《每日经济新闻》获悉，国内首只公募 REITs 近日封闭期届满，将转为 LOF 基金。

7 月 1 日鹏华基金发布公告称，旗下鹏华前海万科 REITs 的基金合同于 2015 年 7 月 6 日生效，当年 9 月 30 日起在深交所上市交易。根据基金合同约定，鹏华前海万科 REITs 的封闭运作期将于今年 7 月 7 日届满，7 月 8 日（下周二）起转为上市开放式基金（LOF），基金份额继续在深交所上市交易。

2015 年 6 月，鹏华前海万科 REITs 发行，是国内市场最早的面向社会大众发行的 REITs，对公募 REITs 这类产品的后续发展具有重要意义。截至今年一季度末，该基金的最新规模为 30.18 亿元。

国内首只公募 REITs 即将转为 LOF 基金

鹏华基金近日发布公告，显示该公司旗下的鹏华前海万科 REITs 因封闭期届满，将转为 LOF 基金，基金名称变更为 " 鹏华丰锐债券型证券投资基金（LOF）"。

鹏华前海万科 REITs 成立于 2015 年 7 月，是国内市场上首只公募 REITs 产品，彼时曾引发市场和投资者的广泛关注。

公开资料显示，鹏华前海万科 REITs 以不高于基金总资产 50% 的比例投资于万科前海企业公馆股权，以获取商业物业稳定的租金收益，其余资产投资于依法发行或上市的股票、债券和货币市场工具等，以获取固定收益类资产和低风险的二级市场权益类资产的投资收益机会。

据 Wind 数据，鹏华前海万科 REITs 成立以来的回报为 54.61%，年化收益 4.46%，最新规模 30.18 亿元。值得一提的是，被称为 " 基金买手 " 的公募 FOF 近年来也加大了对 REITs 产品的配置，鹏华前海万科 REITs 一度成为公募 FOF 配置的热点产品。去年年底共有 11 只公募 FOF 持有该产品，持有市值占基金净值的 5.12%。

根据基金合同的约定，鹏华前海万科 REITs 合同生效后 10 年之内（含 10 年）为封闭期，此后运作期届满，无需召开基金份额持有人大会就将自动转为 LOF 基金。

有业内人士分析称，严格意义上说，鹏华前海万科 REITs 是首次使用公募基金作为发行载体，在 " 类 REITs" 产品的流动性上实现了一次突破，但其在公募 REITs 的发展历史上有着重要意义。

该产品的管理人鹏华基金在 REITs 业务上也有着长远的布局，早在 2011 年就推出了国内首只投资美国房地产信托凭证（REITs）的基金——鹏华美国房地产证券投资基金。现在，鹏华基金旗下还有一只能源基础设施 REIT ——鹏华深圳能源 REIT。

排排网财富公募产品经理朱润康对每经记者表示，鹏华前海万科 REITs 的十年探索为行业发展积累了宝贵经验。首先，其运作实践为国内公募 REITs 的制度设计提供了重要范本；其次，该产品建立的 " 底层资产价值为核心、信息披露透明为保障 " 的运营机制，为行业长期稳健发展树立了标杆；另外，创新性地打通了房地产企业融资新渠道，既提升了存量资产的流动性，又为中小投资者参与不动产投资提供了可行路径；最后，其全生命周期的规范化运作也为后续公募 REITs 产品提供了可复制的管理经验。

首批公募 REITs 上市已满四年，发行数量和规模稳定增长

作为国内首只公募 REITs，鹏华前海万科 REITs 成立于 2015 年。但此后几年，业内都没有公募 REITs 产品出现，直到 2021 年。

这一年 6 月，首批 9 单公募 REITs 项目在沪深交易所正式上市，标志着我国基础设施公募 REITs 试点的正式落地。

在随后的短短四年里，我国公募 REITs 市场持续发展，到了 2024 年发行加速，单年发行产品 29 只，且有多只产品完成扩募，推动市场进入 " 首发 + 扩募 " 双轮驱动阶段，提升市场规模。

进入 2025 年，这类产品继续保持了良好的发展势头，年内已有 10 只新基金成立。目前，上市公募 REITs 数量已经达到 68 只，总市值突破 2000 亿元大关，并且还有一众产品在排队等待上市。

产品的底层资产也迎来进一步丰富，从最初局限于交通、仓储物流等领域，逐步拓展到 9 个大类，涵盖消费基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施、水利设施、生态环保、市政工程等等，近期数据中心项目也上报获批。未来养老基础设施、旅游景区等行业项目也有望入市，这为引导社会资本深度参与基础设施建设提供了有效路径，同时也为推动我国产业升级与经济结构调整提供了重要支持。

另外，随着政策支持力度加大和市场需求增长，公募 REITs 在二级市场的表现也是可圈可点。截至上半年末，中证 REITs 全收益指数环比上涨 14.13%，中证 REITs（收盘）指数也上涨了 11.11%。而在同期，上证综指累计涨 2.76%，深证成指累计涨 0.48%，创业板指累计涨 0.53%，公募 REITs 走出了强势的独立行情。

据记者不完全统计，今年以来已有多只产品上市首日即出现 30cm 涨停的情况。还有产品由于二级市场价格连续上涨，基金公司不得不紧急发布公告提示风险。这些都显示出市场和资金对公募 REITs 这类产品的热情。

谈及未来公募 REITs 的发展前景，有业内人士指出，从海外 REITs 市场发展规律来看，未来 3 到 5 年，中国公募 REITs 的发行数量和规模将稳定增长，REITs 也将成为资本市场中重要的投资工具之一，吸引越来越多投资者的关注。

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