总价 3.99 万起，买一套老破小，博金融城西区拆迁！

这笔生意，你要做吗？

有人还在犹豫，有人已经下场！

图源阿里拍卖

看，阿里拍卖官网显示，员村东社横巷 3 号一套建面约 62 平的房子，开拍前两天已有 478 人设置提醒，5491 人次围观，6 人报名、坐等竞拍出价。

这是真的要出手啊？

别不信，今年，博员村拆迁去拍老破小的，早大有人在。

粗暴一搜，网上就有三四例 " 竞拍结束 "，每一套出价次数都在 30-244 次不等，最终拍卖总价落在 78-111 万区间。

图源阿里拍卖

其中有一套，不知道为啥竞买人反悔，被回流到拍卖市场（也就是开头 3.99 万起拍的这套）。

但如你所见，当时竞价的过程可谓相当火热，566 人设置提醒，12110 人次围观，19 人报名，20 次延时，117 次出价。

图源阿里拍卖

拍卖拍出一副要决战到天明的样子，这年头也是少见了

问题来了，这些个宣称 " 待拆迁 " 的拍卖房，是真的能博到拆迁吗？接盘的人，会一夜暴富吗？

来，一块扒看看。

" 待拆迁 "，要等多久拆？

首先，我们要明确，金融城西区、员村一片，究竟哪里是真正待拆迁的范围。

年初，员村旧改的风就一直在吹，到 4 月份，征收范围终于公布。

天河区人民政府官网显示，拆迁范围锁定在金融城西区子富新村周边地块。

图源天河区人民政府

具体征拆红线划在：

子富新村以南的 318 创意园，以北的志才小学、信捷公寓，以西的程介农贸综合市场等商地和学校用地，即我标黄的部分

图源天河区人民政府

这些标题打 " 待拆 " 的拍卖房，位置又在哪？

图源阿里拍卖

我做了张图。

很明显，全部不在征收范围内。

最近的一套，直线距离约 250 米；最远的一套，直线距离约 1 公里。

这么看，所谓 " 待拆 "，其实是打了个擦边，应该是待拆范围附近。

不过，有人可能会想，离征收范围这么近，拆是都会拆的，只不过早晚而已，博的就是眼光和速度。

关于这点，我问了下我司常年奔跑在旧改一线的老广同事 @拆不东（小红书同名，对旧改相关感兴趣的，大家可以关注起来）。

图源小红薯

据他所说，征拆可不像 20-30 年前，大笔一挥连片征收；

现在都精得很啊，不会无缘无故征，更不会因为你在旁边就把你征收了；

最近征的，优先集体用地，矮层厂房学校；密集的居住区、住宅区，能绕就绕；

这几套拍卖房，很不幸，基本都是楼层巨高的居住区，这要是拆，得花大价钱！

还有一个同事现身说法称，东山旧改前几年不也吹风很厉害嘛，她老表博拆迁在达道路买了一套单体楼散盘，4 万 / 平；

果然，至今拆迁没动静，房价已经不敢看了，先收着租吧！

我知道，很多人对这些核心地段的城中村、老破小抱有很大的期望；但真等到拆的话，你到底能不能赔，想过吗？

买自建房，能拿到拆迁赔偿吗？

别笑！我翻了一下，阿里拍卖网上挂的、成交的 " 待拆房 "，还真有一部分是自建房。

比如，3.99 万起拍这套，就是建在宅基地上面的自建房。

图源阿里拍卖

人家不但是 " 小产权 " 自建房，还是合资建房，" 产权 " 更是 " 稀碎 "。

图源阿里拍卖

依据阿里拍卖网上的资料，这里以前是危房，后由两人合作兴建 8 层自建房，目前挂拍的是其中的第 6 层。

如果这套房子有人接盘的话，他能拿多少？

答案是，很可能一分钱都拿不到！

主要两个原因：

一来，法律规定，宅基地上的自建房不可与外村人交易。

《中华人民共和国土地管理法》规定，" 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 "。

中华人民共和国土地管理法

因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。

换言之，一般农村自建房，建只能村民合作建，买卖只能同村人自己交易。

村外人买自建房，本来就违规，想正常拿征拆补偿，风险不是一般的大。

二来，即便能拿，这套房同样有两处 BUG 或许会大幅压低征拆补偿。

1、所在位置在 6 楼。

2、无宅基地证，转让的使用权权属人为非村民。

现在金融城西区的拆补方案还未公布，我们可以参考天河其他旧改的补偿方案。

按照天河区柯木塱村的方案，村民住宅拆补最高不超过 3.5 层，非村民最高不超过 2 层，超过 2 层的只能按 2200 元 / 平补偿。

建面约 62 平的房子，既超过 2 层，权属又归非村民，算下来最高只能拿到补偿约 13 万。

但你看，这套房之前也拍卖过哦，成交价高达 78 万，可想而知，起拍价 3.99 万只是个噱头。

图源阿里拍卖

假如这位竞买人不反悔，即便拿到拆补，至少还有 65 万白白扔水里。

如果转变个思路，可能还有得赚，比如出租。

员村租房需求旺盛，租金不低，我跟中介打听了下，员村东社横巷 3 号附近的房子 62 平整租能租到 3500 元 / 月。

78 万成交，租售比最高可到 5.38%，算是一笔不错的买卖。

不过，自建房买卖从根源上就不规范，原业主突然站出来反悔也是有理有据，雷不知道什么时候会爆

你以为买了普通住宅，可能也有 BUG

博拆迁，一般人主流思路还是买普通住宅吧！

毕竟，有房产证、能拿高贵的国有补偿。

能拿多少？今年，天河还没有征拆住宅区，所以没有参考对象。

看看外区，白云区国有补偿最高 3.85 万 / 平，海珠区最高 6 万 / 平！

相当于，只要能拆，" 土狗 " 一夜成名流！

但你以为买的是普通住宅，很可能产权也有问题。

比如，同乐花园这套以 93 万成交的房子，写是写普通住宅、可落户。

图源阿里拍卖

也有购房合同，还有房企当年承诺协助办理房产证的协议书。

图源阿里拍卖

但有中介表示，目前同乐花园大部分人都没有房产证。

贝壳上该小区至今 0 挂牌、0 成交，原因就是 " 三证不全 "。

图源贝壳

这样的 " 普通住宅 "，真能如愿拿到国有拆补吗？我持怀疑态度

最后问题来了，今年各区都在大搞拆迁，你身边有人买房博拆迁吗？有人博到了？评论区聊聊。

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