郑氏家族能否富过三代？

香港 " 四大家族 " 之一的郑裕彤家族也走上了化解债务的漫漫长路。

6 月初，有媒体报道，郑裕彤家族的新世界发展（0017.HK）即将达成一项高达 875 亿港元的贷款再融资协议。对媒体报道和市场猜测，新世界发展并未否认，并在 6 月 23 日通过公告表示，新世界发展仍在与债权人就现有贷款的再融资进行积极磋商，而这些磋商仍在进行中。

引发市场对新世界发展债务问题关注的还有另一件事，6 月 6 日，新世界宣布，对旗下永续债延迟派息。延迟派息虽然不会引发违约，但却会增加债券利息，新世界发展的偿债能力也因此引发市场担忧。

截至 6 月 26 日，新世界发展股价收盘于 5.83 港元 / 股，总市值 146.7 亿港元。

郑裕彤家族作为香港四大家族之一，其商业版图横跨地产、珠宝、基建、金融等多个领域，长期占据着举足轻重的地位。

然而，由其掌舵的新世界发展债务危机曝光，引发了外界对郑裕彤家族未来走向的诸多猜测，尤其是家族子女在这场危机中所扮演的角色，成为各界关注的焦点。

新世界发展陷入债务危机并非一朝一夕之事，起初，面对市场上有关公司债务问题的传闻，新世界发展多次出面辟谣。

2024 年 1 月，市场消息称新世界发展已聘任法律顾问协助解决债务问题，并聘请相关公司作为债务重组顾问。对此，新世界发展于当年 1 月 20 日迅速发布澄清公告，表示 " 尚未进行或开始讨论任何该等整体债务重组 "。

但随后的种种迹象表明，公司的财务状况并不乐观。

2024 年 9 月 26 日，新世界发展发布的 2024 财年业绩犹如一记重锤，让市场真切感受到了公司面临的困境。

财务数据显示，报告期内，新世界发展综合收入约 357.82 亿港元，同比减少 34%；核心经营利润约 68.98 亿港元，同比减少 18%；年度亏损约 171.26 亿港元，母公司股东应占亏损约 196.83 亿港元。

香港汇生国际资本有限公司总裁黄立冲分析称，这是新世界发展 20 个财年以来首次出现亏损，巨额亏损的背后，是公司在投资与运营策略上的一系列失误。

自 2020 年至 2024 年的 5 年间，新世界发展在房地产衰退明显的内地和香港市场过度投入，并且依赖高杠杆扩张，债务负担过重，没有进行多元化、多地区布局，因此相比其他港资地产企业，所承受的打击也是最沉重。

" 野马财经 " 梳理发现，新世界发展此前的一些项目投资决策过于激进，在一些大型商业综合体项目上投入了大量资金，比如香港启德体育园项目，2017 年该项目正式立项拨款，造价预算为 319 亿港元。

虽然香港特别行政区后来表示政府将承担 299.93 亿港元的建筑费用，但这仍是一项建设周期长、成本高的大型项目，关键是短期内难以实现盈利，却占用了大量的资金资源。

此外，新世界发展还加速推进 K11 商城的扩展，从香港扩展到内地，总数已达到 38 座；香港航天城商业项目的综合投资也超百亿。

但这些扩张的项目却出现业绩增长颓势，比如香港 K11 商场由于本地消费减少，导致销售额按年下跌 13%；酒店业务则直接亏损，新世界发展在香港、内地及东南亚共拥有 15 家运营中的酒店物业，但其 2023 财年录得收入 10.91 亿港元，同比虽有增长，但分部亏损仍达 4.44 亿港元 。尽管 2024 年市场环境改善，但整体仍未摆脱亏损的局面。

" 截至 2024 年底，新世界发展负债总额高达 2109.26 亿港元，计入永续债后的净负债率超过 70%，远高于恒基兆业（17%）、长实地产（约 30%）及新鸿基地产（约 40%）等主要同业水平。" 黄立冲认为，这导致新世界发展的融资成本及风险大幅上升，抗风险能力显著下降。

财报显示，截至 2024 年底，新世界发展的债务净额约 1246.3 亿港元，一年内需偿还的债务约 322 亿港元，而现金及银行存款（包括有限制银行存款）只有 218.58 亿港元。

实际上，进入 2025 年后，新世界发展的债务问题愈发严峻。2 月，有媒体报道，新世界发展已选择中国银行、星展银行及汇丰银行，为其即将在今明两年到期的 581 亿港元贷款进行再融资，抵押品为价值 150 亿美元的 20 多处房产 。

