地产八卦女 07-05
北京,起风了
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前两天,中房报发了一篇文章《北京定调,要优化房地产政策》。

一时间,各大媒体中介纷纷推波助澜说,北京五环外可能放松限购,或者北京买房社保年限继续缩小——所以,为了避免涨价,赶快下手吧!

对此,我在前文《》就写过,北京之所以很久没有出政策,不是不想出,而是这种针对买房人的政策——降首付、破限购、降房贷利率等,已经形成了路径依赖。

时间和事实证明,这种救市方式纯粹就是拖延时间,除了短期刺激购房者入市以外,并没有从根本上解决购房者的信心问题。相反,解除限购,无疑就是告诉大家,这块区域支撑不住了,赶紧过来接盘。

想一想去年 930,深圳郊区解除限购,龙华、光明、宝安一片火热,结果呢?在这些地方买房的,大多又被套了。参考《》

然而,尽管并未出政策(虽然北京仍有降首付、解限购的空间),但北京其实一直都在 " 偷偷地救市 "。

只不过北京救市的思路变了,不再单一针对买房人的资格和资金,而是把矛头对准了新房和新地块,通过 " 好房子 " 调规直线拉高一手房的产品力。

说实话这种救市方式,相比解限购的方法要温和的多。最起码,开发商愿意拿地了,购房者愿意买单了,唯一受伤的只有二手房业主和存量盘开发商了。

谁才是北京楼市的大空头?

自然不是信心不佳的抛售业主,楼市前景好,谁愿意低价卖房子?

例如朝阳,北京东四环附近酒仙桥双子星、预期卷王黄杉木店的新房,分流了很多二手的购买力,导致很多二手业主低价抛售。

▲【东湖湾】、【壹亮马】、【臻园】这些在朝阳不算太差的次新,在朝阳新房的价格闸刀下压力重重。5 月北京知名豪宅【星河湾】一套 309 平米的户型直接干到 6.95 万 / 平,可以说【星河湾】彻底走下神坛也不为过。

由此可见,在新房扎堆供应的压力下,区域内的过时次新和老牌豪宅,是受到新房压力和分流影响最大的。他们的降价,是一种市场被迫。

换句话说,真正的空头,其实是新房扎堆供应。北京如果真要出政策,最该做的其实是管制土地供应。

例如,朝阳在过去 7 年里,共出让了 43 宗地块。但是在 2018-2020 年的好年景里,朝阳才出让了 10 宗,剩下 33 宗地块都是在过去四年里出让的,且有很多巨无霸的双子地块。

再比如石景山,在 2014-2018 年,在北京房价最飙涨的年代,石景山的住宅供应是长时间处于断档状态的,在这 4 年时间里,石景山仅供应了 1570 套住宅,平均每年的供应量不到 400 套。

而 2023-2025 年这几年,石景山在售新房项目供应 3522 套,加待入市项目,预计达 4500 套。

几乎是 10 倍的差距啊!也难怪现在的开发商,似乎都在远离石景山。

还有通州。前段时间通州出让运河八子,很多人就说,一次性供应这么多,那运河湾报价 5 万 / 平米的房子,不得还要往下走?

......

所以,那些想靠着取消五环外限购来刺激北京楼市的想法,该清醒了!

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