文 / 乐居财经 徐酒眠

地产低迷环境中，物企纷纷跳出物业管理主营范围另谋财路。

川系 " 迷你型 " 上市物企德商产投服务 ( 02270.HK ) ，是其中最能折腾的一个。近两年，其多次高调宣布业务边界拓展，其中包括发展转租服务、进入直播赛道、要搞代建业务……

如今，它又盯上了不良资产的盘子。

8 月 5 日深夜，德商产投服务发布自愿公告，宣布其将成立合资企业，主要从事不良资产领域相关业务。

根据介绍，其此次合作方为广州方华房产经营管理有限公司 ( 简称 " 广州方华 " ) ，双方将合资成立的企业注册资本为民币 100 万元，其中德商产投服务间接全资附属公司成都德商风知科技有限公司 ( 简称 " 德商风知 " ) 将持股占比 65%。

" 通过成立合资企业，德商风知及广州方华将共同拓展不良资产等相关领域的市场机遇，积极参与具备潜力的不良资产项目。" 德商产投服务在公告中介绍合作方：" 拥有专业的不良资产领域业务能力及丰富的资源获取能力。"

资料显示，广州方华成立于 2022 年 3 月，其由广州嘉桦投资顾问合伙企业 ( 有限合伙 ) 持股  、广州方桦投资谘询有限公司，分别持股 70%、30%。层层穿透，最终实际控制人为方华资产管理有限公司。

公开信息中，关于广州方华及其实际控制人的资料不多。德商产投服务表示：广州方华及其最终实益拥有人均为独立第三方。

乐居财经《物业 K 线》注意到，这其实不是广州方华第一次与德商系合作，比如成立于 2023 年 12 月的德桦绿建置业管理（广州）有限公司，二股东背后就站着四川德商财富投资管理集团有限公司。

聚焦不良资产的生意机会，最为人熟知的应该是 " 低价收进来，高价卖出去 " 的赚差价模式。除此之外，还有抵债资产运营、债务重组利息差、跨周期持有等方式，也能实现价值释放。

有资料介绍，当前国内处于过度借债阶段，是不良资产处置的巨大潜在市场。国家金融监督管理总局数据显示，自 2020 年以来，银行业金融机构历年每年处置不良资产规模均在 3 万亿元左右，而 2024 年共处置不良资产 3.8 万亿元，创历年之最。

房地产市场持续低迷，房地产债务无疑是不良资产处置的 " 重头戏 "。在此背景下，不少银行以 " 骨折价 " 甩卖地产债权，地方 AMC 和信托机构是接盘主力方，也吸引了许多其他机构加入行列。

机遇与风险相伴，德商产投服务的不良资产领域相关业务，未来能带来多少收益？

财报显示，德商产投服务在过去的 2024 年实现营收约 3.40 亿元，同比增长 33.4%。

营收增速跑赢大部分同行，但仍未能逃脱增收不增利的困局，同期录得毛利约 9982.8 万元，同比增长 9.4%，毛利率约 22.0%，同比减少 4.8 个百分点；净利润约为 3790.5 万元，同比减少 5.2%，净利率约 8.4%，而上年同期约为 11.8%。

" 本年随规模的扩大，应收款项增加，基于谨慎会计原则，增加了减值拨备。"

影响其利润的也是应收款问题，截至 2024 年末，德商产投服务在管项目建筑面积扩展至 1065.6 万平方米，较 2023 年增长了 20.5%；同期各方贸易应收款项同比增长约 15.4% 至 2.03 亿元，期内减值 1364.6 万元。

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