同时，新世界发展计划通过出售非核心资产回笼资金，预计 2025 财年，全年出售非核心资产的目标将达 130 亿港元。

但这些举措并未从根本上缓解公司的债务压力，新世界发展的永续债问题成为引发市场担忧的新问题。

5 月 15 日，瑞银发表研究报告，指出公司尚有 3.45 亿美元未赎回永续债，5 月 16 日是赎回日期限 。若永续债未被赎回，票面利率将从 6.15% 递增至 10.2% 。

最终，公司选择不赎回该笔永续债，这一决定导致票面息从 6 月 16 日起大幅递增 ，也引发了市场对公司偿债能力的进一步担忧。

6 月初，新世界危机彻底爆发。6 月 2 日，新世界发展公告称，根据各相关永续证券的条款，已选择将相关永续证券票息的分派，递延至其各自的下一个分派支付日期，涉及四系列永续证券。

消息一出，新世界发展遭遇 " 股债双杀 "。6 月 2 日当天，新世界股价大幅低开后一路下探，一度跌超 10%，最终 4.48 港元收盘，跌幅为 6.47% ；同时，公司多只永续债急跌创新低 。 

截至 6 月 23 日，875 亿港元的银行贷款再融资计划成为市场关注的焦点。据报道，经过数月谈判，新世界发展即将达成这一贷款再融资协议以缓解流动性紧缩局面。

《彭博》引述消息人士报道，新世界发展已获得所有贷款方对再融资计划的初步同意，包括之前反对的银行，但仍有少数银行正在出具正式的书面承诺，再融资计划需在 6 月底前取得超过五十家现有银行贷款方的全部同意。

这一计划的成败，对新世界发展至关重要，若无法顺利完成，或将面临更为严峻的债务违约风险。

新世界发展是郑裕彤一手打造的地产集团。他出身贫寒，早年间在 " 周大福 " 金铺当伙计，后与周大福 " 公主 " 周翠英结婚，在周大福努力工作并将其做大做强。

1970 年，郑裕彤成立新世界发展，拥有 57% 股权。随着资产版图的不断扩张，郑裕彤的家族资产横跨珠宝首饰、酒店、地产、金融、基建等多个行业，跻身 " 香港四大家族 " 之列。福布斯公布的 2017 亚洲富豪家族排行榜显示，郑氏家族排名第八位，家族资产为 255 亿美元。

1989 年，郑裕彤将新世界集团交给大儿子郑家纯，但郑家纯上任后公司负债上升，郑裕彤只好重出江湖。但郑裕彤去世后，新世界发展的实控权仍回到郑家纯手上。

2006 年，在美国、日本学习的 " 富三代 " 郑志刚（郑家纯之子）回归家族企业，进入新世界发展，并在 2007 年任执行董事，参与了新世界百货的上市；2008 年，深爱艺术的他创立了结合博物馆与零售、艺术与商业概念的 K11 品牌 ，并在 香港、上海、北京等地开设 K11 购物艺术中心。‌

2017 年 ~2020 年，郑志刚先后任职新世界发展执行副主席、总经理、行政总裁等职务，这期间他还与伍长宁、郑彦斌联合成立 C 资本，投资了包括 Casetify、小鹏汽车、蔚来汽车等在内的众多企业‌。

但与父亲郑家纯执掌期间推高公司负债类似，郑志刚在执掌新世界发展期间，采取了较为激进的扩张策略，推动了多个大型项目的开展，包括启德体育公园、香港国际机场航天城 11 SKIES、北角皇都戏院大厦等几十亿乃至百亿级港元项目。

激进的扩张模式虽然提升了新世界发展的市场影响力，但也导致公司负债急剧攀升。截至 2024 年底，净负债比率已经增高至 57.5%，远高于其他港资地产企业 20%- 30% 的水平。

而新世界发展的实际控制人郑家纯，在面对公司财务困境时，决策调整相对滞后，未能及时有效遏制债务问题的恶化。在郑志刚的激进扩张策略引发财务风险后，才开始着手调整公司战略，重新审视业务布局与债务管理，但此时公司已深陷债务危机的泥潭。

面对债务危机，新世界发展只能依赖资产剥离以回笼资金，但香港商业物业价格已然下跌，这导致其出售定价偏低。

为缓解财务压力，新世界发展先后加速出售基础设施子公司 NWS 控股（获约 30 亿美元）及旗下非核心资产，并于 2024 年 11 月以约 4.17 亿港元价格将启德体育园 75% 股权出售予母公司周大福集团，还计划向郑志刚转让 K11 品牌管理公司。

