走过 " 扫货式 " 收购阶段，物企开始在细分领域寻找优质资产。

深圳籍上市公司华创生活（873207）发布公告称，拟以自有资金约 901 万元人民币收购福建博骏物业管理有限公司持有的陕西绿波实业集团物业服务等三家公司 60% 股权。

" 远道而来 " 的上市公司与 " 名不见经传 " 的物业资产，背后逻辑在于行业已进入 " 精耕细作 " 阶段，对优质资产的争夺正在加剧。

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华创生活：跨行物业来势汹汹

华创生活的前身为深圳市昂科数字技术股份有限公司，成立于 2013 年，业务聚焦数字技术研发。2021 年公司通过与房地产商上海大名城合作，切入物业赛道，彼时该项目收入 1414 万元，占当年营业收入的 99.92%。随后更名为华创生活并登陆新三板。

自跨界布局物业以来，华创生活业绩呈现爆发式增长：营业收入从 2021 年的 1416 万元增长至 2024 年的 3.55 亿元，净利润从 34 万元增长至 3114 万元。

华创的转型得益于行业政策：2018 年，物业管理资质正式退出历史舞台，取消行业准入门槛的限制，使得更多的物业公司得以在同一领域展开争夺，行业竞争愈发激烈。到了 2021 年，物业管理服务企业数量已达 11.4 万家，物业百强企业的市场占有率已经上升至 52.31%，首次突破 50%。

对于像华创生活这样的后来者，面对一个已经成熟的市场以及垄断的头部企业，只能另辟蹊径。具体来说有以下三个特点：

其一向西挺进。东南部物业市场规模大且集中度高，长三角、珠三角贡献超 60% 市场份额。在这一现实下，跨行第二年，公司立即以 5193 万元价格收购兰州英家皇道物业管理服务有限公司股东持有的 100% 股权。同年年报显示，前五大客户中有 4 家位于兰州。

其二向更细分。公众对物业的认知多数停留在小区、市政等，但华创生活已明确开拓了教育市场。例如 2023 年，华创中标福耀科技大学物业管理服务项目，正式切入学校物业，目前公司共覆盖 19 所学校，为超十万师生提供物业服务。

最新消息是，华创生活获评 "2025 中国教育物业管理优秀企业 "。

其三向增值去。2023 年，公司通过募资 3175 万元人民币，收购福建大名城物业管理及上海英家皇道物业管理 100% 股权，由此发力社区增值服务（如充电桩业务）。该业务表现亮眼：2024 年实现收入 1250 万元，毛利率高达 35.60%，成为公司毛利最高、增速最快的业务板块。

通过一系列的收购布局，华创生活成功跻身 2025 年中国物业百强第 37 位。

此次收购绿波物业，华创生活协同管理面积将突破 2000 万平方米，进一步夯实华创在中西部的竞争力与覆盖力。

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陕西绿波：从后勤部到能源物业

结合华创生活的战略路径，其选择陕西绿波系三家公司也在情理之中。

此次被收购的陕西绿波物业成立于 2003 年，前身实为母公司陕西绿波实业集团（主业为通信设备与煤炭）的后勤部门，依托集团在陕北能源产业的布局，绿波物业初期主要承接神华神东煤炭集团等能源企业的后勤服务项目，由此形成了 " 能源后勤 + 基础物业 " 的业务模式。

因此，与其他物业公司不同，绿波物业天然具有能源后勤的基因。

企查查信息显示，绿波物业最早于 2013 年中标央企子公司中国神华国际工程有限公司下属的神华神东煤炭集团物业外包项目，负责神东煤炭集团部分煤矿、物业处、维修三厂网片厂物业服务项目。

随后在 2016 年赢得中国神华国际工程 2016-2019 年度物业服务合同，巩固了在陕北神木地区的能源后勤服务地位。2019 年，公司成功中标国家能源集团哈密煤电公司的物业保洁服务项目（2019-2021 年），标志着其业务正式走出陕西，迈向全国能源物业服务市场。

