真叫卢俊 前天
上海最缺的就是四五房的大户型
index_new5.html
../../../zaker_core/zaker_tpl_static/wap/tpl_renwen1.html

 

仔细观察这两年亮相的新盘,你会发现一两房的小户型几乎销声匿迹

三房已经成为最低配置,与此同时四房五房的户型越来越多

多居室产品供应端的提升,带动成交数据也有所反馈

2023 年以来,全国重点城市四房和五房的成交套数占比,一直在稳步提升

前者从 28% 涨到了上半年的 31.6%,后者有小幅上升

到了今年上半年,以上海为代表的一线城市四房产品同比增长了 3.5%,占比更是达到了 31.9% 创下新高

这部分增长主要来自三房户型的份额缩减

不禁让人好奇,现在上海的大户型新房究竟演变成什么样了?

01  

上海新房到底多了多少四五房

我们先打开了链家网,看到目前全上海在售的新房项目一共 1237 个

其中包含四房户型的有 210 个,占比为 17%,包含五房的则在 20 个左右

图源:链家

据不完全统计,近一年来代表性的四房新盘包括这13 个项目

一共推出了 2364 套四房,平均每个项目 182 套

供应量最多的是内环内的改善盘,中环和中外环也有部分项目

集中面积段分为小中大三种

小的是 150 平以内的紧凑型四房,最小的仅仅只有 128 平,听起来像是三房的户型,大家可能会诧异原来还有这么多 " 小四房 "

中等是 250 平上下的舒适型四房,大的就是 300 平以上的豪宅四房,最大的有 456 平,每个房间都足够宽敞

而且,单个小区中四房户型的占比也在迅速提高

过去大家都习惯了刚需盘中,70% 到 80% 的比例都是 100 平三房户型

大户型作为点缀,套数寥寥无几,都要靠摇号靠前才能抢得到手

现在就不一样了,多个新盘的大户型占比超过 40%,日益成为供应的主力军,并占据小区里最好的 C 位

五房新盘则主要有这 4 个

保利世博天悦带来了最多的 118 套,还都是 250 平左右的洋房的五房户型

港城中环汇云启和露香园天誉也各有 34 和 30 套

金陵华庭的五房面积段直接站上了 640 平,把尺度感拉满,不过只有 3 套,属于是非标户型

当然,接下来将有更多的四五房新盘蓄势待发,遍布多个市区核心板块

不乏备受关注的 " 地王 " 项目,比如虹口瑞虹 " 地王 "、大华大宁 " 地王 " 等

万科中興傲舍即将加推的楼王,也是首次推出功能性更强大的五房户型

02  

不断进击迭代的四五房产品

我们常说,一个优秀的户型通常具备这几个特点:

