南京，2025 年 7 月 9 日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对 2025 年二季度南京写字楼市场、零售商业市场及产业地产市场进行多维度的盘点和解读。

南京写字楼市场：成本驱动型需求为主，压力催生多元合作

2025 年二季度，位于新玄武板块的玄武招商局中心入市，为南京写字楼市场再添一个优质项目。截止季末，南京全市优质写字楼物业市场总存量升至 540 万平方米。受新增供应及企业降本增效影响，全市空置率升至 29.0%。

目前全市范围内租金仍处下探区间，全市平均租金约人民币 73.2 元 / 平方米 / 月，重点板块租金均价约 91.2 元 / 平方米 / 月。随着市场竞争激烈态势加剧及企业 " 降本增效 " 持续，成本驱动型需求占据主导地位，典型板块高品质楼宇的合作模式和商务条件更为开放灵活，业主方与运营商合作意向及活跃度进一步提升，给予租户的商务条件也更倾向于 " 一事一议 "。

南京重点板块租金分布（2013-2025Q2）

数据来源 : 戴德梁行项目及企业服务部

上半年全市办公租赁市场成交面积约 13 万平方米，其中直接租赁客户成交面积占比约 77%，运营商成交面积占比约 23%。在面向租户端的直接租赁客户里，成交面积占比靠前的行业主要为专业服务（27%）、金融（26%）、TMT（13%）、大健康（11%），四大主力行业占比接近六成。为加速去化，近年来业主方与运营方合作意向及活跃度有所提升，上半年运营商成交以二房东整租改造运营以及共享办公租赁为主。

下半年预计新增入市的典型项目有：金融城二期 C1、德基世贸中心、华润置地中心 F01、中芬合作交流中心等七个优质项目，河西、鼓楼、雨花以及南部新城版块均有高品质办公项目入市，为市场带来超 50 万平方米的办公新增供应。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级董事欧阳江石表示，现阶段写字楼市场租金下行，成本驱动型需求为主，整体成交活跃度仍在，专业服务、金融、TMT、大健康等主导行业承租稳定。当前市场仍向租户端倾斜，压力之下合作方式及商务条件更为开放灵活。随着政策组合拳效应的持续释放，产业引进与金融支持措施将使市场需求更加多元化且更具韧性。通过智能化、绿色化改造激励以及城市更新引导，供给端将更好地匹配未来企业租户的需求，从而激活市场内生动力。

南京零售商业市场 : 消费潜力持续释放，市场分化加剧

2025 年第二季度，南京消费市场延续今年以来的活跃态势，在活动助力、政策激励、场景创新与跨界融合的多重驱动下，消费潜力持续释放。受此积极影响，本季度，南京优质零售物业市场录得四个新项目入市，新增零售面积共计 330,000 平方米，市场总存量增加至约 760.5 万平方米。

二季度，众多业态的零售商持续扩张，南京优质零售物业市场需求强劲。季内，若干知名品牌首次登陆南京市场或者开设旗舰店。有鉴于此，全市净吸纳量达 132,380 平方米。时尚、餐饮、生活方式、体育运动及娱乐业态最为活跃，珠宝、彩妆及配饰品牌紧随其后。本季度，由于大量的新增供应集中入市，南京市场整体空置率环比上升 1.8 个百分点至 9.1%。中高端购物中心首层平均租金报价环比下降 2.4% 至人民币 572.6 元每月每平方米。

展望未来，11 个建筑面积总计约 919,000 平方米的项目预计于 2025 年下半年入市。鉴于新增供应将主要集中在新兴区域并且拥有大众市场定位，我们预计整体租金增长将受限。由于若干知名新项目入市后将加剧市场竞争，项目间的分化或将进一步加剧。现有零售物业将通过开设区域首店或品牌旗舰店、优化租户组合、翻新物业设施、打造体验式空间，以及举办策展、快闪店等营销活动等多维度策略，从而提升客流量与市场竞争力。

数据来源 : 戴德梁行研究部

戴德梁行大中华区研究内容主管 Shaun Brodie 指出，南京市把握 " 政策 + 活动 " 双轮驱动，积极发展 " 首发首秀、夏夜生活、文商旅体融合、以旧换新、服务消费、内外贸一体化 " 等消费促进活动，构建覆盖全龄段、全时段、多业态的消费场景矩阵，将政策势能转化为市场活力。展望未来，随着大量的新增供应集中入市，南京零售物业市场竞争将加剧。部分购物中心业主将不得不降低租金预期以及提供非租金优惠条件来吸引更多的优质租户入驻。

南京产业地产市场：供需结构分化明显，战新产业需求成亮点

2025 年二季度，受宏观经济环境及企业战略调整影响，企业在选址时更加注重成本管控，租金及购置价格预期持续下降。市场需求以存量客户搬迁为主，主要因业务扩张或产能整合，新增市场主体带来的增量需求有限。

在选址偏好方面，聚焦核心区位的客户群体，在追求交通便利性、产业集群效应等地段价值的同时，也更关注投资回报率，通过多区域、多项目的系统性比选以实现最优性价比；都市圈客户则将成本控制放在首位，对价格优势高度敏感。

行业分布较为分散，民生保障类项目在市场需求结构中占比高于传统产业项目。在产业类项目需求中，新能源汽车产业链上下游企业、半导体产业、航空航天装备制造企业，以及新材料研发生产企业等战略性新兴产业领域的需求相对活跃，成为市场发展的重要驱动力。

从市场动态观察，一季度的阶段性活跃后， 二季度尤其是五月起，市场活跃度有所调整，客户咨询量与资产估值出现温和波动。高位空置率下，产业园项目为保障稳定去化水平，租金售价协商更灵活，对优质产业客户的商务条款更为开放。资产处置类项目挂牌量持续增加，尽管核心地段的优质标的仍具备一定市场关注度，但价格下浮明显，业主方基于快速去化目标，在定价策略上更趋务实。

戴德梁行产业地产部南京负责人刘奕表示，总体而言，二季度南京产业地产市场结构性矛盾仍然突出——供应持续扩容，需求却仍在谨慎收缩，企业成本管控强化引发深度价格博弈。值得关注的是，战略性新兴产业的有效需求为市场带来增长动能。展望下半年及未来，聚焦战新产业的有效需求，产业园区开发运营主体通过构建精准化需求响应机制、优化资源配置效率，将成为 " 卷价格 " 之外的关键着力点。

展望未来，戴德梁行高级董事、南京及合肥公司副总经理王飞强指出，南京聚焦重大项目、产业招引、楼市稳定及外资利用等重点领域持续推进，经济韧性与创新活力凸显。就商办和产业地产而言，政策发力将推动需求多元化，智能化、绿色化转型也将为市场注入新的活力，我们对南京发展充满信心。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，从产业升级到提振消费，从城市更新到营商环境优化，南京正以稳健的步伐迈向高质量发展的新征程。戴德梁行南京公司将继续发挥专业优势，深度参与产业升级与城市更新，积极引入优质项目与企业资源，助力南京提升城市核心功能，打造更具竞争力的国际化都市。

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