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最近，中海新城在石景山连发两弹。

一发是中海瑞文里，一发是中海玉华玖章。

它们曾被揉在一宗地里参加土拍，但在操盘时，泾渭分明，前者定位刚需，后者定位纯改善。

这两盘，算是当下北京楼市的小网红。

它们都有令人艳羡的南北双阳台，进深1.8米。最先揭幕的是中海瑞文里，花姐前几天解读过。（详见《北京楼市，最后的阳台之战》）

7 月 4 日，西黄村 1606-640 地块公示了总平面设计图。当时，中海新城拿地刚刚满月——这就是做石景山 " 地头蛇 " 的优势。

后来，它走了个小捷径：先于反馈意见公示，提前拿到了规划证。（详见《中海新城，又 " 犯规 " 了》）

复刻长安玖章

今天，花姐来聊聊中海玉华玖章。

它在 LOGO 中的 " 玉华 "，是繁体字。但仅限于 LOGO 中使用，稿件里还是要用简体，没办法，花姐曾干了多年报纸，是有原则的。

这是中海在北京的第三个玖章。第一个是石景山的中海长安玖章，第二个是海淀的中海翠湖玖章——原名为中海中旅西山观复。

玉华玖章和长安玖章，十分相似。

它们都是公建混合住宅，西边都有一座酒店，东面为住宅区，且是纯粹大户型。

长安玖章的户型为 183 平米、236 平米；玉华玖章则为 157 平、186 平、239 平。

长安玖章于 2024 年 9 月领取预售证，供应 180 套住宅，至今网签108套，均价 7.63万元 /平米，成交金额 15.6亿元。

这个成绩，在石景山楼市算是不错的。

当 1606-640 地块平面图挂出来，外界才发现，中海新城已决心复刻一个长安玖章。

但，复刻不等于简单的复制，而是要有创新突破。

打造石景山的顶级豪宅

首次望着那张总平图时，花姐有点犯难了，虽然只有 5 栋住宅。

原因有二：1、吃不准北面的是阳台，还是设备平台？2、吃不准楼王 3# 的赠送情况。因为图纸上写着 " 顶层挑空 "，再加上一系列坡屋顶线的干扰，很难推测其户型结构。

直到玉华玖章的户型图公布后，真相才水落石出。

它可以确定如下几点：

1、户型分三种：157 平米 20 套（含下跃 1 套）、186 平米 62 套（含 3 套下跃）、239 平米 11 套（含下跃和顶复各 1 套）；

2、南向有花池，宽约 0.7 米，约两个房间的面宽；

3、北侧没有设备阳台，为内嵌式阳台，进深 1.8 米，与南面内嵌式阳台呼应，形成南北双阳台格局；

4、有光厅入户。157 平米和 186 平米户型，通过北面设防火挑檐，与电梯厅打通，形成入户光厅。北京第一个入户光厅楼盘，为昌平的北京国贤府二期；

5、全景舱客厅。239 平米户型打造三面无墙、纯落地窗的客厅，实现 270 度观景。这是北京第一个全景舱楼盘。

6、奇数层露台。239 平米的北面一角，通过挑高设计，令奇数层赠送了一处面积为 19 平米的露台；

7、室内挑空设计。239 平米的餐厅南侧，有一处挑高设计，令每户多赠送了 11.8 平米面积；

来数一数玉华玖章的赠送面积手法，至少包括 " 内嵌阳台、飘窗、露台、挑空、花池 " 五种。在报规设计收紧的当下，它或将成为绝版。

如此精心地设计，也彰显出中海新城的决心，要在离海淀最近的地方，打造一个属于石景山的顶级豪宅。

实际得房率最高达 99.85%

下面，请随花姐一起来欣赏一下玉华玖章的三款户型。

1、157 平米户型：厨房朝西

它分布在 2# 和 5# 西端户。2#10 套、1 套下跃，5#9 套，共计20套。

通过阳台、花池、飘窗，它的总赠送面积为 22.9 平米，总建面约 180 平米，按洋房 82% 产权得房率计算，其实际得房率约93.96%。

该户型有一个特色，厨房向西，大概是为了避免房间对着西面的酒店。

2、186 平米户型：中规中矩

它是玉华玖章的主力户型，共计 62 套，分布在 2#、5# 东单元，1# 和 4#。

通过阳台、花池、飘窗，它的总赠送面积为 20.5 平米，令总建面约 206.5 平米，按洋房 82% 得房率计算，其实际得房率约91.04%。

这个户型中规中矩，没有在侧面设阳台。

3、239 平米户型：全景舱客厅

它位于楼王 3#，共20套，是玉华玖章的杀手锏。

通过阳台、花池、挑空和露台，它的总赠送面积 52 平米，令总建面达 291 平米，按洋房 82% 得房率计算，其实际得房率约99.84%。

它采取动静分区，南面三个房间为静区，北面为动区——客餐厅和厨房，外加一个书房等。

一侧的全景舱客厅最亮眼，由两根柱子支撑，三面用玻璃幕墙代替实景墙，窗外的景色 270 度进入室内。

通过室内挑空设计，竟然在餐厅南面有一个 11.8 平米挑空，可以变成室内面积，成为多变空间。

此外，奇数层还有一个惊喜，通过挑高设计，北面赠送了一个 19 平米露台。

花姐点评：

中海玉华玖章，是一个有突破创新的楼盘。

它敢于尝试全景舱客厅，它敢于只设奇数层露台，它敢于在平层里设挑空，它敢于利用防火挑檐做入户光厅。

为了大送面积，" 内嵌阳 + 飘窗 + 露台 + 挑空 + 花池 " 五大手法齐上阵。

中海新城起步于石景山，当然要在石景山露一手绝活。恰好，赶上了好房子时代。

由于楼市依然处于低迷状态，一些开发商正在通过炮制爆款抓眼球，至少比坐以待毙要好。（详见《地产商正在炮制爆款》）

一切，都是为了活下去。