跟上零租金步伐，上海动作也挺快。

就在几天前，临港集团推出 " 超级个体 288 行动 " 方案。

关键词：创业空间零租金、居住空间零租金。

说白了，就是办公免租、公寓免费。

同样是面向特定 " 潜力股 " 企业，同样是小范围试点，上海的零租金政策，与笔者之前分析杭州、广州等城市的做法，有着异曲同工之妙。

往深了看，还有一个关键点：靠长期投资，让产业生态活起来。

背后是国企兜底

上海的零租金政策，提到了一个新概念：超级个体。

什么意思？

简单说，" 一个人或一个团队，就是一个公司 "，主要围绕某个人开展工作，并能够完成从产品开发到变现全流程。

这和大家熟悉的 " 个体户 " 差不多，只是更聚焦高价值商业变现。

" 超级个体 288 行动 " 方案，核心就两点：帮企业省钱，找对潜力赛道。

先看怎么省钱，主要有 2 项举措：

创业空间零租金，" 三免两减半 "：首期拿出 10 万㎡场地，前 3 年零租金，到期后还能再享 2 年租金减半。

居住空间零租金：同样拿出 10 万㎡，第一年免租，到期后续租，还有 2 年优惠。

但福利不是谁都能领，专门瞄准 8 大新赛道。

比如，做大飞机、芯片的硬核科技，给自动驾驶标数据、给医院看影像的数据加工，还有现在比较火的跨境直播、短剧基地、游戏创客等，专挑有成长潜力的 " 好苗子 "。

跟杭州、广州等城市比，上海政策门槛更友好。

其他城市主要提供厂房出租，对企业审核更严。上海主要以办公楼租赁为主，对小创业者比较包容。

为什么这些地方敢 " 让利 "？关键就在于：背后有国企兜底。

以上海临港集团为例，这是一家保障性国企，他们的定位不是 " 赚快钱 "，走的是 " 耐心资本 " 路线：

考核不看短期利润，主要看后续能不能把人气聚起来、把未来产业孵化出来。

逻辑很简单，先 " 舍 " 租金，用国企资源托底，让创业者敢来闯；等产业做起来、人气旺了，再赚长期收益。

就相当于，从 " 房东 " 变成了和企业共担风险、共享收益的 " 合伙人 "。

国企既发挥科技服务优势，又扛起链主企业责任，带动小微初创企业跑起来。

这种 " 国资园区带头让空间 " 的模式，已经在全国近 10 个城市铺开，其中就包括深圳、苏州、北京、成都、武汉、杭州等城市。

为什么大家都走上了这条路？

一边是地方头顶着招商压力、" 钱袋子 " 紧张，另一边又得完成经济指标、优化产业结构 。尤其是一线城市，都想抢高新技术、新兴产业项目。

广东某城市招商人提到：" 之前重点跟进一个项目，想招进来，但对方负责人摇摆不定。后来才知道，江苏、浙江等地的竞争对手，也在谈这个项目。"

零租金刚好卡准了需求，不仅成本低、门槛友好，还绕开《公平竞争审查条例》补贴政策的红线，用场地资源，把产业政策落到实处。

这种 " 既合规又解渴 " 的做法，既帮初创企业活下来，也能抓住未来产业的 " 种子 "。

零租金只是 " 引子 "

关于各地推行零租金的共性，过往文章（详见：）已有解读，这里再简单梳理一下：

✧ 核心方向一致：清一色聚焦战新产业及未来产业，主要面向实力派或潜力股。

✧ 租金 " 梯度减免 "，并非完全免费：先免几年，让企业站稳脚跟，后面再慢慢涨，可能还涉及对赌协议。

这么多城市陆续免租，后期会大规模推广吗？

" 零租金 " 产业园，只是小范围试点，更像是对科创企业的 " 引子 "。

一方面，就算今后有不少厂房空着，也不会扩大零租金覆盖范围；

另一方面，重点对接潜力的初创项目，对资质、专利、人才、未来产值和税收等指标，还是卡得很严。

仔细观察会发现，试点范围基本在 5-20 万㎡之间。

比如，上海临港集团拿出 10 万㎡创业空间，广州开发区、黄埔区拿出 15 万㎡，深圳国资委划拨了 10 万㎡，成都天府新区、苏州高铁新城也分别拿出 5 万㎡、10 万㎡。杭州手笔最大，至少有 20 万㎡国有园区资源保底。

这些试点园区，都紧扣当地主导产业，挑的都是发展潜力大、科创特色突出的产业园。

其他地方要是想学，也得拿出类似的优质园区，而不是闲置很久、盘活无望的园区。

靠零租金招来项目了，然后呢？养生态。

招商，不只是给个场地就完事了。我们看到，很多地方在努力提供 " 场景 + 金融 + 人才 + 平台 " 的全周期服务。

比如，上海临港集团给最高 50 万无偿资助、80 万创业贷款等支持，并设立专属 " 梦想基金 "，尽量把快递费压到长三角最低。

比如广州，推出 " 房东 + 股东 + 综合服务商 " 模式，尝试租金入股、经营分成、资产作价入股等租赁方式，把园区和企业的利益绑得更紧。

其中，科学城集团帮企业做股权投资、找免费业务应用测试场景；广开控股用 " 科技金融、战略投资、园区运营 "，把生态闭环搭起来。

对民营园区来说，没有办法像国企一样，有地方资源兜底，怎么办？

咱们要做的，不是在免租金赛道卷，而是在生态建设上加把劲。

试想一下，如果园区里没资本流动、没人才进来、没产业配套，企业就算过来了，等免租期结束，也不一定愿意继续留下来。

毕竟 "0 租金 " 不是万能钥匙，真正能留住企业的，是让他们在这里能赚到钱、发展好，而不是靠低成本撑着。

零租金，其实就是 " 拿当下免租，换企业未来发展红利 "，本质是一笔长期投资的生意。

关键不只是免租，还得挑对潜力企业、给足全链条服务支持、配上合理的考核体系，把园区和企业绑定为利益共同体。

不管是国企还是民企园区，都得沉下心，实实在在给企业提供所需资源。

招商竞争到最后，还是看谁的运营实力够硬，谁真正打造出 " 企业来了就不想走 " 的生态。