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北京天坛北门口，要出顶级豪宅了。

9 月 12 日，祈年大街路 4、5 号地 0127-0201、0202、0203、0204 四个地块，进入 " 用地预申请 " 环节，预计 10 月 18 日左右诞生买家。

它是一块 F1 多功能用地，住宅占比不超过 70%。

这四个块地，二环内、位置没得说，沿祈年大街呈南北排列，共计占地 2.27 公顷，规划地上建面 2.5 万平米，容积率仅 1.1。

它的起拍价为 19.5 亿元，起始楼面价为 7.8 万元 / 平米——仅次于中海树村项目 8 万元 / 平米。如果按住宅部分计算，祈年大街地块有可能成为北京的单价新地王。

按照供地文件，四个地块整体核算建筑规模及绿地率，意味着各地块的容积率有高有低。

祈年大街 2.5 万平米的建面，是怎么构成的呢？

细看土拍文件，可以找到了一些原始参数：

1、0201 地块：占地 0.38 公顷，规划建面 0.7 万平米，限高 18 米；

2、0202 地块：占地 0.64 公顷，规划建面 0.25 万平米，限高 3.3 米；

3、0203 地块：占地 0.524 公顷，规划建面 0.7 万平米，限高 18 米；

4、0204 地块：占地 0.727 公顷，规划建面 0.85 万平米，限高 18 米；

从这些数字里，花姐推测，它应有住宅和商办（或酒店）等多种产品。

一、最北地块：非住宅产品

按照土拍文件中，非住宅占地约 30%，换算过来就是 7500 万平米。

而 4 号地中的 0201 地块，规划建筑面积 0.7 万平米来匹配，恰好差不多满足这个条件。

因此，祈年大街地块最北面的0201地块，应为非住宅用地，将建成写字楼或酒店。限高18米，预计为四层楼。

之前，网传有关它的概念版方案，也是如此排布的。

二、0202地块：天价四合院产品

花姐认为，4 号地 0202 地块，将做成四合院产品。

因为土拍文件里，至少给出两个信号：

1、建筑限高3.3米，只能盖一层住宅，如果以规划建面0.25计算，容积率仅为0.39，也适合建四合院；

2、土拍文件显示，"4   号地块院落布局应与金台书院相呼应，避免正南正北向院落与金台书院之间，出现大量三角形空间 "。

金台书院，又称状元府，始建于清康熙三十九年（1700 年），现为北京市东城区金台书院小学。坐北朝南，是一座三进四合院，建筑共计六十四间。

文件里提到"金台书院"和"院落"，意指0202地块将规划四合院。

此外，土拍文件提醒，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。

这些信息预示着，0202 地块大概率要建四合院。

花姐推倒，它的四合院可能有两种形态：

1、像金台书院一样，只有一座四合院，地上建面2500平米。

2、规划多套四合院——花姐预测会建6套、每套地上建面约400平米，但它的产权证只有一个。

三、5号地：大平层或叠墅产品

祈年大街 5 号地在整体地块的南面，包括 0203、0204 地块，都是限高18米，容积率1.1。

花姐判断这两个地块，将打造成大平层或叠墅。

0203 地块设 5 栋楼，最北面为 5F，南面四栋为 4F；0204 地块设 6 栋楼，都是 4F。层高都在 3.3 米以上。

如果以每套 300 平米计算，预计供应 50 套房子。

另外，祈年大街这四块地，有个隐形的限制条件。

" 开发企业取得销售手续后，按照商品房销售相关政策法规规定开展新建商品房销售工作，执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖 "。

这里的"商品房"，不只限于住宅。

而 " 整院售卖 "，很有可能针对 0201 地块和 0202 地块，建成的非住产品、四合院产品，只允许整体出售。

中文，真是博大精深。