" 这种‘火速’回笼资金的方式明显低于市场潜在价值。" 香港汇生国际资本有限公司总裁黄立冲表示。

虽然新世界有不少问题，但如果郑氏家族真要救自家公司，还是有足够腾挪的空间。

被誉为郑氏家族 " 现金奶牛 " 的 " 周大福 " 就是最有资本下场救援的，周大福（1929.HK）  

2023/24 财年总资产约 888.19 亿港元、股东权益 267.46 亿港元、净利润 53.84 亿港元 ，截至 2025 财年，其营业利润达到 147.46 亿港元，当前市值约 1322 亿港元。

此外就是周大福创建有限公司（0659.HK），其可动用流动资金约 300 亿港元（现金 186 亿＋已承诺授信 113 亿港元），一年内到期债务小于 30 亿港元；此外，郑氏家族还有瑰丽酒店集团（Rosewood）、周大福人寿保险、家族办公室平台等可腾挪的资产。

黄立冲认为，郑氏家族的成员若要缓解新世界发展的债务危机，可以直接注资或认购可换股债、继续收购新世界非核心资产（体育园、商场等）、或通过集团信用提供银行担保，助其完成 875 亿港元再融资谈判；甚至可以通过内部贷款，利用珠宝集团稳定经营现金流支撑。

不难看出，与新世界发展一年内 322 亿港元的偿债需求相比，若家族愿意出手且能顺利处理少数股东和监管程序，资金层面 " 救 " 新世界发展并非难事。

但真正的考量在于，家族资本配置意愿及对整体杠杆风险的取舍，家族成员的看法和利益冲突。

需要注意的是，郑氏家族的企业已经分散给郑裕彤的各个子孙后代，彼此之间能否形成合力，并不是外界所能轻易了解。

郑裕彤有两儿两女，长子郑家纯，次子郑家成。

郑家纯一脉中，长女郑志雯执掌瑰丽酒店集团和周大福珠宝，次子郑志明担任新联建联席 CEO ，三子郑志亮进入周大福珠宝负责北亚业务；郑家成一脉中，长子郑智恒与郑志雯一起在周大福珠宝工作，次子郑志谦在新世界中国工作。

家族成员分散在不同的业务板块，各自有着不同的发展方向和利益诉求。2024 年 9 月 26 日，郑志刚辞任新世界发展行政总裁的同时，还辞任周大福、新世界百货及新创建集团的相关职务。郑志刚与家族成员企业之间是否有分歧存在，不得而知。

此外，郑氏家族成员若要动用家族资产为新世界发展缓解债务压力，也要受到家族信托的制约。

郑氏家族在离岸架构下设立了家族信托，通过两个离岸信托公司：Cheng Yu Tung Family ( Holdings ) Limited 和 Cheng Yu Tung Family ( Holdings II ) Limited，共同控股其核心资产载体 " 周大福控股 "，合计持有周大福控股约 95.65% 的股权，间接控周大福企业及其对新世界发展的控制权。

" 上述家族信托架构对周大福及其控股的集团（包括新世界发展）救援行动既有助力，也带来一定的制约，如果家族要动用信托资产为新世界再注资，必须得到受托人（或信托委员会／保护人）的同意，并确保此举符合信托契约和各方受益人的共同利益，否则受托人可能因违反信托义务而承担责任。" 黄立冲表示，上述信托架构决定，救不救新世界需要家族投票决定。

最后需要补充的是，郑裕彤家族经过多年的发展，构建了庞大的财富版图，主要涵盖五大板块：周大福珠宝、新世界发展、新创建集团、瑰丽酒店集团以及通过周大福企业控股的其他多元化投资。

但在这场债务危机中，郑氏家族的各资产板块表现不一，只有周大福珠宝现金流表现较为稳定；其他如新创建集团三大业务中，富通保险在香港从事的寿险业务表现尚可，其余高速公路项目、香港建筑工程业务则盈利欠佳；周大福企业作为家族的投资平台，控股了其他上市公司，如新世界百货、ST 景谷 ( 600265.SH ) 等，并持有中策资本控股 ( 00235.HK ) 的第一大股东地位，但近年来的投资收益有所下降。

可见，虽然郑氏家族资产丰厚，但各个业务板块也都面临自身发展难题，家族内部矛盾和业务板块的各自发展需求是隐藏在背后的深层隐患。

郑氏家族的子女能否在这场危机中合力应对债务危机，不仅关乎新世界发展的命运，更决定着郑裕彤家族在未来商业世界中的地位。

你有去过新世界商场吗？欢迎评论区聊聊。