户型周正、布局合理、动静分区、南北通透、采光充足、通风顺畅、视野也要好……

现在市面上的一些热门四五房户型,简直是把这些优点都一网打尽了

用更优化的动线、更大的面宽、更合理的功能布局,进一步提升空间利用率,给到改善客群以更好的居住体验

最突出的进化就是释放尺度感

浦开云璟四期的 152 平四房全部朝南,光面宽就足足有 16.45 米

还有上海壹号院 350 平四房,横向客厅面积近百平,就能够享受这样的开阔感,丝毫不亚于别墅

上海壹号院 350 平四房样板间实景

突破了约束尽可能放大尺度,开一场 House Party 轻轻松松

第二点是通过多功能空间的布局,设计出一个全生命周期的户型

保利世博天悦约 250 平的五房,一共设计了两个厅、三个卫生间、独立书房还有储藏室

科学布局、动静分离,各种生活场景有序而互不打扰

把大平层的优势最大化,在一层内就能满足业主的所有生活功能,既让生活 " 私密化 " 也让空间 " 家庭化

保利世博天悦五房户型示意图,仅供参考

251 平的中间套甚至还有双层挑高露台,整体瞰江面高达约 14 米,堪比私家空中花园

这样一步到位、终极改善的超大面积五房

已经不止是为满足家庭的基本生活需求而出现,而是为了实现更丰富的生活场景、更多元的空间体验

保利世博天悦 251 平中间套样板间实景图,图源网络仅供参考

第三点就是增加了多功能空间

唐镇保利天奕把四房分成两种户型,在客厅部分设计了不同的承重结构位置

约 122 平的 B1 户型承重墙连接的是进门的南向次卧

让每个房间都靠的更近了一些,整个客厅的空间感也更强

保利天奕 122 平样板间实景图,图源网络仅供参考

约 137 平的 C1 户型则是保留了进门处的房间,拆除隔断即可释放出大横厅

这种 "N+1" 的户型布局,宛如一个多功能的魔法空间,可以充分满足不同家庭结构的需求

最后甚至还给五房产品进行了定制化设计

区别于常见的精装交付,万科中興傲舍专门为业主提供空间定制服务,根据个人需求去改造北向 X 空间和南向次卧

万科中興傲舍建筑面积约 355 平户型图,仅供参考

业主既可以选择把主卧行政套房化,打造出一个完整约 70 平的豪华行政主卧套房

也能够改成左右两个差不多大的次卧,外加一个约 11 平的多功能活动室

在满足家庭个性化居住场景之上

万科还在近百平的会客空间,也是整个户型的核心场所,特意设计了一个客餐厅洄游

万科中興傲舍约 355 平五房户型的客餐厅效果图

面宽约 6.8 米的西厨空间做了双岛台交付,再结合整个客餐厅一体化从而衔接成为一条完整的洄游动线

直线提升了实际得房率,将实用主义贯彻到底

03  

四房五房变多,也是用户需求变化导致的

尽管从全国房屋的总数上来说,现在已经不缺房子了

但是具体到各家各户的住房条件,还是存在巨大的结构性差异

七普统计数据显示," 多代同住 " 是住房改善需求最为迫切的一类

上海和北京有超 9% 家庭 " 多代同住一室 "

特别是上海,作为全国 " 多代同住一室 " 最严重的城市,这一比例高达 10.7%

年轻一代向往拥有自己的独立空间,迫切需要在有限的空间里,尽可能地增加房间的个数

也就是说,这些家庭仍然有着改善需求

如果增加一间房整套建筑面积以增加 20 平方米计算,相关潜在需求增量高达 1800 万平方米

是这几年上海新房平均成交面积的 1.3 倍还多

换句话说,四五房的大户型住起来一定是更舒适的

过去新房市场供应集中在刚需的二房和三房,大户型供不应求

大家只能去勉为其难去买二手,选择太少,每个月的成交套数加起来也不超过 300 套

现在,越来越多置换的、改善的、需要更大户型的客户都向新房倾斜

我们在调研的过程中,也有多个中介反应上海很多大户型的二手房卖不动了

一种是豪宅本身的板块价值得不到认可,在刚需聚集的板块里形成了错配

第二种是市区的 " 老破大 " 议价空间持续增大,成交价格和周期反而不如 " 老破小 "

还有一种是楼盘品质欠缺,撑不起高昂的总价

典型的就是外环外的四五房房源,因为郊区并不缺大面积的房子,也就和小户型的房价拉不开差距

一直以来,户型都在随着社会需求在改变

随着土地政策的逐步放开和住房新规的鼓励,必定会掀起国内户型新一轮的变革

四五房产品意味着更大的房子、更多的房间,几乎最大程度地满足了当下人们居住的所有需求

正在成为更多改善客群的共同选择

房间个数固然重要,单个房间的套内面积大小也不容忽视

我们也看到有多个城市开始尝试取消公摊面积,为提升大家的居住舒适度而不断努力

都说现在买房三房是起步,能买四房的情况下你会考虑踮踮脚买四房吗?

或者你认为户型要怎么做才能适应未来的发展?

欢迎大家在评论区留言讨论

以上为正文,来自远山

这是真叫卢俊公众号的第 6157 篇原创文章

宙世代

宙世代

ZAKER旗下Web3.0元宇宙平台

一起剪

一起剪

ZAKER旗下免费视频剪辑工具

相关文章
评论
没有更多评论了
取消

登录后才可以发布评论哦

打开小程序可以发布评论哦

12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论