" 抛售潮 " 中的 " 蟹货 " 有哪些？

前几天血拼哥刚谈及广州二手房挂牌量攀升得很快，上次统计还是 13.15 套，今天去看已经达到了 13.35 套（数据统计至 5 月 29 日），才过去十来天，就增加了 2000 套。

数据统计至 5 月 29 日 数据来源：贝壳

不禁让人好奇，到底是哪些房子正在被出售！对于我们普通人买房和卖房来说有什么借鉴意义。

广州挂牌二手房楼龄分布

大部分是老旧社区

根据贝壳找房数据统计，广州二手房总挂牌量约 133594 套，其中有楼龄标记的有 97630 套，20 年楼龄以上共有 41708 套，占比约 43%。

也就是说，广州在售二手房，接近一半的房子都是二十年楼龄以上的。

其次，楼龄在 10-20 年的房子，占比 37%，两者加起来已经占据 80%。

所以，目前广州市面上挂牌的二手房，大部分是老旧社区，次新小区占比很少，十分稀缺。广州的二手房市场一直以来都是老旧社区 " 独占鳌头 " 吗？

我们不妨追溯一下过往的数据，来做个对比！

" 老破小抛售潮 " 愈演愈烈

各区数据对比

结合去年 9 月份和现阶段的二手房房龄分布数据，我们做了以下表格！

（上图）数据时间：2022 年 9 月

我们可以发现，如果分区来看，现阶段中心城区 20 年楼龄以上的二手房，挂牌量都超过一半，占比最高的是越秀区，高达 79.77%。

外围城区中，现阶段近郊的白云 20 年楼龄以上的二手房占比，也去到了 59.32%，而黄埔由于大规模旧改，20 年楼龄以上的二手房占比属城区最低。

另，对比去年的数据！

除北大荒从化外，各区 20 年楼龄以上的二手房占比均有所提升，涨幅最大的是天河区，高达 9.82%，也就是说越来越多的人在抛售 " 老破小 "。而且不是个别老旧城区存在的现象，而是广州全市业主都在着急出手自己手上的老旧房子。

那这是为什么呢？

因为学位涨起来的价格

也会因为学位而跌回去

PART 1

年轻一代陈旧盘接盘侠越来越少

深究我们可以发现，楼龄这个东西，一般来说越大越减分，除非你有地段或者不可替代的优势，比如说北京 2 环内，你有央区和学区双沉淀加持。

但在广州并不是特别奏效，广州是拓新城，年轻人都跟着新城跑，越到后面，可能越没有金融价值，而且居住体验感也是下跌的，年轻一代中的陈旧盘接盘侠也越来越少。

PART 2

20 年以上的房子存量巨大，且逐年增加

其次，从上面的数据就可以看出，广州 20 年以上的房子越来越多，存量巨大，且在广州老旧社区比较多，10-20 年楼龄的二手房占据 37%，每年都有一批房子变成 20 年以上。

PART 3

房住不炒下，房子回归居住本质

另外，在房住不炒的大基调背景下，房子回归居住本质，固有的买房升值逻辑也正在被打破！

越来越多的人选择在当下的这个节点，把自己手头上陈旧的二手房挂牌出售，卖一买一，换置新房。对于这一部分客群，大家得先把房子卖掉，才好去做下一步置换的动作。

而在当前市场分化的情况下，大家更青睐于有品质的新房或者次新房，本身硬件设施不太好，割肉又舍不得，卖不掉又买不起，这样就进一步加剧了老旧社区增多的局面。

PART 4

" 老破小 " 的学位价值在被进一步稀释

最后一点也是值得大家警惕的，就是许多人买 " 老破小 "，主要是为了其所在的 " 学区 "，而在未来，老破小的学位价值还会被进一步稀释。因为新生儿人口变少，教育资源会慢慢的释放出来！

据广州市统计局以及鸡娃大院统计数据显示，2022 年的户籍出生人口已经回到了 10 年前的水平，2017 年出生最多超过 20w，所以今年是上学最高峰期，明年开始逐年下降。

有机构预测，今年广州的新生婴儿不超过 8w，而且更加恐怕的是，这里面有一半是二胎，你要知道二胎是几乎没有新增学区需求的，要么家长在一胎上学之前就买好了，要么就干脆不买了。所以，实际学区房未来的新增需求，比你想象的还要断崖下降。

这不禁让人想起去年很火的上海高兴花园，原本是一个极其普通的老式公有住房，面积段为小一房和一房一厅，还在郊外，后面因为对口 " 闵行实验 "，一年以内价格从 6w/㎡抬升到 10w/㎡，而后招改落户时限不够只能上 " 曹行小学 "，一夜之间成了实实在在的老破小，价格重新回落。

图片来源：链家

至此，不少人调侃道 " 高兴花园高兴不起来了 "、" 坑盘 " 中的 " 天坑盘 "。所以说，因为学位涨起来的价格，也会因为学位而跌回去。

随着学位短缺的问题逐步瓦解，广州市学区房神话式微或是板上钉钉的是情，那些手持天价学区房的人，或许应该思考如何脱身回点血。

你对 " 老破小 " 有什么看法，评论区告诉我！