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几天前，门头沟区泷悦玖宸开放了实景院子。

北京绝大部分地产媒体和博主都去捧场了，晒大合影，晒院子美图，好不热闹。

如果不明就里的人，会以为这是一个纯新盘。

实则，它是一个改名换姓的老盘。

早在七年前，泷悦玖宸就拿地了，在五年前就领取预售证了。最初的案名为鸿瑞西峰，住宅部分加了个后缀：溪悦府。

领证五年来，它三易案名，从鸿瑞西峰到西山源著，再到泷悦玖宸，却只卖出过三套房，但都以退房而告终。

详情如下：

1、2021 年 10 月 20 日，06-5#2 单元 302 室，单套面积 350 平米，网签价 3.79 万元 / 平米，总价 1327 万元，于 2024 年 8 月 7 日退房；

2、2022 年 12 月 27 日，06-8#3 单元 101 室，单套面积 399 平米，网签价 3.65 万元 / 平米，总价 1458 万元，于 2025 年 7 月 28 日退房；

3、2023 年 11 月 4 日，06-3#4 单元 102 室，单套面积 404 平米，网签价 3.8 万元 / 平米，总价 1536 万元，于 2024 年 8 月 7 日退房；

花姐注意到，最后一套退房的日期，是在2025年7月28日。

经此折腾，泷悦玖宸真的变成一个 " 纯新盘 " 了，未售一套。

价格"腰斩"式推盘

三天前，中国电建地产举行了一场盛大的案名发布会，将西山源著改名为泷悦 · 玖宸，同时放出价格：总价790万/套起——约2.25万元/平米，近乎"腰斩"。

如果真以如此低的价格入市，它即便有成交，网签也是个难题——大降价会扰乱市场。

早在 2018 年 2 月，电建地产联合隆泰实业以 46.5 亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村 MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014 和 MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031 地块。

根据北京市规自委官网消息，该地块土地面积 31.6 万平方米，建筑控制规模≤ 27.3 万平方米，含住宅、商业用地、多功能用地、基础教育用地等。

其中，商品住房销售均价不超过5.39元/平方米（含全装修费用），最高价不得超过5.66万元/平方米（含全装修费用）。

这 11 块地，哪些是泷悦玖宸的所在地呢？

由于年代久远，北京规自委已经没有显示各地块的分布信息。花姐从它的预售证里找到了蛛丝马迹。

据 2020 年 11 月 18 日的京房售证字 ( 2020 ) 143 号显示，泷悦玖宸位于"门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0600-0006、0009地块"，准许销售面积21.49万平米，共计1223套。

其中，住宅 488 套，是清一色叠墅、上下叠，每套 232-510㎡，总规划建面 18.3 万平米——含地下仓储面积，容积率 1.05。

目前，泷悦玖宸第一批推出的房源都在 0006 地块，共计 248 套，上叠 350 平米、下叠 400 平米，地上 3.3 米，地下负一 4.15-5.2 米，负二 3.3 米，预计 2026 年 4 月交房。

剩余 0009 地块的 240 套房源，还没开始卖。

谁的泷悦玖宸？

从泷悦玖宸的案名看，有很明显的电建地产标签。

它的项目公司叫龙赫置业（北京）有限公司（以下简称 " 龙赫置业 "），成立于 2018 年 3 月，注册资本 2000 万元，由中国电建地产集团和隆泰实业分别持股63%和37%。

电建地产集团是央企，隆泰实业由谷红和李金龙分别持股 50.5% 和 49.5%。李金龙旗下曾有多个 " 隆泰 " 地产公司。

穿透泷悦玖宸股权，可以看出，它是一个央企与民营资本联合打造的楼盘。

进入 2025 年，龙赫置业的管理层出现系列变化。先是法人王志宽等四人退出，新的法人张然登台；后来，李金龙退出董事，谷红接替。

其中，王志宽是电建地产华北区域党委书记、总经理，是门头沟长安华曦府热销的头号功臣。张然，是电建地产门头沟分公司负责人，北京项目管理二部总经理。

简而言之，泷悦玖宸开始由电建地产全面操盘了。这大概是和长安华曦府的优秀表现有关联。

十分蹊跷的是，龙赫置业虽由电建地产控股 63%，但一直没有被电建地产并表。

电建地产方面给出的理由是：" 按照合作协议约定，股东会决议的事项需由全体股东一致同意方可通过，发行人不能实际控制该企业，故未纳入合并报表范围。"

或许，正是因为有了这份股东会决议的存在，导致电建地产对"鸿瑞西峰"、"西山源著"的话语权不大。

如今，它变身泷悦玖宸后，电建地产是否会对其并表呢？

这是一个谜。

电建地产努力改善业绩

七年来，电建地产向龙赫置业砸了不少钱。

仅买地这一开支，至少耗费了电建地产近30亿元。在 2019 年年末，电建地产向龙赫置业拆出资金 28.04 亿元。

由于南赫置业几乎没有卖房收入，在建的住宅及商业，又得耗费一大笔钱。

这些投入，应该没有计入投资亏损，只会体现在其他应收款里。截至2025年3月底，电建地产的其他应收款为147.85亿元。

一个很有意思的细节，南赫置业的注册资本仅为 2000 万元，而它持有价值 46.5 亿元的土地。

时至今日，这些土地的使用权，依然被抵押给了兴业银行股份有限公司北京知春路支行。

电建地产的日子，也不好过。

2024 年度实现营业总收入 123.35 亿元，同比下降 28.97%；净利润亏损 23.07 亿元，同比扩大85.3%。

截至 2024 年末，现金及现金等价物余额 80.69 亿元，同比减少 18.74%，短期有息负债合计 98.7 亿元，现金短债比0.82。

到了今年上半年，电建地产的财务状况依然未见起色。截至 2025 年 6 月 30 日，营业总收入为 32.16 亿元，营业总成本为 42.05 亿元，净利润亏损9.93亿元。

目前，电建地产董事长为王海波，总经理为李端。他们正在想尽办法把业绩搞上去。

这次，电建地产拿回泷悦玖宸操盘权，降价走量的背后，是想把亏损幅度降至最低。