行业主要上市公司：嘉里建设 ( 00683HK ) ;富力地产 ( 02777.HK ) ;大悦城 ( 000031.SZ ) ;华远地产 ( 600743.SH ) ;金地集团 ( 600383.SH ) ;中储股份 ( 600787.SH ) ;顺丰控股 ( 002352.SZ ) 等

本文核心数据：地产物流产业链 ; 地产物流产业全景图谱

地产物流产业链全景梳理

物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需的专业现代化物流设施。

现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。

按照迈克尔 · 波特的价值链理论，不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的战略环节。企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链某些特定的战略环节上的优势。这也就意味着，物流地产企业需特别关注和培养在价值链的战略环节上获得重要的核心能力，以形成和巩固企业在行业内的竞争优势。

地产物流产业链区域热力地图

中国物流地产产业链区域分布呈现显著集聚特征。上游土地、建材和设备供应集中于东部沿海及中部地区。中游开发运营环节以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓，其中长三角市场成熟度高，租金与空置率区域差异较小 ; 京津冀则形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充的格局。下游租户集中在电商、制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群。

地产物流上市公司经营情况

从中国地产物流产业代表性企业经营情况来看，2024 年，物流地产上市公司经营情况分化明显。嘉里建设营收 195 亿元，毛利率达 32.8%，表现亮眼 ;大悦城营收 357.9 亿元，毛利率 21.8%，较为稳定。但富力地产营收 187.7 亿元，毛利率却为 -4.7%，陷入亏损。行业整体受供需影响，部分企业凭借规模、区位优势盈利，部分面临挑战。其他上市公司经营情况如下：

地产物流行业代表性上市企业最新投资布局

从中国地产物流产业代表性企业的对外投资来看，嘉里建设近年逐步剥离物流资产，如 2022 年出售香港柴湾、沙田货仓等。富力地产在 2020-2021 年分两次将广州空港物流园全部股权售予黑石，逐步减少物流地产的业务。金地集团近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办。顺丰控股积极布局，推进 REITs 上市且多地投建产业园。传化智联持续拓展公路港网络。南山控股旗下宝湾物流主导 REITs 上市，并投资建设新物流项目。地产物流产业代表性上市企业最新投资动向如下：

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》

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