随着近年来房地产行业进入深度调整期，房地产代建业务成为众多房地产企业向轻资产转型的重要赛道之一。

中指研究院监测数据显示，今年上半年，国内典型代建企业新增规划建筑面积同比增长 17.6%。另据克而瑞数据，上半年，代建新增规模 TOP20 代建企业新增签约建筑面积达 10983 万平方米，同比增长 28%，整体拓展表现好于今年一季度和去年上半年。

《每日经济新闻》记者注意到，在代建行业规模持续扩张的同时，代建费率回调等问题也随之显现。根据各地代建政策，目前代建费率普遍低于 3%，明显低于早期 5%～6% 的代建费率水平。

7 月 15 日下午，中指研究院企业研究总监刘水通过微信向每经记者分析指出，" 近年来房企积极探索新的发展模式，涉足代建业务的企业数量不断增加，目前已有超百家房企进入代建领域。随着参与者的持续增多，代建管理费率的下降趋势不可避免 "。

刘水指出，尽管代建管理费率有所下调，但优秀代建企业依然凭借卓越的产品打造能力、成本管控能力、项目管理能力，以及后期的代销、代运营能力等，赢得委托方的信赖。而且，部分企业更是通过差异化的竞争策略在细分领域建立了护城河。

市场规模持续增长，行业 " 马太效应 " 凸显

今年上半年，代建市场在规模稳步增长的同时，行业 " 马太效应 " 也进一步显现。

克而瑞数据显示，上半年，代建新增规模 TOP20 企业共新增签约建筑面积约 10983 万平方米，同比增长 28%，增速较今年一季度提升 22 个百分点，创近三年同期新高。

在 TOP20 代建企业中，有 11 家企业的新增签约建筑面积在 300 万～800 万平方米区间，5 家企业超过 800 万平方米。对比来看，上半年新增签约建筑面积超 300 万平方米的代建企业数量明显高于去年同期，" 强者恒强 " 局面明显。

具体到企业，截至今年上半年，代建新增规模位居行业前五的企业依次为绿城管理、旭辉建管、润地管理、龙湖龙智造和蓝城集团。

其中，绿城管理上半年新增签约建筑面积达 1989 万平方米，占据了 TOP5 企业总规模约 37%，但高基数导致其同比增速仅为 14%。

而旭辉建管和蓝城集团的同比增速分别为 20% 和 23%。其中，旭辉建管通过 " 政府代建 + 城市更新 " 的双轮驱动策略，新增签约建筑面积达 876 万平方米。如其在西昌 · 阅山海等项目中融入彝族文化元素，成功打造了当地标杆项目。

龙湖龙智造、润地管理上半年规模增长最为亮眼。其中，龙湖龙智造上半年新增签约建筑面积 852 万平方米，较去年同期的 432 万平方米同比激增 97%；润地管理则凭借 "6+2" 产品线布局，上半年新增签约建筑面积 865 万平方米，较去年同期的 422 万平方米大增 105%。

每经记者注意到，在头部代建企业新增签约建筑面积的类型中，政府代建逐渐成为代建企业 " 角逐 " 的重要 " 战场 "。

中指研究院数据显示，今年上半年，代建企业在政府代建方面主要涉及保障房、学校、体育场馆等领域，部分企业也在积极探索城市更新中的代建机遇。

以润地管理为例，该企业在服务政府公共服务领域有着丰富经验，上半年成功中标多个政府代建项目，其 "6+2" 产品线在保障房、学校、体育场馆等领域形成显著的差异化优势。而蓝城集团则通过临安人才租赁用房项目，精准匹配户型设计与人才家庭结构，荣获多项政府工程奖项。

中指研究院预计，未来三年，保障性住房、城中村改造、" 平急两用 " 设施建设将释放超 5 亿平方米代建需求，成为头部代建企业规模扩张的主攻方向。

值得一提的是，随着 " 好房子 " 理念写入政府工作报告，代建企业也开始在产品力上展开激烈竞争。

例如，凤凰智拓建管打造的西安宝石花总部基地，融合商务办公与四代住宅，成为西安城北首个高端综合体；中原建业许昌天誉项目打造的下沉庭院会所，涵盖书吧、私宴厅等 12 项高端定制功能；绿城管理的万宁海语春风项目，将海南椰林、咖色外立面与度假景观有机结合，实现了建筑与地域文化的深度融合。

盈利空间压缩，代建企业如何 " 突围 "？

目前，国内代建业务按委托方性质主要分为政府代建、商业代建和资本代建三类。

不过，每经记者注意到，代建市场规模的持续扩大导致行业竞争日渐加剧，但代建费率却在持续下行。截至去年底，代建费率已由早期的 5%～6% 降至 3% 以下。

据中指研究院对典型代建企业代建项目的统计，77.7% 的代建项目代建费率在 1%~3% 之间，其中，42.7% 的项目代建费率在 1%~2% 之间，占比最高。" 近年来，随着代建企业竞争加剧，代建费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。"

" 当前，代建市场已步入大洗牌、大分化的阶段，企业拓展规模相比前几年有所放缓。未来，代建企业的综合能力将受到更大考验，包括服务口碑、产品打造力等。"7 月 16 日上午，克而瑞研究中心研究总监谢杨春通过微信接受每经记者采访时表示，代建市场整体已由之前的高速发展进入平稳发展的过渡期。

在谢杨春看来，当前代建市场企业可重点关注两大方向：一是不良资产的盘活；二是深耕细分领域做好口碑。" 这也是未来几年代建企业尝试的重要方向。"

" 前几年代建迅猛发展，一个重要原因是各地城投拿了大量土地，再加上各地保障房建设推进，代建项目众多。然而，近几年增量空间在减少，代建企业不得不寻求新方向。其中，不良资产处置已成为多数头部代建企业重点探索的方向之一，如绿城管理正与多个资方合作盘活不良资产。"

谢杨春表示，在市场竞争加剧的当下，代建企业唯有深耕代建赛道，提升自身在细分领域的综合能力，将产品口碑做到极致。" 由于代建本身是轻资产模式，拥有良好口碑和优质产品后，可考虑与信托、不动产等金融机构合作。"

据每经记者观察，面对市场竞争加剧，部分代建企业也在启动战略转型。

其中，蓝绿双城推出 " 共建模式 "，通过设立产业基金实现 " 小股操盘 "。在杭州新塘地块项目中，其 " 借地于城 " 的设计理念使产品空间使用率超过 100%，并通过股权绑定增强项目话语权。

再如中铁置业签约的广州增城佳源华府项目，借助 " 预重整 + 重整 + 共益债 + 服务信托 " 的创新模式，成功盘活企业资产。作为项目的代建机构，中铁置业为该项目提供运营、销售、品牌等多方面服务，有效隔离项目风险，同时实现社会效益与经济效益的双赢，为行业提供了可供借鉴的破局样本。

刘水指出，代建行业已从 " 野蛮生长 " 进入 " 精耕细作 " 阶段，委托方的选择逻辑正从 " 规模优先 " 转向 " 价值共生 "。未来，若想在激烈的市场竞争中占有一席之地，代建企业需更加注重品牌信誉，不以规模竞速论英雄，坚持品质发展，持续提升品牌影响力。

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