各位，今天我不是来贩卖焦虑的，我是来想很冷静的和大家表达一个观点

为了剔除情绪部分，我把那些做自媒体贴图大字那些个脏活都不用了，就为了好好说一个现象

不知道各位有没有一个感觉啊

对于上海楼市来说，为什么看数据好像真的不错

但是线下真实感受就完全不一样

我们去看上海楼市的数据，其实本质上真的没的说

8 月上海成交了 1.75 万套

今年过完春节之后平均的月均成交在 2 万套左右

这个数据不论是横向和其他城市比还是放在上海历史过程中，都算不上特别差的数据

面对这样的数据，行业内应该有信心，应该要乐观

但是，在另外一个维度

我们去到线下门店里，问所有人，几乎所有人都是悲观的

门店压缩，业务员不开单，客户不买房，房东焦虑

所以到底出现了什么问题

以及

上海楼市有没有出现问题

如果出现了问题，本质的问题又是什么

如果没有问题，体感为什么会有反差

先说说为什么会有这种体感的分化，这个问题很重要，不解决这个问题很多对于未来的建议也无从说起

注意，今天聊的是感觉

就是在体感这件事上，为什么很难让每一个个体都有坚定的信心

其实有几个数据推动产生了情绪性变化

第一是挂牌量的变化导致了房东心理的变化

上海的二手房挂牌量已经到了比较夸张的程度了

链家体系内的挂牌接近 17 万套，全上海可能已经超过 20 万套

要知道 2019 年的时候上海库存只有十万套，哪怕到了 2023 年，这个数据也是 13 万套

市场的挂牌房源变的非常多

更多的房源意味着每个房东卖房就变得更加艰难

第一竞品变多了，同一个小区同时在售的房子突然变多，这种压迫感就天然的增加

第二卖房周期变长了

卖房的人想卖房总归是需要用钱了，在着急用钱这件事上如果房子难卖第一件事就是降价

当然，也因为比较的多了，购房者开始挑剔开始嫌弃的微表情也开始出现

这些都会让房东感觉整体的世道在变差

第二是成交周期的拉长导致业务员的人效开始降低

各位有没有觉得奇怪，为什么市场不好，但是整个市场的成交量没有下滑

其实一个根本的变化就是，楼市里买房人或者看房量其实并没有明显下滑

也就是说大家的需求其实都在的

但是每个人的需求释放周期都被拉长了，也就是看房周期变得更长了

打个简单的比喻

如果站在现在这个时间点这个城市所有的购房者的买房周期拉长半年，但是站在半年后的月度成交量，其实是不变的

这就是为什么现在来看每个月的成交量还不错，本质上现在买房的可能都是一年前就在看房的这波人

但是这个对应的另一面

就是每个中介，为了完成一单的成交，整体的服务周期就要变长

以前一年可以成交 1.5 组客户，现在一年可能只有一组了

这直接带来的就是业务员的收入下滑以及心力有更多的内耗

这必然会导致焦虑的情绪或者整体服务水准的下滑

说实话这群人是上海楼市整体舆论的中坚力量群体，他们的焦虑也使得整体的买卖过程会产生一定程度的变形

第三个说说购房者

从当下每一个购房者的体感来说，哪怕当下买房了，他不会因为买到房感觉到快乐和开心

这是挺无奈的

就是一个人现在买到房了，如果后面半年时间一直看到小区隔壁房子又在降价，或者朋友亲戚吐槽他买房的决定，这给人的感觉也实在是太丧了

因为正在买房的人，当下就是一个特殊的群体，而群体本身就没办法做到绝对理智

关键人群中的信心没办法建立，这也让整个楼市的悲观面多了一丝的呈现

购房者、中介、卖房人这三者几乎构成楼市基本面 99% 的人群

他们此时在楼市里的体感都是不好的，这也就导致了为什么大家总是觉得市场冷淡的根本原因

也产生了看数据和真实体感出现分化的本质性变化

这个时候一直出政策有用，但是可能没那么有用，因为这三个角色的体感很难用一个政策进行本质性改变

所以如何扭转这个趋势，精细化的微调就很重要

首先可以改变的就是买房人，楼市要好需要提升刚刚买到房子的人的幸福指数

