2025 年 8 月 28 日，鑫苑服务发布 2025 年中期业绩报告。报告期内，鑫苑服务总经营收入 45002 万元，同比增长 11%；净利润 6093 万元，净利率 13.5%，毛利率 34.5%，远高于行业均值。

可以看到，尽管物业行业深陷规模瓶颈、价格敏感与利润困局的三重夹击，传统模式下 " 增收不增利 " 成为众多物企的困境，但鑫苑服务依然用 " 质效双升 " 的生存逻辑，交出了一份可圈可点的成绩单。

2025 年的物业管理行业，正站在转型的十字路口。一方面，是政策的高压，多地发文整治物业乱象，要求规范服务履约、公共收益透明化；另一方面，则是资本市场接近冰点，AI 浪潮奔涌，企业如何把握机遇，实现降本增效与模式跃迁？如何保持高服务质量供给和高盈利能力？鑫苑服务如何在科技赋能下连续数年净利润率跑赢行业？我们从其 2025 年中期业绩报告数据中解读到了底层支撑。

根底深固：经营收入持续增长，好服务底色仍亮眼

2025 年上半年，鑫苑服务总营收中，物业服务同比增长 13.2%，实现稳健发展；增值服务同比增长 23.6%，实现快速发展；其中非关连收入的占比达 96%，市场化能力已完全形成。

其中物业服务增速的取得在当前物业费 " 限价 "、成本刚性挤压和 " 物业退场潮 " 席卷的大背景下实属不易。据其官方平台披露，其常年坚持专项品质提升管理动作和特色化、差异化服务标准的落地执行，通过智慧巡检、智慧运营、智慧安防、智慧能效等系统的数字化应用，助推服务满意度和服务体验的持续提升，此外，还积极围绕 " 骑手友好社区 "" 儿童友好社区 "" 活力社区生活 " 进行创新打造，完成了从 " 功能履约 " 到 " 情感订阅 " 的服务价值跃升。

半年来，鑫苑服务获得了诸多政府和行业荣誉：" 河南省新服务新供给重点企业 "、国家级和省级 " 美好家园 "、中国物业服务满意度百强企业 TOP8 等，这些都见证了鑫苑服务在 " 好服务 " 维度的深耕不辍。优异服务品质和品牌影响力助力其在市拓中保持持久竞争力，进而能实现规模的持续增长和总营收的稳健增长。

循环有力：AI助力质效双升，科技驱动成效显著

受困于人工成本增加、部分项目收费难、增值服务增长乏力、管理效率不足等挑战，行业部分物企利润增长未能跟上营收的步伐，" 增收不增利 " 的现象仍存。据行业研究机构数据显示：2024 年上半年上市物企净利润均值同比下降 30.93%，持续负增长；毛利同比下降 0.95%，净利率均值 6.20%。

而鑫苑服务 2025 年中期业绩报告显示，其毛利率 34.5%，净利率 13.5%，远高于行业均值，同比 2023 年 H1，其净利润和净利润率连年保持稳健增长，说明公司经营的质效持续提升。这其中，除了其拥有近三十年的物业管理运营经验外，科技赋能已成为其打破利润增长瓶颈的关键驱动力。

基于多年来对业务数据的扎实治理与标准化管理，鑫苑服务在智慧物业建设方面，从创新搭建 " 鑫 Meta" 大物管数字化管理平台，到覆盖全链条 " 大物管全栈式科技综合服务全景图 " 的能力建设，乃至今年上半年在物业行业首发的 " 客服智能体 & 管家智能体 "，其正在用 AI 智能重塑传统物业的管理逻辑，驱动着管理效率的跃升与服务模式的变革，已形成了 " 科技投入 - 质量改善 - 效率提升 - 成本降低 - 利润增长 - 科技再投入 " 的【飞轮效应】，让营收增长和企业盈利能力更具持续性与生命力。

未来，鑫苑服务将研发智能客服、智能管家、智能巡检等更多智能体，并落地应用，探索 " 真人 + 机具 + 智能体 " 的三叉戟管理结构，以数据驱动物业服务效率与体验的全面升级。

步伐矫健 ：存量管理权大换手时代，市拓业绩稳步增长

2025 年以来，行业正从规模导向的 " 跑马圈地 " 迈向效率与品质驱动的 " 精耕细作 " 时代，一场存量管理权大换手正在进行。同时，物企与业主的价值认知错位也给物企守盘带来更大挑战，" 边守边攻 " 正考验着物企的市场化运作能力，也检验着物企的品牌影响力。

