广州的开发商，拿地是越来越谨慎了！

上半年的最后一天，原定共有五宗宅地出让，但由于天河广东电视台地块、海珠广纸地块始终无人报价，最终在上周五宣布中止出让。

而剩余的荔湾小梅大街以及白云槎头车辆段，分别被力迅以楼面价约 3 万 / 平、被广州地铁地产以楼面价约 1.9 万 / 平拿下（均未扣配建），均底价成交。

对比去年，今年上半年的土拍似乎忽然冷了。

这是开发商口袋没钱，还是不看好后市呢？

01

安全牌才是真王牌

今天顺利拍出的地块，都有一个特征，那就是：

稳。

不易砸手里，有利润空间，周边竞品少。

例如小梅大街地块。

这是荔湾近年来最迷你都宅地，没有之一。地块宗地面积 5384.57 平，总建筑面积 10446，容积率仅 2.6，其实只够一百来套房。

这意味着，销售周期可控，去化压力较小。

另外，该地块早在 2023 年就挂牌了，当时总价 37617 万，折合楼面价约 36011 元 / 平。这次挂牌，总价降低至 31338 万，楼面价也降到了 3 万 / 平左右，给开发商腾出一截利润空间。

加之这里是老西关，最近的地铁站是陈家祠，学校食肆医院密集分布，配套都是现成的。

因此，客户画像非常清晰，就是对于这个地段情有独钟的老广，考虑原地升级的置换客。

确定性更高，这是开发商最需要的安全感。

不是说地块就没有缺点，最明显的是面积小，能发挥的空间也小；周边以老破小区为主，景观麻麻。

但在新盘爆炸多、产品异常卷的行情下，不求出彩，但求安全下车，或是更贴合实际情况的选择。

关键是，这样的宅地已有市场验证——今年以来，类似的项目譬如市二宫的君曜府、滨江中的越秀珠实 · 皓悦滨江（《滨江中和广州大道中上新！吹风价 + 户型首曝，速看！》），去化都远远高于全市平均水准。

至于白云槎头车辆段地块，竞争力就更强了。

小区位于珠江西航道旁，带一线江景，容积率仅 1.18，改善属性显著。

旁边为地铁 13 号线二期凰岗站，预计今年或者明年就能通车。地块自身配有商业，竟得者必须代建一所 54 班九年制学校，学铁商算是集结完毕了。

折合楼面价 1.9 万 /㎡，价格优势简直不能太强，因为旁边是兄弟项目的和五矿招商江天际，两个新盘在售价格 4.4-5.1 万 /㎡。

从现有的信息来看，这块宅地就只要产品价格不捅娄子，未来去化肯定是中上水平的。

02

广州土拍回归理性

至于流拍的天河广东电视台地块、海珠广纸地块，最大的共通点就是：

险。

其实，就两地块所在板块的号召力和流量来说，是远远优于前面的小梅大街和槎头车辆段地块。

但也正是位于热门板块，地块周边在售新盘，尤其是新规、超新规项目真的太多了，平替贵替都有。

此刻还要跻身其中，那就是富贵险中求。

广纸地块不必多说，海珠西也是真的不能再卷了，在售新房和二手次新房已经多如牛毛。

天河广东电视台的两宗地块，旁边就是缦云 · 广州（《独家消息！交付刷屏全网的缦云广州，上新了！》）以及越秀 · 观樾（《观樾媒体开放日！偷偷给你们放波图》），还有保利今年拿下的航天奇观二期地块、金茂拿下的世界大观四期地块，在售现货以及未来供货都不缺的。

更尴尬的是，电视台地块容积率为 2.3，高于保利航天奇观 2.06、金茂世界大观 1.1，起跑就输了一截。

而且两宗地块分别需要配建幼儿园、中小学以及周边道路等，实际楼面价要比未扣除竞配建的起拍地价 3-3.19 万元 /㎡更高。

说实话，广东电视台地块的最佳结局是由附近楼盘的开发商一并拿下，连片开发。

但就近年市场经验来说，快进快出的中小型地块，才更接近于开发商的理想型。

不是地块素质不好，是太有挑战性了。

值得一提的是，算上科学城地块（《成也新规，败也新规！科学城地块终止出让！》），在这一个月内，广州已经有四块宅地停止出让，且位置都不差。

咱们也没必要自欺欺人，嘴硬说很正常。

近期的土拍市场，流拍确实多了，这是因为开发商的想法和对后市的预判也发生了一些转变。

以前市区宅地稀缺，一手市场缺货，所以但凡有块宅地位置不错，大家都会密切关注。但现在呢，市区不仅不缺货，部分板块还有供大于求的趋势。

还想单凭地段就让开发商、让购房者买单？

难了。

另外，开发商的迟疑，确实也与新规对得房率的收紧有关。

本来还能靠产品优势突围，现在大招没了，能不能已经在场上的新盘，自然是要重新掂量的。

如果没把握打赢，不轻易上场，也是一个好选择。

客观，理性，谨慎。

广州土拍的表现，或许会给楼市氛围和信心带来一定的消极影响，但对准买家和已经买房的业主来说，却绝对不是一件坏事——

宅地放慢入市》新盘供应放缓》房价预期更稳。

新盘不会因为内卷，而越卖越便宜，二手业主也不会被误伤，接受无底线的降价。

让上半年楼市定格在 " 谨慎 " 上，让下半年楼市从 " 理性 " 开始。

这或许，也是一个不错的局面。

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