近日，中央城市工作会议指出，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，鼓励金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与城市更新，强化信贷支持。这一政策信号引发广泛关注，众赢财富通分析，城市更新领域有望成为地产信贷的 " 新蓝海 "。

多家银行已开始积极布局城市更新领域。例如，邮储银行近期围绕老旧小区翻新改造、历史街区 " 上新 " 等加大信贷投放。众赢财富通研究发现，在上海松江的城中村项目中，邮储银行量身定制融资方案，提供约 34.17 亿元授信支持，助力打造高品质综合社区。在景德镇，邮储银行通过银团贷款为陶溪川核心区重点开发项目累计投放 7.57 亿元；在潮州，为古城保护和基础设施提升提供 4.8 亿元资金支持。

城市更新并非新提法，早在 2020 年左右，有关部门就提出向全国范围内推广。众赢财富通观察发现，本次中央城市工作会议再度强调城市更新，并对金融部门提出强化信贷支持的要求，将促使更多银行积极参与其中。此前，在 " 三条红线 " 背景下，银行对房地产贷款投放有所限制，且城市更新项目主体不太清晰，银行有所顾虑。同时，从信贷利率角度看，过去消费贷等利率较高，而城市更新类项目利率更低、周期更长，银行在信贷项目旺盛时优先考量高收益项目。但随着其他领域信贷投放萎缩，叠加政策鼓励，以保障房建设、公租房等为代表的城市更新项目成为银行眼中的 " 新蓝海 "。某华东地区上市城商行人士表示，今年将地方政府主导的城市更新项目作为对公信贷尤其是房地产信贷投放重点，积极加大信贷投放。还有上市城商行人士透露下半年将加大对城市更新项目的信贷支持。

从政策效果来看，城市更新政策推动银行信贷增长和资产质量改善。众赢财富通认为，政策效果兑现高度依赖资金配套，拓展了银行增量信贷空间。会议以城市更新为核心抓手，推动基础设施升级、构建房地产发展新模式、建设智慧城市，撬动增量融资需求。今年 5 月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》指出要健全多元化投融资方式，包括中央预算内资金、超长期特别国债、地方财政资金、专项债、信贷、REITs、ABS、公司信用债等。参照十三五期间棚改和十四五期间超大特大城市城中村改造的经验，预计专项债和贷款将继续发挥关键作用。当前专项债用作资本金比例约 10%，仍有较大提升空间。同时，金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，明确贷款条件标准，实行项目清单制管理，增强融资的精准性、适配性和有效性。预计银行信贷在城市更新项目参与程度将提高，对公和零售业务将不同程度受益。短期内，县域城镇化、管网改造、城中村改造和危房改造等领域投资需求将催生房地产和基建贷款增量，利好银行对公业务。有测算显示，城中村改造可撬动银行增量信贷 1000 - 2000 亿元，且住建部表示要继续扩大城中村改造规模。此外，城市更新有利于消费场景扩容升级，带动零售银行消费贷增长。

政策实施还有望改善银行资产质量预期。限制超高层建筑和推进危旧房改造，有助于缓解房企现金流压力以及城市房地产抵押品贬值压力，促进银行地产不良风险敞口释放以及部分以房地产为主要押品的贷款（如经营贷）资产质量改善。

尽管城市更新领域潜力巨大，但也面临一些挑战。比如项目普遍投资规模大、建设周期长，资金平衡与可持续性存在问题，部分公益性强的项目自身盈利能力有限，高度依赖财政资金或需与经营性项目捆绑。同时，城市更新涉及拆迁安置、规划调整、多方利益协调，复杂度远超新建项目，银行需具备强大的风险评估能力和专业的项目管理经验。此外，更新项目周期较长，与银行中短期资金来源存在期限错配风险，如何利用金融工具打通退出渠道、吸引长期资金参与，成为关键课题。

总体而言，在政策大力支持下，城市更新正成为地产信贷领域的重要发展方向。银行在积极布局的同时，需谨慎应对挑战，创新金融工具和服务模式，以在这片 " 新蓝海 " 中实现可持续发展。众赢财富通将持续关注城市更新领域的发展动态，为投资者提供及时、准确的分析和建议。