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宁愿 " 插队 "，也没让第五轮 8 宗地上架。

6 月 27 日，北京昌平南邵组团 CP00-1101-0033、0036、0044 地块正式挂牌，将于 7 月 31 日诞生买家，起始价 13.69 亿元。

一天前，它突然进入土拍预申请池子，没有按常理出牌。

这宗地是有故事的，加上这次，今年算是三进宫了，每次的搭档都不一样。

第一次：出现在 2 月 21 日北京第二轮住宅用地清单里。当时的地块组合是：0026、0033 两个居住用地，以及 0036 幼儿园用地。素质虽好，但无疾而终。

第二次：出现在 3 月 31 日北京第三轮住宅用地清单里。当时的地块组合，除了 0026、0033、0036 地块，还增加了 0044、0045、0046 三个商业地块，并在 3 月 27 日进入用地预申请。

它被迅速"催肥 "了，还是肥瘦搭配那种。

其用地面积从 6.6 公顷，变成 15.6 公顷；规划建面从 12.85 万平米，增至 21.86 万平方米，起拍价达到 31.7 亿元。（《邯郸学步后，昌平土拍换了姿势》） 

对于一宗北六环外之地，门槛实在是太高。最终的结果是，无人问津。

第三次：也就是这次，它被做了新的排列组合，在第三轮清单的基础上瘦身：减去了0026住宅用地，以及 0045、0046商业地块。

经过这三次折腾后，南邵组团地块的 " 负担 " 依然很重。

先拆细来看：

1、0033 地块在南侧，占地 2.87 公顷，容积率 2.0，地上建面约 5.74 万㎡，限高 36 米（局部 45 米）；起拍价 11.6 亿元，折合楼面价 2.02 万元 /㎡。

2、0036 地块位于 0033 地块以东，为基础教育用地，建面 4245㎡，限高 16 米，规划为 1 所 12 班幼儿园，南面绿地宽 40 米；不出让，建设后无偿移交相关部门。

3、0044 地块占地 2.87 公顷，容积率 1.0，地上建面 2.87 万平米，限高 12 米（局部 18 米），含 15 米宽街坊路——约 2000 平米、1 座地下分布式能源站 1000 平米等，几乎背负原来 3 块商业用地的全部配建；起拍价 2.09 亿元。它

花姐认为，它的住宅货值，实在小的可怜。有点小马拉大车的感觉。

如果参照西南不远的建发观堂府 4.64 万元 / 平米的售价测算——网签 1200 套、成交金额 57.77 亿元，0033 地块的货值约 26.6 亿元。

这表明，昌平对卖掉南邵组合里的商业地块，抱有相当大的决心与执念，土拍必须将"肥瘦搭配 "进行到底。

这样的故事，曾在今年 2 月份，同样在昌平上演过，但冷场了。

曾经被视为王炸地块的昌平朱辛庄 CP01-0801-0029 地块，搭了 1.13 万平米的 0041 体育地块，被中海地产 + 未来科学城联合，以 12.8 亿元底价拿下，时至今日尚未开盘。（《昌平 " 王炸 " 地块，杀不出程咬金！》）

昌平区这种组合式供地手法，是向朝阳区学的。

在 2024 年，朝阳区曾成功把两个百亿地块包，先后卖给了中建智地和中海新城。

今年，朝阳区又成功将三间房地块组合包卖给了保利金茂联合体，将平房乡和孙河地块组合，卖给了中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝开联合体。（《土拍 " 肥瘦 " 之风，从朝阳吹到了昌平 》）

但，北六环外的南邵板块，远不能和朝阳区四五环之间的地块相提并论，最后只能落得个邯郸学步的笑话。

如果复盘，觉得南邵地块组合的那次增肥，太过于激进，也的确该纠偏了。

客观地说，此次南邵组团地块中，0033 地块的素质确实不错，很方正，西面和南面有绿化带宽 15 米和 40 米，往西是一个约 10 公顷的公园。

它的压力是巨大的，一个是幼儿园和商业的拖油瓶，另一个来自区域地块的竞争。

根据 2023 年 10 月发布的南邵组团 CP00-1002、1101、1201 街区控制性详细规划，花姐梳理出其住宅供地情况。

在扣除在售的建发观堂府后，南邵组团街区共计规划了47宗地，规划地上建面达到 206万平米——约 2万套，主要集中在整个组团的北部和西南部，地块最低容积率为 1.15。

即便是在当下，花姐能看到昌平的供应量激增，会突破 1 万套，堪比丰台区。

说好事多磨也好，说事不过三也罢。

这次，南邵组合地块之所以火速挂牌，花姐相信它一定有了托底的买家。只不过，这笔账并不好算，拖油瓶还是太重了些。