很多人都发现了：

广州新房市场，现房正变得越来越多！

前段时间，克而瑞数据披露，广州的现房库存历史性首超期房。事实上，在今年上半年，现房已经接替期房成为广州一手楼市的主力。

数据显示，截至 2025 年上半年，广州商品住宅可售库存为 1447 万平方米，其中现房库存为 742 万平方米，占比达到 51.3%，期房库存占比仅为 48.7%。

多少人高喊，官方应该出台现房销售制度，却不知道现房时代早就来了。

但现房库存比期房还多，真的是好事吗？

01

现房多了 倒霉的是谁

首先，目前市场上的这些现房，基本都是销售不及预期后的结果，属于被动促成的事实。

与项目主动做现房销售，有根本上差异。

至于为什么从期房拖成现房，原因无非就那几个：

项目倒霉，遇上市场下行期

项目所在板块滞销

项目周边有更好、更新的选择

.......

那么，无论是行业、区域还是项目的原因，反正都是有问题的。

据不完全统计，目前全市共有近 600 个住宅新盘在售，包括 380 余个现房项目。其中，增城这一个区，就有近 70 个现房项目，占全区新房超 7 成！

而增城区，正正是广州楼市新房去化慢、库存高的典型区域。那些现房项目，也大多有着户型落后、得房率低等等硬伤。

本质上看，现房多 = 库存高！

一个市场以卖现房为主，实际上就是在卖库存。

另外，广州楼市原本只有一手期房以及二手房两类产品，站在买家角度，选择逻辑非常清晰：

如果我喜欢全新的小区，更新的设计，看重区域未来价值或者物业升值空间，那就买一手房。

反过来说，如果我着急入住，孩子急需学位，更倾向于所见即所得的安全感，二手房更合适。

也就是说，以往选新房的人必然不会考虑二手房，这是截然不同的两类需求，两种逻辑。

但现在的广州楼市，已经进化成一手期房、一手现房和二手房合计三类产品，而可以即买即住的一手现房，其实是跟二手房有相似之处的。

直白点说，一手现房一定会抢走部分二手房，例如次新二手房的客户。而二手房市场，本来就有天量挂牌的问题，如今还得跟开发商的一手现房 PK。

业主卖房更难，降价只能更狠。

二手价格下跌，多多少少会拉低买家对板块的心理定价，最终又影响了一手市场。

02

库存降了 去化周期还是高

截至 8 月底，广州新房库存面积约 1421 万㎡，已连续四个月下降。

可惜，去化周期却依然维持在 21 个月以上的高位。

只能说库存面积是降了，但销售面积也在降，降得幅度更大……

刚好在昨天，国家统计局公布前个 8 月房地产数据：

1-8 月，全国新建商品房销售面积 57304 万平方米，同比下降 4.7%，降幅比去年同期收窄 13.3 个百分点，比去年全年收窄 8.2 个百分点。新建商品房销售额 55015 亿元，下降 7.3%，降幅比去年同期收窄 16.3 个百分点，比去年全年收窄 9.8 个百分点。

但相较 1-7 月，前 8 个月新建商品房销售面积同比降幅扩大 0.7 个百分点，新建商品房销售额同比降幅扩大 0.8 个百分点。

全国楼市，还在面临下行压力。

再看看新鲜出炉的房价指数，广州新房环比下跌 0.2%，同比下跌 4.3%，降幅有所收窄；二手环比下跌 0.9%，跌幅有所回升，但同比仍下跌 6.2%。

全国大部分城市也都是类似情况，跌幅有所收窄，但是数据依然下跌。

难怪数据公布以后，很多机构和专家都表示官方要积极做好 " 金九银十 " 提振工作，加快落实房地产的利好政策。

毕竟市场这个样子，光靠开发商努力和前面新政的支持，已很难扭转库存过高、房价下跌的局面。

由此可以推断，接下来几个月，房地产肯定会迎来一波利好，广州也会跟上以及加码。

各位，好好期待一下吧～

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END

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