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最近，合生创展的缦系鼻祖，缦合北京收到两个消息。

先看"好消息 "：

北京新京润房地产有限公司（简称 " 新京润 "）公示了 6002 地块的规划综合实施方案，被视为缦合北京二期。

这预示着，从霄云路 8 号到缦合北京，已卖了17年的老盘，终于老树发新枝。

再看"坏消息 "：

缦合北京一期 2# 刚领取预售证才半月，就有53套房源显示 "不可售 "，占比 47%。

截至目前，2# 已经网签两套—— 1 单元 2801 和 1 单元 2802，另有一套已经预订，每套 528 平米，网签价格 12.5 万元 / 平米，单套总价 6600 万元。它们是顶着最高预售参考价卖的。

据此判断，这53套房源的货值超过 35亿元。它们是不是被司法冻结了呢？

在花姐看来，这两则消息对购买缦合北京的富豪们，都是坏消息。

1、二期的确是来了，合生创展证明自己还有新地块，会有新产品，但它位于一期正南面，挡住了老业主们看朝阳公园的风景；

2、新领证的 2#，有接近半数的房源不明不白地变成 " 不可售 "，导致购房者的风险增加，信心受影响。其在建工程及土地使用权也为抵押状态。

这座京城东四环老牌顶豪，正可谓是：屋漏偏逢连夜雨。

一期老业主被挡住朝阳公园

初看 6002 地块的规划方案，一片绿油油，点缀一抹黄色，像极了一幅油画。

那抹黄色，就是缦合北京二期。

这是一个巨无霸地块，用地面积 10.07 公顷，建筑规模约 22.47 万平方米，容积率 2.23，限高 80 米。

美中不足的是，这块地"不正 "，东偏南 45度，长宽分别为 560米和 180米，狭长。

从朝向上，它不如缦合北京一期。

对于二期 6002 地块，花姐根据资料归纳几个特点：

1、建筑高度。一期限高 100 米，二期限高 80 米，建筑高度降低了；

2、街坊路。二期有两条街坊，将地块一分为三，尤其是被分割的北面地块，进深只有 40 米左右。地块内的两条街坊路，长度至少700米，是容积率杀手。

有关街坊路的线位、线型、宽度，最终以交评意见及最终审定方案为准。

3、由于地块狭长、且呈东南 45 度朝向，花姐做了一个强排方案推测：

A、楼栋朝向和地块朝向一致，东偏南 45 度；B、共计规划 12# 住宅，每栋楼约 22 层，层高 3.6；

此外，这种楼栋朝向，可以做到户户看朝阳公园。不过，缦合北京一期的业主就惨了，景色被挡。

新京润的建面之谜

随着 6002 地块规划方案公示，一个疑问来了。

合生创展是什么时候拿下新京润的？

在北京朝阳路霄云路上，有一座老别墅，京润水上花园，它的开发商主体是北京京润房地产有限公司（简称 " 京润 "），总建面 34 万平米，含双拼和别墅。

京润成立于 1993 年 1 月，注册资本 2 亿元，法人、董事长陈清祥。它的母公司为香港吉润国际集团有限公司。

而缦合北京一、二期的主体公司新京润，成立于 2006 年 6 月，注册资本 43666 万美元，它的母公司为香港吉润置业投资有限公司。

这两个"吉润 "看似很像，实则不是一个控股股东。

实际上，目前新京润持有的缦合北京一、二期地块，是合生创展从京润手上购买的，时间应该是在 2008 年。而不是网传的 2004 年。

花姐查询合生创展 2008 年年报，当时，合生创展持有新京润80%股份，新京润的建筑面积 94.6万平米，可供销售面积 89.196万平米。

缦合北京一期建面 20 万平米，二期 22.47 万平米，还有 50 万平米去哪儿了？

截至 2024 年底，合生创展对新京润的持股比例，上升至 82.5%，剩余 17.5% 股权到底由谁持有？

官司拖累缦合北京新品

缦合北京 2#53 套房源被锁，到底是什么原因呢？

这或许与新京润官司缠身有关。

企查查显示，新京润涉及司法案件，多达207起。从去年 9月开始，新京润地产曝出有 7条被执行人记录，累计执行标的为 9.65亿元。

新京润地产和法人张宇翔，有两次被限制高消费的记录。此外，新京润地产旗下的缦庭合苑酒店，运营公司的股权也被冻结了。

进入今年 7 月份以来，新京润地产累计欠税总金额约为 2.17 亿元，涉及增值税、城市维护建设税、企业所得税和土地增值税等四项。

在各种利空之下，新领证的 2# 房源是个硬通货。据称，2# 是一期最后一栋可售住宅，剩下的 1# 将打造成酒店式公寓、只租不售。

2# 有两个单元、31 层，共计 112 套顶级豪宅，其中主力户型 529 平米、108 套，顶层四合院 1060 平米、4 套。（详见《合生缦系鼻祖，寻 112 位亿万富豪》）

千万别小看这 112 套房子，总建面 6.14 万平米，单套6300万元，总货值约 74亿元。

在 2# 领证之前，新京润取过四次预售证，分别是 2008 年 11 月 23 日、2009 年 4 月 26 日、2011 年 9 月 24 日、2015 年 11 月 20 日。这些房源的售卖情况，没有公开数据。

此外，新京润的控股股东合生创展，日子也不好过。

今年上半年，合生创展营业额为64.71亿港元；归母亏损为 17.32亿港元。截至上半年底，总资产约为 2567 亿港元，流动资产总额约为 1484 亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为 57%。

好在，合生创展老板朱孟依有个好女儿，朱榕桔在 2019 年将 " 霄云路 8 号 " 改名为 " 缦合北京 "，成为 " 缦系 " 的发端。

但，新京润需要直面一个问题，先把那堆官司处理好。