对于婴儿来说，1 岁才是牙牙学语的阶段；而对于龙湖资管航道 " 龙智资管 "，1 岁已经有了近 300 亿元的资产管理规模。

近日，龙湖集团发布了 2025 年中报。上半年，龙湖集团营业收入为 587.5 亿元，同比增长 25.4%。归母净利润约 32.2 亿元。

其中，资产管理业务成绩亮眼。由资产管理与商业投资航道组成的运营业务，是龙湖集团三大业务板块之一。今年上半年，该业务实现运营收入 70.1 亿元，为龙湖带来了稳定现金流及利润贡献。

" 坚定围绕着开发 + 运营 + 服务三大业务板块，尤其是运营 + 服务的四个航道构成一个增长盘，共同帮助集团进行增长，穿越周期。" 在业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平如是说。

凭借着在不动产资产管理领域的前瞻布局，如今的龙湖集团已经实现了从开发商到运营商的角色转变。

存量资产的 " 价值重构 "

城镇化加速发展期，我国形成了规模巨大的存量资产。

仲量联行统计数据，仅在写字楼领域，截至去年底，成渝、长江中游城市群以及其余城市的写字楼平均空置率已升至 33%，京津冀、长三角和大湾区城市群的平均空置率也达到约 26%。

对于业主方而言，空置的资产，意味着低回报及巨额资金难流动，事关企业的经营利润和负债水平，甚至生死。

2010 年开业的龙湖成都三千集，曾是成都城东的区域购物中心天花板。然而，营业十年间，板块内大批购物中心项目亮相，到 2023 年底，周边商业密度达到了全市平均水平的近 4 倍。

这座购物中心面临着两个选择：对入驻品牌进行大升级，继续内卷；或是对所在板块存量资产进行再解构，寻找一条新的解题思路。

龙湖决定跳出局限于商场范畴的 " 修修补补式 " 改造思维，从空间、产业、消费等因素综合考量，对三千集的空间业态进行颠覆性重构。

2024 年，龙湖成都三千集项目正式改造动工，将传统商场业态中对客流吸引力最弱、导流成本最高的楼层，调整为办公业态，引入龙湖产业办公资产管理品牌 " 蓝海引擎 "，形成了 " 商业 + 办公 " 的复合化功能空间。

这场 " 空间重构 " 的结果令人惊喜。随着改造后办公人群的入驻，蓝海引擎为商业带来持续稳定的客流，商业则为蓝海引擎提供了便捷的公共配套。

改造后，商业体实现租金溢价 60%、办公区域出租率 100%，通过空间重构，该项目实现了客流与收益的双提升。

从 " 冠寓 " 出发的资管业务

2024 年，龙湖长租航道正式进化升级为 " 龙智资管 " 品牌，定位为 " 全周期全业态资产管理运营商 "，已成为龙湖集团资管旗舰品牌。

龙湖资产管理业务的雏形是 2016 年创立的长租公寓品牌 " 冠寓 "。针对存量房屋、园区进行改造升级，从而释放更大的市场空间。" 资产管理原本是冠寓业务，现拓展到资管航道，主要打法是资产结构不断优化和调整。" 在业绩会上，龙湖集团执行董事兼 CFO 赵轶表示。

" 从冠寓 1.0 到 4.0 产品，我们一直在进行租户需求的收集，也在不断的扩大服务的外延，我们更希望提供的不单单是一个租住空间，而是跟随着年轻人一起成长的家。" 龙湖冠寓的相关负责人介绍。

据悉，冠寓 4.0 对公共社交空间、装修颜值美学、户内生活场景三个方面进行了更为精细的打磨，真正实现以 " 好产品 "、" 好服务 "，创造 " 家外之家的居住场景 "。

作为龙湖资产管理航道的基本盘，截至 2025 年 6 月 30 日，冠寓累计开业房间数 12.7 万间，累计开业超 300 家门店，通过精耕产品和服务不断升级租住体验，整体出租率 95.6%，租金收入约 12.4 亿元，盈利能力行业领先。

六大业态协同发力

在冠寓基本盘之上，龙湖正在苦练盘活存量项目的 " 内功 "，积极寻找资产运营管理型业态增量，丰富航道产品线。

对于存量项目的盘活，2025 年政府工作报告也明确提出 " 盘活存量用地和商办用房 "，推动城市更新与产业升级协同发展。

依循人生命周期的轨迹，通过专业的资管业务能力，龙智资管构建出一条以 " 住 "、" 职 "、" 娱 "、" 医 "、" 养 " 等空间资产组成的链条，涵盖长租公寓 - 冠寓、产业办公 - 蓝海引擎、服务式公寓 - 霞菲公馆、活力街区 - 欢肆、妇儿医院 - 佑佑宝贝及健康养老 - 椿山万树六大业务单元。

今年上半年，龙湖集团在这六大业态协同发力，2025 年上半年实现收入约 15.1 亿元，通过优化资产配置与运营效能，实现资产质量与盈利能力的双提升。

其中，龙湖霞菲公馆，是龙智资管旗下服务式公寓品牌。目前，霞菲公馆已开业运营上海虹桥店、杭州滨江店两家标杆门店。截至 2024 年，龙湖霞菲公馆已累计为超 49 万都市精英提供酒店和家之外的舒适与从容。

" 蓝海引擎 " 是龙智资管旗下的产业办公品牌。目前，管理面积超 27 万平方米，服务企业约 400 家。包括位于北京市朝阳区的龙湖蓝海引擎产业园、上海闵行区的龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园等，均成为所在区域产业焕新发展的枢纽。

除此之外，" 欢肆 " 是龙湖集团全新打造的城市创新混合空间产品，通常由 2-3 万平方米的品质公寓，叠加上 1-3 万平方米的街区式商业混合而成。有别传统的城市综合体，" 欢肆 " 面向的是更细分的消费群体，强调依循在地文化因地制宜和去中心化，其构成更加开放和多元，是龙湖集团面对不断变化的商业市场的创新之举。

2025 年 3 月，" 欢肆 " 合肥、成都项目同期亮相，均成为板块内的商业代表。

为了满足 " 一小一老 " 日趋提升的医养需求，龙湖龙智资管将空间服务的对象进一步延伸。佑佑宝贝妇儿医院如今已累计服务超 100 万 + 人次；健康养老品牌 " 椿山万树 " 已布局北京、重庆、成都等城市，管理近 1000 个床位，客户满意度高达 97%。

在这六大业态之下，龙湖龙智资管得以拥有灵活组合的优势，基于精准的投资研策，将 " 物理空间 " 升级为 " 价值空间 "。在 " 一个龙湖 " 的背书之下，龙智资管已经成为市场上为数不多拥有多业态、全链条、自带导流能力的企业之一。