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6 月 16 日傍晚，臻澐开盘的结果出来了，卖了 206 套。

四天前，它东面一路之隔的建发海晏，首开卖了 185 套。

它们是海淀朱房板块的顶豪，到底开盘水分有多少，只有开发商最清楚。（详见《海淀顶豪首局，没有铜臭味》）

不管怎样，它们总算是开出了第一局。从 1 月 2 日拿地算起，时间已经过去 5 个半月了。

现在，海淀顶豪的接力棒，交到了中海地产的手里。

2025 年 3 月 19 日，海淀树村地块 HD00-0705-0035-1 的土拍异常激烈，11 家房鏖战 3 个小时，上百轮举牌，中海地产笑到了最后：75.02亿元、溢价率高达 27.93%，楼面价约为 10.23万元 /平米。

这个楼面价，打破了北京土拍市场的记录，楼面价比东面 2 公里外的海晏，还贵了 7200 元 / 平米。

操盘如此顶豪，对于中海地产来说，是一个莫大的考验。

或许基于此，它把开发树村项目的速度降下来了。

花姐注意到，中海树村项目公司盈臻地产成立于 2025 年 4 月 14 日，注册资本仅有 1000 万元。拿地已三个月，丝毫未见项目招投标的信息。

一般而言，中海地产从拿地到开盘，会控制在 4 个月左右。包括位于西南二、三环间的中海丽金府，网签均价 10.67 万元 / 平米。

它从拿地到开盘的周期，也只花了4个月零 2天。

毫无疑问，树村项目被视为中海在京的灯塔项目来打磨。

一个最关键的问题来了：它到底会卖什么价格呢？

目前它最好的参照系，是朱房双子座。确切地说，是海晏。

截至 6 月 17 日，海晏网签了 7 套，已签约面积 1373 平米，成交均价133642.87元 /平米——盈亏平衡点至少要达到 12万元 /平米。

这 7 套分别是：1#202 室 164.73 平米户型、单价 11.62 万元 / 平米；15#802 和 1001 的 219 平米户型、单价 13.46 万元 / 平米和 14.5 万元 / 平米；16#302 和 1102 的 184 平米户型、单价 11.62 万元 / 平米和 13.77 万元 / 平米；7#1201 室 219 平米户型、单价 14.6 万元 / 平米；8#701 室 183 平米户型、单价 13.32 万元 / 平米。

另有 5 套房显示 " 已预订 "，分别是 11#1301 室 265 平米户型，12#1001 室 184 平米户型、7#1001 和 802 室 219 平米户型、9#1201 室 219 平米户型。

海晏的户型越大，单价越贵。

目前已经成交的最高单价为 14.6 万元 / 平米。相信 265 平米、290 平米和 340 平米户型的单价会更高。

花姐判断，中海树村项目的单套面积，在200平米至 350平米之间。

如果拿海晏的价格来推算，中海树村项目的价格，要卖到15-15.5万元 /平米之间。

这个售价，中海地产没有理由不慢下来。

来看一看树村项目的参数和设计要求：

1、位于上地街道，纯居住用地，占地 39737.8 平方米，地上建筑规模 73299.74 万平方米，呈南北走向，容积率 1.6，控制高度 18 米，预计建成 6 层洋房；

2、地块南面有一条宽 15 米的东西向街坊路；东边是一条狭长的绿化防护带，再往东是军事用地；南面是办公研发用地；西面是树村公园；北面是一块公园绿地。

3、设计要求：外立面材质需使用石材、铝板，建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，新中式风格；坡屋顶形式；

虽然它的容积率只有 1.6，但有个公开的秘密：按照土地出让文件，用"地上建筑规模 "除以 "用地面积 "之后，得出的容积率为 1.84。

有这个差异，是因为它把东面 6074.54 平米的防护带 HD00-0705-0035-2 地块，纳入统一核算容积率、绿地率。

不仅如此，那条宽 15 米、长 170 米的街坊路共计 2550 平米，也会吞噬容积率。

如果扣除防护带和街坊路占地，树村地用于建房子的实际容积率约为1.955。

他旁边学府壹号院南区扣除街坊路之后，实际容积率为 1.72。

如此算来，树村项目要在 1.955 容积率、限高 18 米的条件下建房子，楼间距是个最大的考验。

就像往北 2 公里之外的功德寺双子座一样，大部分房子的楼间距系数低于最小值。

而朱房村双子座——容积率 2.4，建筑限高 48 米，楼间距就相对会拉得开一些。

为了让楼间距尽量拉大，中海树村项目唯一的做法，就是尽量把户型做大，减少楼栋的数量。

历史的车轮滚滚向前。

北京的顶豪市场，接下来要看中海地产的表演了。