外部活水引流，在源头安装过滤装置，并保持了三个月抽干一次水池清洗鹅卵石的频率

唯有如此复杂的操作流程和长期贯彻的清洁频率才能够保证水景景观的完美呈现

这都是好物业需要做到的

至今星河湾业主还会对外夸赞小区的景色，这就是对物业公司和开发商最好的回馈了

只有好服务，才能配得上好房子

为什么现在对物业服务的关注度越来越高了

正是因为从前对于商品房售卖过程，关注点更集中于买房交易的那一刻

但随着市场变化，逐渐进入买方市场之后

越来越多的人开始把目光聚焦在了交付末端，物业水平如何就显得更加突出了

收费合理、服务质量高的物业可能会成为如今购房的一个加分项

如果不能提供与费用匹配的服务质量，物业公司也会面临随时被换掉的局面

甚至后面还有更多的物业公司等着入场

但是我们说这些，并不意味着业主与物业公司就该是对立关系

相反的，好服务的物业公司与业主才应该是相生共融的关系

看过那么多社区，了解过那么多物业

为什么杭州人对绿城认可度这么高

为什么仁恒的物业一直被业主夸赞

好的服务就是最终答案

好的物业可以让你的社区长期保持一个鲜活而年轻的状态

从前物业大多隐于地产开发商背后

而此次物业费降价的新闻抢占热度高点，正好将物业公司重新推到了台前

让更多的人意识到

绝对的低价永远不是最终的目标，而是要让服务配得上业主交的每一分钱

当好房子政策提出之后，除了硬件的提升外

更多人也开始关注交付之后的服务场景是否能够兑现，以及社区是否能够长期持续运营下去

所以物业服务质量也被重视起来

原本好房子的标准就不单单局限在层高、得房率、梯户比这些硬件指标上面

社区氛围、物业服务这些软性条件，有时候更能打动人心

更能让你获得好的居住体验

所以好房子是硬件，好服务是软件，唯有软硬并举，才能够创造好生活

商品房建设的历史越长，越能够反映好物业对一个小区的影响

上海万科城市花园这个超过 30 年的小区仍旧被高水平物业维护得很好

灯光球场依旧是孩子们最喜欢去的地方

时间总在流逝，小区也终会老去

但因为有了好的服务和维护，你会在这里看到很多人，看到他们并未老去的生活

一直很喜欢一句话：回家即是度假的开始

也希望在这个开发商争相拿出好产品回馈于消费者的时候

物业公司也能够拿出更好的服务让每一位业主的归家，都等于度假

以上为正文，来自 真叫卢俊团队

这是真叫卢俊公众号的第 6117 篇原创文章