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几天前，中海树村项目的总平图亮相了。

情况大家都知道，它的产品是：北区8栋叠墅 +大平层，南区 8栋全部为大平层洋房。

在海淀，大平层产品司空见惯，但叠墅是稀缺的。（详见《北京单价地王，中海解题了》）

由于中海地产没有公布外立面图，树村项目的叠墅长啥样，外界无人能知。

今天这篇文章，花姐重点来尝试穿透一下它的叠墅，是如何构造的。

一、退台式叠墅

中海树村项目的叠墅，是退台式的。

怎么个退法？

打开总平图，看一下 6# 和 8# 之间的叠墅。

它们之间的楼间距，标了三个数字：

1、18.35 米，这是 6# 南墙与 8#2F 北墙的距离，除以 2F 的高度 5.85 米，楼间距比为 3.14。

2、20.8 米，这是 6# 南墙与 8#4F 北墙的距离，除以 4F 的高度 12.65 米，楼间距比为 1.64。

3、25.05 米，这是 6# 南墙与 8#5F 北墙的距离，除以 5F 的高度 15.30 米，楼间距比为 1.64。

后面两个1.64，相比北京市商品住宅最低 1.7的标准，略低一点点，但仍优于周边其他豪宅。

另外，它少标了一个数字，那就是 6# 南墙与 8# 北面凸墙体的距离。上面标了 3F，但没有标高度。预计两栋墙的距离为 14 米。

这几组数字，说明了中海树村项目的退台模式是：

第3、4、5层都有退台，也就是北向退台了三次。

中海地产为何在树村项目上，要做退台式叠墅？

至少有两大好处：1、可以巧妙地满足日照采光问题；2、上叠可以诞生露台，共计赠送 90平米。

二、层高之谜

中海树村叠墅的建筑高度，五层共 15.3 米，没有做满 18 米。

按平均计算，每层层高3.1米。虽然比不上东面 1.7 公里外的建发海晏—— 3.4 米、3.6 米以上，但也还算不错的。

但，细读总平图，里面文章很多。以 1# 为例。

它的 2F 高度为 5.85 米，4F 高 12.65 米，两者相差 6.8 米——也就是 3 层和 4 层的层高，平均下来 3.4 米。

再来看 5F，高 15.3 米，与 4F 相差只有 2.65 米，这是第五层的高度？

花姐猜测，中海树村叠墅户型，有错层设计。

一般而言，一层的层高不可能只有 2.925 米，南向部分可以通过错层设计，提升高度。

另外，它的顶层，即第五层，有可能通过坡屋顶的飘檐，再增加点建筑高度。南区的大平层洋房也是如此，图上标注的层高只有 2.7 米。

在层高上，中海地产一定做了特殊处理，具体怎么个玩法，还得等最终的户型图出来。

三、怎么个退台？

中海树村叠墅户型，像个谜。

有了退台设计，总平图上的线条就十分复杂，稍不留神，就会搞错。

为了更清楚地说明，还是拿 1# 来举例，以此类推即可。

1# 北面有五个入口，看着就头晕，到底对应哪户啊？

搞清楚这个问题之前，先判断出它是怎么个叠法。花姐认为，它是上叠+下叠：上叠为地上第 3、4、5层；地上 1、2层 +地下 1层。

为什么这么说呢？至少有三种角度可以印证。

1、北面五个入口，左右各两个，都是叠墅入户口，没有争议。但中间那个入口，花姐判断是消防楼梯入口。

作为一个 5 层的住宅，消防楼梯是必不可少的。图上标着 "3F" 凸出来的部分，应该是消防楼梯的位置。

如果说中间入口是消防梯入口，那它就只有4户，也就是说，只有上下叠。

2、从退台的划线，也可以判断它只有上下叠，请看图：

A、下叠：从北面入户，一层和二层没有退台，标准的进深 15.1 米、面宽 13.4 米；但一层北面，应该有上叠的电梯间。

这导致一层的产权面积，缩至约190平米。

一层有 270 度院子赠送，二层面积约 205 平米，负一层为仓储产权（也有可能是赠送）160 平米。

下叠共计 28 套，单套面积约555平米——其中地上面积约 395平米。

B、上叠：也是从北面入户，但和下叠入户口是分开的。

具体为：首层（地上第三层）建面 200 平米，北面送 10 平米退台面积；二层（地上第四层）建面 160 平米，北面送 14 平米退台面积；三层（地上第五层）建面 125 平米，北面送双露台 76 平米。

上叠共计28套，单套建面约 485平米，另有 90平米露台赠送。

3、如果消防楼梯间只有 3F，这侧面说明第 3、4、5 层是一户，为上叠。

因为，每户都必须配备消防楼梯。如果4、5层为一套完整的户型，那么该户型就没有消防楼梯了。

另外，平面图中的电梯，一定是到第五层的，图上显示中间预留的挑空，大概是为了明卫的需要。