不久前据国家统计局数据显示，今年 5 月全国商品房待售面积高达 78142 万平方米

再度创下近 10 多年来的历史峰值

尽管 5 月底回落至 77427 万平方米，但仍然比去年年底多了整整 2100 万平方米

这也意味着今年平均每月新增库存继续超过了 420 万平方米

更别提其中近一半比例的库存还都是非住宅，比如大量的公寓、商铺、写字楼

这类产品本身去化周期就非常长，有的城市要几十年才能卖完，压力之大可想而知

与此同时二手房的库存量也再创新高

对比去年 11 月和今年 6 月重点城市的挂牌情况

大部分还是呈现出天量库存与 " 以价换量 " 并存的局面

不得不说，现在全国的一二手房都处于库存高位状态

也因此，6 月 13 日国常会上首次提出 " 更大力度推动房地产市场止跌回稳 "，明确下半年还将继续猛攻去库存

今天让我们来看看，高库存背后还有哪些值得挖掘的细节

先来看总体情况

年初统计了 137 个典型城市的库存规模，其中 42 个城市、占比 30%，去化周期都在 3 年到 5 年的范围内

更夸张的是还有 26 个城市足足超过 5 年

就库存面积来说

一如我们常年来数据跟踪的结果，重庆作为全国供应第一城，库存依然稳居第一、基本没怎么下来过

不乏单个小区挂牌超过 1000 套，也同时是二手挂牌量最大的城市

紧随其后的是成都和沈阳，广州的库存在一线城市中也较为突出

那么，这些库存的楼龄分布又是怎么样的呢

截止 4 月底，全国重点 110 城中有 19% 的库存在 2015 年及以前，也就是楼龄超过 10 年

更大规模 54% 的库存集中在 2020 到 2023 年这四年供应的，楼龄还在 5 年以内

细分到单个城市，库存年份呈现出了不同的状态

第一种就是大家熟知的比较新的发展城市

比如杭州，有一半的库存都来自最近 10 年，也就是 2015 年后的次新房为主

第二种以西安、苏州、成都、重庆等为代表

这些城市的库存分布比较均匀，差不多每个年份的供应都有，主要多是 2005 到 2015 年的房子

这种相对来说在全国范围内数量是最多的

还有一种是半数库存超过 20 年以上的极个别城市，比如兰州、太原、天津

房屋老龄化比较严重，和新房形成明显分化，也就越剩越多，迟迟无法去化

再从面积段的角度来看库存，全国目前的库存主力是 100 到 140 平产品

前两年 100 到 120 平的占比还只有 22%，随着供应的持续加大，今年 4 月进一步提升到了 24%

120 到 140 平也从 17% 提高到了 20%

因此，两者加起来足足有 44%，快占了整个库存的半壁江山

70 平以下和 70-100 平的库存分布各在 10% 和 15% 左右

更极致一点，180 平以上的豪宅库存也有小部分库存

不过由于产品本身销售周期就比较长，平均去化都要在 6 年左右的时间

100-140 平的面积段对应到户型方面，也是三房和四房的库存占比排在前面

三房的库存占比多达 52%，四房也有 28%

近年来 " 去库存 " 的办法总结下来，主要是这三招：供给侧缩表、需求端减负、制度性更新

首先就是控制土地出让，供应量明显下降

以库存第一城重庆为例，去年市区仅成交 20 宗宅地，合计成交建面 135 万平方米

只有新房全年交易量的四分之一不到，推动广义消化周期下降了差不多 9 个月

郑州同样如此，去年土地成交宗数也比巅峰期少了超过 130 宗，创下历史新低

而且这几年的容积率也在不断降低

在减少土地供应的同时，打造更多的低密社区以提升居住品质

都是推动郑州能在去年成为全国 " 去库存 " 第一城的重要原因

房企新盘供应随之减少，推盘节奏也跟着放慢

重庆和郑州之外，青岛、长春、深圳、东莞多地都处于新房供不应求的状态

其次就是打开政策限制，充分为购房者减负

不久前，广州正式宣布全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，成为全面放开的第一个一线城市

与此同时各地的公积金也在加大支持力度

能使用公积金的场景越来越多了，满足大家的多元化生活需求

既能买新房、二手房还有本小区的停车位，还能用于老旧电梯更新、保障房的首付款，跨城跨省的互联协同也在不断加强

最后是创新性出台了多种针对性制度

比如收购存量一二手房源、发放地方专项债和重启房票等，进一步促进库存指标下降

像上海闵行就在近期宣布将收购部分存量商品房源，用作保障性租赁住房，在郊区新房去化问题上又多了 " 以购代建 " 的新模式

广东惠州就充分利用地方专项债，来收购存量土地，光是年初就计划掏出 127.5 亿元的巨款

柳州、天津、广州三个城市的拟收储价格，也纷纷都超过了 70 亿元

郑州、无锡则是进行了轰轰烈烈的房票安置

针对房票的适用范围、兑付流程以及房票细则等都进行了优化，又强势助推了一波当地的库存消化

此外，中央财政部直接支持的城市更新也在快速推进

6 月初公布有哈尔滨、济南、乌鲁木齐等 20 城入选名单，都将在近期获得定额补助

我们可以看到，现在全国各个城市不仅在放开限购限售

而且从首付到公积金、从旧城改造到城市更新

几乎把所有的工具方法都利用起来，尽一切所能的去库存

分析完了这么多重点城市，我们再来看看典型房企的情况

毕竟存货作为房企的一项重要流动资产

是支持企业持续经营发展的根本，但是也面临去化、结转、减值等诸多不确定性

截止 2024 年底，全国 50 家上市房企的存货规模为 7.4 万亿元，连续两年呈现下降的态势

经过去年一年的努力，足足有 47 家房企的存货规模下降

其中万科、碧桂园两家的存货减少最多，分别达到 1827 和 1576 亿元

以下降最猛的万科为例

去年年底，找广州当地更换了广州南站的三宗地块，优化了土储结构

今年 5 月又把杭州河语光年府的 75 套毛坯房，卖给杭州安居集团转作保障性住房，把手头的存量新房进行了迅速变现

少部分披露存货周转天数的房企，也都面临不同程度的去化压力

最夸张的京投发展直接突破了 10000 天，在北京的北熙区、森与天成几个新房 TOD 项目都卖的不理想

排在第二的华夏幸福也接近 4800 天，算起来比 13 年还要多

具体到房企囤积的现房库存，可分为住宅类、商业类、车库类等几类不同业态

也就是说，既要做好这些库存项目的分析，也要及时加大折扣让利

还有和政府合作以收储模式处理闲置地块和项目，加大大宗资产变现力度到处 " 卖卖卖 " 等，对症下药

为了加快消化存量，房企们也都使出了浑身解数：

万科推出了 " 瘦身健体 " 一揽子方案，把削减存量资产放在重中之重；

龙湖集团将重点从提升运营能力以及项目精细化管理，两方面着手去库存；

连优等生绿城中国和华润置地，也表示今年要继续改善去库存问题 ……

去库存是一个老生常谈而又异常宏大的命题，背后涉及到太多方方面面

面对当下复杂且不确定的楼市，去库存以回流资金成为行业共识

需要每一座城市通过土地供应 " 缩量提质 "，新房供应呈现 " 量少质优 "，还有政策组合拳等方式全力以赴

虽然今年以来楼市表现总体向好，部分城市消化了不少存量，可以说是近 10 年来最大力度的一次 " 去库存 "

但整体而言，当前楼市的阶段回稳仍然需要时间，才能把库存控制到健康理想的范围内

各地政府和房企们也才可以重新轻装上阵

以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第 6149 篇原创文章