仔细观察这两年亮相的新盘，你会发现一两房的小户型几乎销声匿迹

三房已经成为最低配置，与此同时四房五房的户型越来越多

多居室产品供应端的提升，带动成交数据也有所反馈

2023 年以来，全国重点城市四房和五房的成交套数占比，一直在稳步提升

前者从 28% 涨到了上半年的 31.6%，后者有小幅上升

到了今年上半年，以上海为代表的一线城市四房产品同比增长了 3.5%，占比更是达到了 31.9% 创下新高

这部分增长主要来自三房户型的份额缩减

不禁让人好奇，现在上海的大户型新房究竟演变成什么样了？

01  

上海新房到底多了多少四五房

我们先打开了链家网，看到目前全上海在售的新房项目一共 1237 个

其中包含四房户型的有 210 个，占比为 17%，包含五房的则在 20 个左右

图源：链家

据不完全统计，近一年来代表性的四房新盘包括这13 个项目

一共推出了 2364 套四房，平均每个项目 182 套

供应量最多的是内环内的改善盘，中环和中外环也有部分项目

集中面积段分为小中大三种

小的是 150 平以内的紧凑型四房，最小的仅仅只有 128 平，听起来像是三房的户型，大家可能会诧异原来还有这么多 " 小四房 "

中等是 250 平上下的舒适型四房，大的就是 300 平以上的豪宅四房，最大的有 456 平，每个房间都足够宽敞

而且，单个小区中四房户型的占比也在迅速提高

过去大家都习惯了刚需盘中，70% 到 80% 的比例都是 100 平三房户型

大户型作为点缀，套数寥寥无几，都要靠摇号靠前才能抢得到手

现在就不一样了，多个新盘的大户型占比超过 40%，日益成为供应的主力军，并占据小区里最好的 C 位

五房新盘则主要有这 4 个

保利世博天悦带来了最多的 118 套，还都是 250 平左右的洋房的五房户型

港城中环汇云启和露香园天誉也各有 34 和 30 套

金陵华庭的五房面积段直接站上了 640 平，把尺度感拉满，不过只有 3 套，属于是非标户型

当然，接下来将有更多的四五房新盘蓄势待发，遍布多个市区核心板块

不乏备受关注的 " 地王 " 项目，比如虹口瑞虹 " 地王 "、大华大宁 " 地王 " 等

万科中興傲舍即将加推的楼王，也是首次推出功能性更强大的五房户型

02  

不断进击迭代的四五房产品

我们常说，一个优秀的户型通常具备这几个特点：

户型周正、布局合理、动静分区、南北通透、采光充足、通风顺畅、视野也要好……

现在市面上的一些热门四五房户型，简直是把这些优点都一网打尽了

用更优化的动线、更大的面宽、更合理的功能布局，进一步提升空间利用率，给到改善客群以更好的居住体验

最突出的进化就是释放尺度感

浦开云璟四期的 152 平四房全部朝南，光面宽就足足有 16.45 米

还有上海壹号院 350 平四房，横向客厅面积近百平，就能够享受这样的开阔感，丝毫不亚于别墅

上海壹号院 350 平四房样板间实景

突破了约束尽可能放大尺度，开一场 House Party 轻轻松松

第二点是通过多功能空间的布局，设计出一个全生命周期的户型

保利世博天悦约 250 平的五房，一共设计了两个厅、三个卫生间、独立书房还有储藏室

科学布局、动静分离，各种生活场景有序而互不打扰

把大平层的优势最大化，在一层内就能满足业主的所有生活功能，既让生活 " 私密化 " 也让空间 " 家庭化

保利世博天悦五房户型示意图，仅供参考

251 平的中间套甚至还有双层挑高露台，整体瞰江面高达约 14 米，堪比私家空中花园

这样一步到位、终极改善的超大面积五房

已经不止是为满足家庭的基本生活需求而出现，而是为了实现更丰富的生活场景、更多元的空间体验

保利世博天悦 251 平中间套样板间实景图，图源网络仅供参考

第三点就是增加了多功能空间

唐镇保利天奕把四房分成两种户型，在客厅部分设计了不同的承重结构位置

约 122 平的 B1 户型承重墙连接的是进门的南向次卧

让每个房间都靠的更近了一些，整个客厅的空间感也更强

保利天奕 122 平样板间实景图，图源网络仅供参考

约 137 平的 C1 户型则是保留了进门处的房间，拆除隔断即可释放出大横厅

这种 "N+1" 的户型布局，宛如一个多功能的魔法空间，可以充分满足不同家庭结构的需求

最后甚至还给五房产品进行了定制化设计

区别于常见的精装交付，万科中興傲舍专门为业主提供空间定制服务，根据个人需求去改造北向 X 空间和南向次卧

万科中興傲舍建筑面积约 355 平户型图，仅供参考

业主既可以选择把主卧行政套房化，打造出一个完整约 70 平的豪华行政主卧套房

也能够改成左右两个差不多大的次卧，外加一个约 11 平的多功能活动室

在满足家庭个性化居住场景之上

万科还在近百平的会客空间，也是整个户型的核心场所，特意设计了一个客餐厅洄游

万科中興傲舍约 355 平五房户型的客餐厅效果图

面宽约 6.8 米的西厨空间做了双岛台交付，再结合整个客餐厅一体化从而衔接成为一条完整的洄游动线

直线提升了实际得房率，将实用主义贯彻到底

03  

四房五房变多，也是用户需求变化导致的

尽管从全国房屋的总数上来说，现在已经不缺房子了

但是具体到各家各户的住房条件，还是存在巨大的结构性差异

据七普统计数据显示，" 多代同住 " 是住房改善需求最为迫切的一类

上海和北京有超 9% 家庭 " 多代同住一室 "

特别是上海，作为全国 " 多代同住一室 " 最严重的城市，这一比例高达 10.7%

年轻一代向往拥有自己的独立空间，迫切需要在有限的空间里，尽可能地增加房间的个数

也就是说，这些家庭仍然有着改善需求

如果增加一间房整套建筑面积以增加 20 平方米计算，相关潜在需求增量高达 1800 万平方米

是这几年上海新房平均成交面积的 1.3 倍还多

换句话说，四五房的大户型住起来一定是更舒适的

过去新房市场供应集中在刚需的二房和三房，大户型供不应求

大家只能去勉为其难去买二手，选择太少，每个月的成交套数加起来也不超过 300 套

现在，越来越多置换的、改善的、需要更大户型的客户都向新房倾斜

我们在调研的过程中，也有多个中介反应上海很多大户型的二手房卖不动了

一种是豪宅本身的板块价值得不到认可，在刚需聚集的板块里形成了错配

第二种是市区的 " 老破大 " 议价空间持续增大，成交价格和周期反而不如 " 老破小 "

还有一种是楼盘品质欠缺，撑不起高昂的总价

典型的就是外环外的四五房房源，因为郊区并不缺大面积的房子，也就和小户型的房价拉不开差距

一直以来，户型都在随着社会需求在改变

随着土地政策的逐步放开和住房新规的鼓励，必定会掀起国内户型新一轮的变革

四五房产品意味着更大的房子、更多的房间，几乎最大程度地满足了当下人们居住的所有需求

正在成为更多改善客群的共同选择

房间个数固然重要，单个房间的套内面积大小也不容忽视

我们也看到有多个城市开始尝试取消公摊面积，为提升大家的居住舒适度而不断努力

都说现在买房三房是起步，能买四房的情况下你会考虑踮踮脚买四房吗？

或者你认为户型要怎么做才能适应未来的发展？

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以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第 6157 篇原创文章