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中建方程，真乃神速。

8 月 4 日，延庆新城小营 YQ00-0205-0001 地块对外公示了规划设计方案。

拿地刚好满月。7 月 3 日，中建方程以 5.6 亿元的底价将它摘得，楼面价折合 1.55 万元 / 平米。

有此速度，皆因 " 内定 "。

中建方程也是该地块的一级土地整理方，在竞拍之前就发出了一系列招标计划。

在土拍文件中，0001 地块带方案入市，总规划户数 328 户，从 89 平米到 140 平米，共 4 个面积段位。

新出的总平图参照了原方案的三排楼规划，但户型配置有变化，似乎砍掉了140平户型，令总户数减至了 318户。

调整入市方案，是一件再正常不过的事情。

花姐注意到，中建方程不仅把好房子元素——阳台，带到了延庆，还开创了北京总平图公示信息的一个先河。

它史无前例地公示了0001地块的四张表：《地块技术指标》、《居住服务设施配置指标》、《建筑单体明细表》、《构筑物及附属设施表》。

其中，《地块技术指标》是必备的，只不过有详略之分。

但其余三个，在北京近年来报规图公示时，十分罕见。

它们公布的信息实在是太详细了，就像一部楼盘字典，或楼盘说明书，各类参数应披尽披，不用大家去猜。

它细节到让你可以透视每一栋住宅楼。比如，地上和地下建筑面积各有多少，里面包含的每个细项都披露了。

再如，仅服务设施，它分了六大类，涉及 52 个小项。虽然密密麻麻，但非常有价值。

甚至连一个雨水调蓄池，它把长宽高的参数，和有效容积也写出来。

在报规图公示环节，中建方程打了一个样板。

花姐读完这张特殊的报规图后，有一个小期待，希望它：星星之火，可以燎原。

规划了32个地上停车位

在延庆，0001 地块的位置很好，距离延庆镇政府仅一路之隔。地块呈东西长方形状，占地面积 2.23 公顷，规划建面 3.61 万平米，容积率 1.62。

它的东边为一条占地 1443 平米的街坊路，但并不在地块出让范围内；另外三面则均由绿地包裹着。

规划的 9 栋 4-9F 洋房中，南北两侧几乎挨着红线设计， 最大距离 2米，最小 1.5米。

在公区规划上，0001 地块并没有太多好房子元素，仅 1# 东单元规划了首层商业服务，并没有首层架空、风雨连廊等其他设施。

此外，平面图显示，它在地上居然规划了32个机动车停车位：北侧 3 处、南侧 8 处、中间 2# 西单元南面一处。

但在鸟瞰效果图中，地上车位位置全部由绿地覆盖。

类似的设计，也曾出现在其他项目中。背后原因，难道是开发商为了节省成本而为之？

0001 项目的非机动车位共规划了 646 个，地上地下各 323 个，其中地上分布在 6 处。

供地文件中，它的大门位于地块西南，平面图中，人行大门规划在了西北处，另一处则在北边 1# 和 4# 之间。

尽管中建方程在 0001 项目上，事无巨细公布了的许多参数。但在总平图中，却没有出现化粪池位置，不知是设计师疏忽还是另有他因。

小户型占比激增

根据此前的入市方案，0001 地块规划的户型面积分别为：89 平 88 套、109 平 156 套、125 平 72 套、140 平 12 套；层高不超过 3.3 米。

而规划方案中，中建方程在户型上，做了较大变动：

1、户型段位从 4 个简化至 3 个：89平米、109平米和 125平米；

2、在户型比例上，也从最初的刚改兼顾，变成更加趋向刚需。

其中 89 平米 194 套，分布在 13、2#、3#、6#、9#，以及 7#、8# 的西侧单元，占比达到61%；

109 平米 104 套，分布在 4#，以及 8# 中间及东单元，占比32.7%；

125 平米只有 20 套，位于小区正中间的楼王 5#，占比只有6.29%。

进入下半年，京城楼市刚需项目站上了 C 位，包括石景山的首钢璟悦长安、通州的招商朝棠揽阅等刚需盘，开盘均取得了不俗战绩。

而身处远郊的 0001 地块，定位刚需的策略，能否也同样复制城区刚需盘的辉煌呢？

赠送尺度超标？

中建方程在 0001 项目身上，实现了包括89平米在内所有户型，南向 3面宽。

这得益于其超大的赠送尺度。

它的赠送手段不复杂，只有内嵌阳台和设备平台，进深分别为1.8米和 1.5米。

顶着上限的同时，所有户型中，内嵌阳台采取南向通铺，设备平台在北向则有两处可赠送。

花姐以主力户型 89 平米三室两厅两卫为例。来看看该户型的参数：

1、面宽约 10.4 米，含内嵌阳台和设备平台进深约 12 米，面宽进深比约0.87；

2、内嵌阳台将南向客厅及两个卧室打通，面积约18.72平米，赠送一半；

3、北向厨房、次卧中，均有设备平台，面积约9.87平米，全赠送；

4、总的赠送面积可达约 19.23 平米。假设以 9#6 层洋房 81% 的产权得房率计算，实际得房率可达约102.6%。

不过，如此大的赠送尺度，令0001项目存在阳台赠送超标的嫌疑。

在假设的产权得房率下，89 平户型的套内面积约 72.1 平米，按照政策要求，其阳台赠送面积不可超过 7.21 平米。

而根据总平图反馈的数据，89 平米阳台赠送面积达到了约 9.36 平米，超标了近23%。

花姐点评：

延庆0001地块快速推进，暴露出中建方程的地产野心。

这个速度，诸多大型地发商都未必能及。

花姐曾发文指出，中建方程将成为中建系地产第九子。（详见《周宇騉挖角中海，中建地产第九子浮出》）

这一点，从它 2024 年的财报中就可以看出来。

1、中建方程2024年地产销售额不详，但它的收入是 24.08亿元，毛利率 19.39%；前八子垫底的中建四局的中建地产（广州），年销售额为 30.4 亿元。

2、地产业务在中建方程占比27%，2024年共计签约销售额 17.24亿元。截至目前，中建方程在售的房地产项目有 10 个——包括延庆 0001 项目。

看着兄弟企业发力地产，中建方程董事长周宇騉也摩拳擦掌。

几个月前，他从中海地产挖角，北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏，带着一条线的人，加入中建方程，担任房地产事业部总监一职。

延庆 0001 项目，刁鹏可以小试牛刀，给周宇騉一份投名状。