据鑫苑服务 2025 年中期业绩报告，其合约面积 6740.4（万㎡）增幅 10.6%，在管面积 4017.9（万㎡）增幅 12.5%，规模保持了稳健成长。其中，我们看到其第三方项目规模及占比、收入及占比以及坪效上都在持续提升，在管面积中第三方占比 58.9%；合约面积中第三方占比 68%，说明其市场化拓展质量持续优化和改善，这与其深化 " 属地深耕、战略合作、战区专拓、市场投标 " 四轮驱动模式息息相关。

此外，为了确保市场拓展项目的高质效运营，鑫苑服务去年以来启动了项目准入机制、强化立项评估、并主动优化坪效较低项目，再加上智慧社区的全场景应用和智慧物业的全模块管理，让第三方市拓项目实现了三年同比提升的增长趋势，2025 年 H1 坪效 5.34（元 /㎡）相对 2023 年 H1 坪效 3.39（元 /㎡），增长了 57.5%，这为企业整体利润水平的保持提供全周期保障。

枝繁叶茂：横向空间+纵向场景，多业态多业务价值构建

若将物业服务比作物企的 " 主干 "，那么多业态横向空间服务延展和多种增值业务纵向延伸便是 " 枝叶 "，让企业营收结构更加多元，让服务的价值更能彰显。

物业服务业态方面，鑫苑服务以传统住宅物业服务为压舱石，非住宅物业已覆盖办公、商业综合体、工业园、产业园、学校、公建等领域。2025 年上半年，新拓了运城亚洲新世界项目、广州东方重机电气项目、开封金达商贸城、内蒙古包头瀚海半导体产业园、焦作金城百纳三合盛（山东）育苗养殖项目、郑州中铁泰和里项目、洛阳太格里艺术公园等项目，业态结构进一步优化，这将丰富企业的服务经验与资源储备。

多经增值业务方面，在国家政策 " 东风 " 与市场 " 内需 " 引擎的双重驱动下，增值服务已成为物企的必争之地，"15 分钟便民生活圈 " 的政策蓝图，正推动物企向 " 生活管家 " 加速转型。然而，这片看似繁花似锦的市场，其实是冰火两重天。需求 " 疲软 "、投入 " 烧钱 "、专业 " 门槛 " ……，据行业研究数据，部分上市物企的增值业务普遍下滑：社区生活服务（13 家）同比暴跌 22.81%；美居服务（8 家）同样重挫 22.03%；租售、车位管理也均录得超 8% 的下滑。

而鑫苑服务的 2025 半年报显示，其社区增值收入实现同比提升 23.6%，租售服务收入同比提升 129%，美居业务收入同比提升 23%，纯水业务收入同比提升 17%，这与其 " 精准聚焦、模式再造、专业升级、生态整合 " 的智慧增值服务创新模式有关。

其通过科技赋能，将多经增值业务业主端小程序与物业管理后台数据打通，通过 AI 智慧大脑对业主需求精准分析，提供需求预测和个性化营销决策意见，为物业建立增值营销平台和私域运营基础，再加以数据驱动，完成从传统 " 人找货 " 到智能化 " 货找人 " 的模式转变。

目前，鑫苑服务已在 " 社区资产 + 空间 + 人 " 服务生态中重构服务价值链，开展包括租售服务，美居服务，零售服务，纯水服务和到家服务等多样化增值业务，实现服务数字化，场景在线化，成功开辟了物业 + 服务的新赛道。

向阳生长：挑战+机遇中有为而上，打开物企营收新空间

2025 年中央城市工作会议为城市发展定了方向，即从 " 大规模增量扩张 " 阶段转向 " 以存量提质增效为主 " 的新阶段。作为城市治理与民生服务的 " 最后一公里 "，深耕社区的物业行业，既是社区微观治理核心力量，也是衔接城市公共服务与居民需求的关键纽带，将迎来「城市更新」催生「社区硬件更新」、「存量提质增效」激活「社区运营升级」、「民生需求升级」拓展「生活性服务延伸」的三大机遇。

未来，鑫苑服务将凭借智慧物业领军企业的核心优势，聚焦于大物管领域，以数据驱动运营，将科技与业务深度融合，通过智能体平台打造数字化赋能物业的新场景，围绕管理服务、场景增值、科技赋能三大发展曲线，实现经营效率和业务规模的持续成长。

同时，将深度发挥 " 围墙优势 "，积极参与城市更新破解民生痛点，精耕空间运营响应 " 存量提质 " 要求，构建嵌入式服务织密民生网络，对规模物企进行科技服务，对中小物企开展多经支撑，共同打开物企营收新空间。

结尾：

所谓向阳而生，从来不是沐浴晴空万里，而是在风雨来袭时守住心底的光，在迷雾笼罩时保持向上的力。期待更多物企如鑫苑服务在行业破局和自我革新的 " 重山 " 中跋涉，以深耕细作和价值创造为光，长出更加坚韧增长的模样。

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