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北京五环外限购松绑，不是每个楼盘都额手称庆。

在大兴新城西片区，梧桐府就有些落寞。

截至 8 月 13 日，它网签14套，成交均价 4.19万元 /平米，成交金额 1.053亿元，地价覆盖率 4.91%。

此时，距离这个郊区大平层项目开盘，已过去了一个多月。7 月 10 日，它入市房源 366 套，预售均价 4.93 万 -5.07 万元。

这份成绩单，最难堪的不是卖了多少套，而是有了好房子元素，居然卖不过隔壁的兴城之星。

它的单价，比兴城之星低了 3100 元 / 每平米。单看绝对值，的确差距不大，但如果算降幅，大致降了7%。

没错，就是降了 7%！

关键问题是，降价也没见到良效。

反观兴城之星，2024 年 3 月 26 日取证，供应 242 套，截至目前网签 217 套，网签均价 4.48 万元 / 平米，网签金额 17.56 亿元。

当然，此一时彼一时，花姐宁愿相信这是市场的问题。（详见《大兴新城，豪宅情未了》

按照常理，梧桐府在产品端是有一定优势的，每户全送奇偶阳台，社区里有风雨连廊等好房子元素。

即便如此，为啥购房者还不买账呢？

四叶草户型过于经典

有兴城之星珠玉在前，梧桐府也是清一色大平层。

梧桐府分南北两区，拥有六个面积段产品：168 平米 38 套、174 平米 38 套、199 平米 56 套、205 平米 56 套、215 平米 80 套、222 平米 136 套。

而兴城之星的户型共有 4 款，为 150、180、230、270 平米。

花姐复盘过兴城之星的成功，发现其秘诀在于，户型南向4面宽，实现了真正意义上的南北通透。

而梧桐府选择了四叶草造型，南向只有三面宽。即便有了奇偶阳台加持，户型还是比兴城之星差点意思。

花姐拿梧桐府 222 平米和兴城之星 230 平米户型作个对比。

梧桐府除了在赠送面积上强于后者外，其余在整体户型格局、通透性、面宽进深等居住体验上，均处于落后地位。

奇偶阳台遭遇背刺

奇偶阳台，是比较鸡肋的，尤其在北京，冬天太冷，夏天太热。

还有一个弱点，就是隐私问题。

阳台错层设计，意味着楼上斜上方的人在阳台，可以看见楼下阳台的动向，甚至可以看到斜下方的客厅、房间情况。

以梧桐府 222 平米为例。

它的阳台在主卧的正南面，隐私是个大问题；由于 1.6 米的阳台进深，还会导致室内的采光，不是十分充足。

同样的，无论奇数还是偶数层，紧挨阳台的下一户，都会因阳台伸出太多而影响光线。

怎么解决奇偶阳台的隐私问题呢？顺义区的懋源云纪和华润置地后沙峪项目给出了解法，奇偶层之间加设防火挑檐。

销售平平淡淡，梧桐府还将遇到了一个新对手：兴创沐春墅，在其东南方向距离约 6 公里。二者可谓是堂兄弟。

兴创沐春墅有 4 款户型：111 平米、129 平米、163 平米和 192 平米。

它的两款大户型不仅南向四面宽，而且阳台实用性更强，南向为开敞阳台，进深超过 1.5 米。

更关键的是，兴城沐春墅的开敞阳台，是可以封闭的。它公开表态，阳台可设置可关闭的电动窗。（详见《大兴新城，公开封阳台了》）

简而言之，梧桐府的产品落后了周边的竞品。

神秘的总包商

穿透股权，梧桐府、兴城之星和兴城沐春墅有血缘关系。

但梧桐府里有民营资本。

它的开发商为北京兴城发展，由大兴发展集地和大兴城建，分别持股 84.1561% 和 15.8439%。

大兴发展集地有 49% 的股权，隶属万兴建筑集团。后者是一家民营建筑商，实控人为董事长吕保明，持股约95%。

也就是说，吕保明个人在梧桐府里，间接持有约 41% 的股份。

而兴城之星由中建三局建设和兴城置地持有，兴城沐春墅由兴创置地一家持有。

在梧桐府，吕保明的身份摇身一变，从乙方变甲方。

不仅如此，他可能还是梧桐府的工程总包商。

今年 5 月 15 日，兴城发展发布了梧桐府及 0007 幼托地块的总包商招标公告，最终由北京兴坤建筑中标，中标金额 9.479 亿元。

北京兴坤建筑的法人和大股东为吕海生，持股 72%。有媒体披露，吕海生与吕保明疑似父子关系。

如果他们的这种关系确凿，吕保明在梧桐府就做到了甲乙两面通吃。

这一点，多少会令一些购房者犹豫不决。

花姐点评：

这几天，北京五环外限购松绑，各种分析满天飞。

政策是这样的：京籍居民家庭、在京连续缴纳社会保险或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。

有一批楼盘开始炒作。最直接的动作是，发热销海报。

例如，新政首个周末成交突破 1 亿元；周末到访客户突破 300 组；周日认购签约顶层复式 2 套；周末认购 18 套、1.87 亿元；等等。

这些成绩单，真真假假，反正一眼扫过就罢了。

但，有新政总比没有强。

最起码，五环外会迎来一波热潮，至于能持续多长，效力有多大，不好评价。

在这个利好政策下，梧桐府会有出什么招呢？