仔细观察这两年亮相的新盘,你会发现一两房的小户型几乎销声匿迹
三房已经成为最低配置,与此同时四房五房的户型越来越多
多居室产品供应端的提升,带动成交数据也有所反馈
2023 年以来,全国重点城市四房和五房的成交套数占比,一直在稳步提升
前者从 28% 涨到了上半年的 31.6%,后者有小幅上升
到了今年上半年,以上海为代表的一线城市四房产品同比增长了 3.5%,占比更是达到了 31.9% 创下新高
这部分增长主要来自三房户型的份额缩减
不禁让人好奇,现在上海的大户型新房究竟演变成什么样了?
01
上海新房到底多了多少四五房
我们先打开了链家网,看到目前全上海在售的新房项目一共 1237 个
其中包含四房户型的有 210 个,占比为 17%,包含五房的则在 20 个左右
图源:链家
据不完全统计,近一年来代表性的四房新盘包括这13 个项目
一共推出了 2364 套四房,平均每个项目 182 套
供应量最多的是内环内的改善盘,中环和中外环也有部分项目
集中面积段分为小中大三种
小的是 150 平以内的紧凑型四房,最小的仅仅只有 128 平,听起来像是三房的户型,大家可能会诧异原来还有这么多 " 小四房 "
中等是 250 平上下的舒适型四房,大的就是 300 平以上的豪宅四房,最大的有 456 平,每个房间都足够宽敞
而且,单个小区中四房户型的占比也在迅速提高
过去大家都习惯了刚需盘中,70% 到 80% 的比例都是 100 平三房户型
大户型作为点缀,套数寥寥无几,都要靠摇号靠前才能抢得到手
现在就不一样了,多个新盘的大户型占比超过 40%,日益成为供应的主力军,并占据小区里最好的 C 位
五房新盘则主要有这 4 个
保利世博天悦带来了最多的 118 套,还都是 250 平左右的洋房的五房户型
港城中环汇云启和露香园天誉也各有 34 和 30 套
金陵华庭的五房面积段直接站上了 640 平,把尺度感拉满,不过只有 3 套,属于是非标户型
当然,接下来将有更多的四五房新盘蓄势待发,遍布多个市区核心板块
不乏备受关注的 " 地王 " 项目,比如虹口瑞虹 " 地王 "、大华大宁 " 地王 " 等
万科中興傲舍即将加推的楼王,也是首次推出功能性更强大的五房户型
02
不断进击迭代的四五房产品
我们常说,一个优秀的户型通常具备这几个特点:
户型周正、布局合理、动静分区、南北通透、采光充足、通风顺畅、视野也要好……
现在市面上的一些热门四五房户型,简直是把这些优点都一网打尽了
用更优化的动线、更大的面宽、更合理的功能布局,进一步提升空间利用率,给到改善客群以更好的居住体验
最突出的进化就是释放尺度感
浦开云璟四期的 152 平四房全部朝南,光面宽就足足有 16.45 米
还有上海壹号院 350 平四房,横向客厅面积近百平,就能够享受这样的开阔感,丝毫不亚于别墅
上海壹号院 350 平四房样板间实景
突破了约束尽可能放大尺度,开一场 House Party 轻轻松松
第二点是通过多功能空间的布局,设计出一个全生命周期的户型
保利世博天悦约 250 平的五房,一共设计了两个厅、三个卫生间、独立书房还有储藏室
科学布局、动静分离,各种生活场景有序而互不打扰
把大平层的优势最大化,在一层内就能满足业主的所有生活功能,既让生活 " 私密化 " 也让空间 " 家庭化
保利世博天悦五房户型示意图,仅供参考
251 平的中间套甚至还有双层挑高露台,整体瞰江面高达约 14 米,堪比私家空中花园
这样一步到位、终极改善的超大面积五房
已经不止是为满足家庭的基本生活需求而出现,而是为了实现更丰富的生活场景、更多元的空间体验
保利世博天悦 251 平中间套样板间实景图,图源网络仅供参考
第三点就是增加了多功能空间
唐镇保利天奕把四房分成两种户型,在客厅部分设计了不同的承重结构位置
约 122 平的 B1 户型承重墙连接的是进门的南向次卧
让每个房间都靠的更近了一些,整个客厅的空间感也更强
保利天奕 122 平样板间实景图,图源网络仅供参考
约 137 平的 C1 户型则是保留了进门处的房间,拆除隔断即可释放出大横厅
这种 "N+1" 的户型布局,宛如一个多功能的魔法空间,可以充分满足不同家庭结构的需求
最后甚至还给五房产品进行了定制化设计
区别于常见的精装交付,万科中興傲舍专门为业主提供空间定制服务,根据个人需求去改造北向 X 空间和南向次卧
万科中興傲舍建筑面积约 355 平户型图,仅供参考
业主既可以选择把主卧行政套房化,打造出一个完整约 70 平的豪华行政主卧套房
也能够改成左右两个差不多大的次卧,外加一个约 11 平的多功能活动室
在满足家庭个性化居住场景之上
万科还在近百平的会客空间,也是整个户型的核心场所,特意设计了一个客餐厅洄游
万科中興傲舍约 355 平五房户型的客餐厅效果图
面宽约 6.8 米的西厨空间做了双岛台交付,再结合整个客餐厅一体化从而衔接成为一条完整的洄游动线
直线提升了实际得房率,将实用主义贯彻到底
03
四房五房变多,也是用户需求变化导致的
尽管从全国房屋的总数上来说,现在已经不缺房子了
但是具体到各家各户的住房条件,还是存在巨大的结构性差异
据七普统计数据显示," 多代同住 " 是住房改善需求最为迫切的一类
上海和北京有超 9% 家庭 " 多代同住一室 "
特别是上海,作为全国 " 多代同住一室 " 最严重的城市,这一比例高达 10.7%
年轻一代向往拥有自己的独立空间,迫切需要在有限的空间里,尽可能地增加房间的个数
也就是说,这些家庭仍然有着改善需求
如果增加一间房整套建筑面积以增加 20 平方米计算,相关潜在需求增量高达 1800 万平方米
是这几年上海新房平均成交面积的 1.3 倍还多
换句话说,四五房的大户型住起来一定是更舒适的
过去新房市场供应集中在刚需的二房和三房,大户型供不应求
大家只能去勉为其难去买二手,选择太少,每个月的成交套数加起来也不超过 300 套
现在,越来越多置换的、改善的、需要更大户型的客户都向新房倾斜
我们在调研的过程中,也有多个中介反应上海很多大户型的二手房卖不动了
一种是豪宅本身的板块价值得不到认可,在刚需聚集的板块里形成了错配
第二种是市区的 " 老破大 " 议价空间持续增大,成交价格和周期反而不如 " 老破小 "
还有一种是楼盘品质欠缺,撑不起高昂的总价
典型的就是外环外的四五房房源,因为郊区并不缺大面积的房子,也就和小户型的房价拉不开差距
一直以来,户型都在随着社会需求在改变
随着土地政策的逐步放开和住房新规的鼓励,必定会掀起国内户型新一轮的变革
四五房产品意味着更大的房子、更多的房间,几乎最大程度地满足了当下人们居住的所有需求
正在成为更多改善客群的共同选择
房间个数固然重要,单个房间的套内面积大小也不容忽视
我们也看到有多个城市开始尝试取消公摊面积,为提升大家的居住舒适度而不断努力
都说现在买房三房是起步,能买四房的情况下你会考虑踮踮脚买四房吗?
或者你认为户型要怎么做才能适应未来的发展?
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以上为正文,来自远山
这是真叫卢俊公众号的第 6157 篇原创文章
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