近年来，绿波物业共中标 28 个项目，其服务企业遍布陕西、新疆、宁夏、江苏等地，服务对象涵盖电力、电信、煤炭、煤焦化等多个行业。其中，2021 年中标神延煤炭后勤服务项目，中标金额达 3496.96 万元。

与传统物业不同，能源后勤的专业门槛更高。具体来说，能源物业以安全生产保障为绝对优先，需严格管控高危环境（如防爆、防泄漏）、保障生产设备连续运行，并具备应对工业事故的应急能力。

这并不是南方公司第一次看上绿波物业。2024 年 10 月，福建博骏物业管理有限公司 1020 万元收购陕西绿波系三家公司 60% 的股权。此次华创生活，正是从博骏物业手中购买其持有的绿波物业股份。博骏物业成立于 2022 年，注册资本为 1000 万元，该公司同样专注于福建福州地区学校的物业管理服务。

值得关注的是，根据《产业结构调整指导目录（2024 年本）》，非住宅物业管理首次纳入鼓励发展范畴。而绿波物业背靠实力雄厚的能源集团，同时拥有丰富的行业经验和资源，不失为一个优质标的。

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物业分化：进入 " 精耕细作 "

纵览近两年物业行业整体态势，可以发现行业明显增速放缓与价值重构。

其一，管理面积增速放缓：2022 年物业企业在管面积增速普遍保持在 30%-50% 之间，而 2024 年行业管理面积增速降至 6% 左右，2024 年上市物企在管面积平均增速 5.7%，增速持续放缓。

其二，增收不增利状况持续：57 家上市物企去年总营收同比增长 4.6% 至 2809.91 亿元，净利润同比下滑 19.1% 至 115.12 亿元。以物企头部碧桂园服务（06098.HK）为例，近年来毛利率持续下滑，2021 年营收 288 亿元，毛利率为 30.73%，2024 年营收为 439 亿元，毛利率跌至 19.1%。

其三，物业企业正在 " 主动退出 " 小区：克而瑞物管调研统计显示，2021-2024 年，住宅物业换手率由 1.7% 持续提升至 3.3%，净增长 1.6 个百分点，这意味着每年约有 2 万个住宅小区更换物业公司。譬如：2024 年万物云（02602.HK）全年退出 53 个住宅项目，彩生活（01778.HK）终止合约面积 5860.8 万平方米。

这主要是由于物企成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下，对服务项目的优化。这也解释了绿波物业为何在一年内两次易主——核心在于市场认可其细分领域的深耕积淀与专业门槛。

在房地产行业深度调整背景下，国资主导的资源重组与民企主动的资产处置形成双向发力，正快速推动物业行业集中度提升。

以西安市场为例，我们深度关注本土物业的格局变化：2021 年 -2022 年，各大物企忙着跑马圈地，高额的收购费用令行业津津乐道——港股上市公司康桥悦生活（02205.HK）以 1.64 亿元收购西安立丰物业 80% 的股权（详见《1.6 亿：颜明卖了 " 立丰物业 "》）；荣鑫物业（872978）与陕煤成立合资公司，彼时我们仍期待着其能成为陕西物业第一股。

2023 年 -2024 年，国资物业企业加速整合。2003 年西安高科集团将旗下分散的高新物业、紫薇物业等品牌整合为统一平台 " 高科服务 "，形成了西安物企的 " 巨无霸 "：服务 260 余个项目，在管面积近 3000 万平方米，2023 年营收超 11.96 亿元；2024 年，经发物业在香港联交所主板正式挂牌上市，成为西北物业第一股和陕西物业第一股。

历经多轮并购重组后，物业管理行业已从规模扩张转向 " 精耕细作 "，在现流稳定性与抗周期性的前提之下，具备差异化的物业资产已属优质。

来源 / 金融棒棒糖