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时隔五个月，老粉丝刘先生突然又和花姐聊天了。

昨天早上 9 点多，他发来一条信息：" 花姐，有没有打算分析嘉华天珺西区新报规图的文章？"

花姐翻查了聊天记录，之前最后一次聊天，刘先生留下一句话：" 我买天珺了 "。

他是嘉华天珺东区的业主，买了一套 99 平米户型。

9 月 8 日，北京市住建委公示了嘉华天珺西区的调规图，在东区的业主群里炸了锅。老版设计方案，是在 2024 年 9 月 19 日报规的。

刘先生自然也十分关心。他判断西区不可能出现阳台，只是担心西区背刺东区，同款产品出现侧飘窗。

长江后浪推前浪。

花姐通读嘉华天珺西区的新图纸，发现它是今年多个调规项目里力度最大的，可谓是：推倒重来。

有 3 个初步印象：

1、楼栋朝向，变成正南正北朝向；

2、大门的尺度做了大幅提升，面宽和纵深都加强了；

3、砍去了原来的 134 平米户型，整体户型面积缩小了；

还有一个，就是刘先生最关心的，和东区99平米面积相当的部分户型，有了侧飘窗。花姐认为，西区调规后，对东区最大的背刺是，楼栋由 "不正 "变成 "正南正北 "。在北京，楼栋朝向蛮关键的。

楼栋朝向，走向 "正 "道

嘉华天珺的规划，只调改了西区，东区没动。

按照新方案参数，西区占地 2.76 万㎡，总建面 7.39 万㎡，其中地上建面 4.69 万㎡，地下 2.7 万㎡，容积率 1.7。这些参数，至少地上面积和容积率，是没变的。

楼栋排布上，和老版方案相比，最大的变化是楼栋朝向：

原版的楼栋排布与东区一致，东偏南21度，与南侧的大牛坊街，顺着马路排布。新版打破常规，楼栋变成正南正北。

在北京，很多买家很忌讳楼栋 " 不正 "。一是、北京冬季漫长，很看重采光，正南正北的日照最长；二是、无论从政的，还是从商的，都不喜欢 " 不正 "。

这两点问题，相信嘉华天珺在卖东区的房子时，自我感受颇深。

楼栋朝向变了，布局也跟着要变。原版楼栋呈平行排列，变成了点状布局；一个新问题来了，点状布局会带来角煞。

类似嘉华天珺这类楼栋 " 不正 " 的楼盘，海淀还有一个，中海翠湖玖章——原中海中旅西山观复，东偏南18.71度。于 2024 年 6 月领证，网签 69 套，网签率 27%，均价 7.64 万元 / 平米。

有了调规机会，嘉华天珺决心将西区走向 " 正道 "，是核心诉求之一。

砍掉134平米户型，户型整体变小

楼栋朝向调整，意味着整个规划推倒重来。

原版10栋住宅楼，变成 15栋；原版房源 424套，增至 488套；户均面积从 111平米，缩至 100平米。

这意味着，新版的户型变小了。西区原来只有两款户型，99 平米和 134 平米。

现在，花姐推测为五种户型：80平米、100平米、102平米、115平米和 120平米，后两者为小四居。

为什么要改小？嘉华天珺东区的销售数据最有说服力。

东区在今年 1 月份领证 852 套房，至今网签212套，网签率 24.88%，均价 8.53万元 /平米。

拆细来看，99 平米户型供应 324 套，网签 146 套，网签率 45%；88 平米户型供应 43 套，网签 24 套，网签率 57%；120 平米以上户型供应 342 套，网签 25 套，网签率 7.3%。

哪款户型卖得好，高下立判。西区把户型调小，势在必行。

有关赠送面积，嘉华天珺西区没有突破海淀楼市的规则，依然只有飘窗赠送。

点状布局，加上楼栋数量增多，也意味着边户增多，边户飘窗的赠送力度会大一些。

楼盘调规的众生相

在嘉华天珺调规之前，北京至少有五个盘进行了调规。

花姐在这逐一列举下：

4 月 14 日，大兴区元启在就原版的基础上，楼栋位置不变，只增加了奇偶阳台；

4 月 27 日，亦庄北京润府二期调规，增加南北双阳台、架空层、风雨连廊；

6 月 3 日，通州缦云 ONE 调规，主要在二期增加了阳台和首层架空层；

8 月 6 日，通州朝棠揽阅东区调规，基于西区成交数据判断，砍掉了东区 124 平米大户型，将整体户型变小；

8 月 12 日，通州北投云帆汀澜调规，推翻了围合式布局，变成点状布局，户型增加了内嵌式阳台；

和这个五个盘相比，嘉华天珺的调规力度和北投云帆汀澜蛮像的：都是拿了预售证，还要调规。

4 月 5 日，嘉华天珺西区取证，获批预售 10 栋楼 424 套住宅，直到调规之前，网签一直挂零。

北投云帆汀澜更是拖拖拉拉，2023 年 6 月 20 日拿地，直到 2025 年 1 月 26 日才取得预售许可证，至今未开盘。最终等来调规方案，甚至还要改名字。

这些，都是 " 事出反常，必有蹊跷 "。

当然，元启调规的决心更大，即便有了 66 套网签，也要调规了。（详见《北京楼盘调规，一个比一个猛！》）

此外，嘉华天珺西区调规，应有风水方面的考虑。1、北面不远的故宫北院，主建筑也是正南正北，嘉华天珺西区与之呼应；2、西区大门变大，二进制，有一个景墙围合的圆形，藏风聚气。

原来人行只有一个出入口，现在变成三个——新增了西和南出口。车库出入口也从原来的西口和北口，变成了东口和南口。

花姐点评：

好房子时代，楼盘调规见怪不怪了。

网签了，也可以调规；领了预售证，也可以调规；没有动工的地块，也可以调规，等等，五花八门。

它们只有一个目的，为了把房子更好、更快地卖出去。

调规貌似很风光，但房企背后付出了巨大的艰辛。

不单单是金钱成本，更多是时间成本。

拿元启来说，为了调规，不仅仅损失了一部分原有客户，而且销售业务停摆了近一年。

因为，一次调规，一切都得重走一遍，报规、审批、拿规划证、预售证等。

但，好事多磨。

我们欣喜地看到，元启调规后，拿下了周度网签套数、面积、金额三冠王：109套、1.12万平、5.97亿元。北京润府二期雲萃、朝棠揽阅东区，莫不如此。

与其等待奇迹，不如破釜沉舟，主动出击。

花姐很佩服，保利发展北京公司总经理李红亮不破不立的勇气。他进京履新，还不足半年。

在嘉华天珺，宇宙第一房企保利发展持股 60%、操盘，另 40% 股权由北京建工地产持有。