本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

上海 图源：图虫创意

上海楼市尤其外环外市场，等来了新政的刺激。

8 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（下称《通知》），公布调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等 4 大楼市新政，自 8 月 26 日起实施。

根据《通知》，符合条件居民家庭在上海外环外购房不再限制套数，同时，成年单身人士的限购政策按照居民家庭执行。符合条件的居民家庭指的是上海户籍居民家庭、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的非上海户籍居民家庭。

此前，沪籍家庭在上海全市范围内限购 2 套，而沪籍成年单身人士在全市范围内限购 1 套。

新政受益的人群还包括外地户籍。根据《通知》，非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满 1 年及以上的，在上海外环外购买住房也不再限制套数。

" 上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力，这次政策继续精准发力，有助于进一步降低库存 "，上海中原地产分析师卢文曦表示。

尽管外环外市场存压，豪宅市场仍然屡现热度。新政前的周末（8 月 23-24 日），上海壹号院五批次开盘，66 套房源 1 小时售罄，房源均价约 19.8 万元 / 平方米；上海瑞虹新城 " 地王项目 " 金茂璞元首次开盘，99 套房源在 26 分钟实现清盘，房源均价为 16.6 万 / 平方米。不过，这些热点楼盘主要集中在外环内尤其是内环市场。

外环外新房库存压力显著

一名房企人士提供的数据显示，今年截至目前，上海外环外新房成交面积同比下降 24%；成交套数同比下降 25%。

与此同时，上海外环外新房市场库存压力显著，截至今年 7 月底，新房库存去化周期达到 20 个月。

时代财经了解到，近两个月，上海外环外（包括远郊）有多个楼盘取消摇号开盘方式。其中，位于上海市金山区龙堰路的建发朗玥原计划在 7 月 12 日开盘销售 110 套房源，于 7 月 2 日至 9 日期间接受意向认购客户的登记认购，后于 7 月 7 日公布不再采取以随机摇号的方式开盘。

" 摇号开盘 " 是楼市上行时期上海出台的政策。相关政策规定，当商品住房项目认购组数超过可售房源套数时，应采取公证摇号排序并按序购房，这意味着取消摇号开盘的楼盘均为认购组数低于可售房源套数。

上述房企人士告诉时代财经，其公司在两年前预判外环外市场存在较高的去化风险，因此，近两年公司对外环外的布局十分谨慎，重心主要放在外环内的市场。

新政加持 " 金九银十 "

实际上，上海全市都在等待新政的到来，而此次新政同样惠及外环内楼市，只是力度不如外环外显著。

根据《通知》，自 8 月 26 日起，沪籍成年单身人士在外环内可以购买 2 套住房，而此前为限购 1 套；自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满 3 年及以上的，也可以外环内购买 1 套新房或二手房，而此前不能购买新房。

知名房企的资深销售李明（化名）表示，据其观察，近几个月，上海楼市整体转冷，" 前期的热门项目认筹人数变少 "，外环内市场虽相对稳定，但市场也在降温。

此前，位于外环内的一个楼盘，曾因 " 零认购 " 而不得不取消摇号开盘。今年 5 月 6 日，浦东新区外高桥板块阳明花园广场二期发布公告称，项目计划在 5 月 13 日开盘销售 63 套房源，但在为期将近 4 天半（2025 年 5 月 1 日 9 时 00 分起至 2025 年 5 月 5 日 12 时 00 分止）的登记认购时间里无客户认购，因此，该项目取消以公证摇号的方式开盘，改为 5 月 8 日直接开盘。

而在 2021 年 5 月开盘时，阳明花园推出的 336 套房源，获得超额认购，一共有 441 组进入了摇号环节。

根据上海房地产评估咨询顾问机构百盛评估 7 月市场报告，上海新房在 6-7 月连续出现成交量下滑的趋势，其中，7 月成交 3211 套，环比减少 32.1%；二手房成交量则在今年 3 月达到近一年高峰之后连续多月下行，其中，7 月成交 1.69 万套，同比下降 7%，环比下降 8.7%。

" 现在很多客户都开始持币观望了 "，李明举例称，近期一名有置换需求的客户受双重因素影响调整了购房计划，原因是该名下待售房产挂牌数月仍未找到买家，另一方面上海房价存在下行压力，基于此，客户决定先观望市场，后续将根据市场是否企稳来推进后续购房事宜。

李明表示，新政落地后，很快就有客户向他咨询购房相关事宜。不过，由于他负责的主力项目集中在外环内，受新政的利好辐射力度不如外环外市场突出，因此客户的反应整体较为温和，" 外环外稍微可以小冲一下（成交）"。

值得一提的是，多位业内人士在接受时代财经采访时均表示，对新政的正向效果抱有积极预期。

" 限购优化，有望进一步缓解结构性不平衡 "，卢文曦认为，对外环外区域放开购房名额，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。此外，如果新政促进了外环外二手房的成交，也可以刺激 " 卖一买一 " 的改善需求，从而 " 保持一二手房之间的置换链条顺畅运行 "。

卢文曦指出，北京在 8 月上旬放开五环外限购政策后，市场各方期待上海、深圳落地相关政策，导致观望气氛有所抬头，买家入市节奏放缓，"（新政既可以）释放一波购买力，也可以转变观望的态度 ".

" 政策（出台）的时间节点也非常讨巧，马上就是金九银十的传统销售季，有了政策的加持，成色会有保障 "，卢文曦表示。