必须要让他们觉得现在买房，得到好处了或者占到便宜了

这个结不解开，楼市的信心很难本质性改变

建议给到几个举措：

1、效仿其他消费券的形式

推出定期限时的中介费减免活动，财政补贴支持大家买房，降低购房成本

2、房产税的减免

上海的房产税制度本身就是一个试点，不论是不是激活楼市本身就没有继续执行的必要，与其各种口子放开不如彻底取消

3、支持后二手房市场的长链路激活

比如后面的装修、轻装修、包括租赁运营服务等

政府出面组合后市场和中介市场的打包服务，类似出台买房多久之后进行装修可以多少减免的服务

4、减免装修市场中的大量过程成本

真装修过的朋友才会知道装修除了装修成本，还有各种各样的成本产生，什么垃圾清运费啦什么的

这块成本也可以定向取消或者减免

什么意思

总而言之，就是现在必须要给人感觉：卧槽现在买房好方便好划算，买到一套性价比不错的房子而且后面的各种成本都有降低

这个很重要，只有在这个元素能够激活，市场整体的悲观情绪才有可能在根本上开始缓和

那对于中介来说，还有什么可以做

我有一句说一句，中介这个赛道这些年确实被妖魔化的太严重了

不论是买房的还是卖房的，咱们先把过往的江湖恩怨先放放

楼市要好，一个稳定高素质坚定的中介是必须要存在的

所谓的手拉手直接成交或者互联网直连的方式对于楼市一定是弊端大于优势

咱们这点客观事实必须认清楚

就像结婚率低就一定需要婚介，就业难就需要职场中介一样，现在的楼市也一定需要中介团队

但是中介此时能够做什么，我也出点馊主意

我倒是觉得现在二手房市场也可以定期做做什么房展会之类的活动了

以前 08 年 09 年的时候，一手房经常每年在上海都会弄两次房展会

后来楼市好了就再也没人弄了

现在二手房市场不好，通过定向的展会以及活动，如果能够把优秀的房源推入市场

对于成交的转换一定有帮助

除了点对点的对接，大型的事件性活动，不论是机构还是政府层面，都应该支持去弄

当然其中最难的还是房东，因为挂牌量的提升已经成为没办法改变的事实

房东的信心在很长一段时间不会有本质性的变化

没事不要买太多套房子也是真的，放在手里空置着确实有点烫手

另外很重要的一点

行业内有一个判断或许也可以改改了

我入行的时候一直都有说上海楼市有一个 1.5-2 万套的荣枯线

大概意思就是二手房在这个维度的成交都是比较稳健的，过了 2 万套就楼市过热，低于 1.5 万套就楼市过冷

这个几乎已经成为了业内主流的判断

我想和大家说的是，其实这个判断已经过时了，而且有非常严重的错误

以前之所以有所谓的荣枯线，是基于楼市二手库存相对稳定的 10 万套左右的数字，所以才有所谓的每个月 2 万套，库存支持一年去化的稳健标准

但是现在的库存已经远高于当初

所以所谓的荣枯线的标准也需要对应的调整

至于多少我们今天按下不表，核心想表达的就是，不要再用 2 万套的数字简单的判断楼市，非常不精准并且极其容易出现错误的预判

最后的最后，说下为什么要写这篇文章

就像标题所谓，上海楼市到了很微妙的时候了

因为政策一直出，楼市数据看上去还行，但是基层面依然感觉温暖

很多问题不解决，可能隐患会越发的累积

而且更重要的是，从目前行业发展趋势来看，在政策维度的注意力大多放在一手房市场

包括一手房的积分制度啦，土地层面的产品放松了，预售价格的管控等等

都在很明显的支持一手房

这一点其实我很能理解，而且也是毋庸置疑

毕竟一手房事关城市财政以及招商引资，而且一手楼市也是现在舆论感知的重要方向

但是

我今天有一句话要放在这里

上海楼市想要真正回暖，二手房层面存在的问题需要得到更加足够的重视

伴随着库存的持续增加，后续的隐患会更大

现在激活二手楼市不再是简单的放松首付放松贷款这种直白的政策了，需要做的是全方位的发力

充分调动起每个环节上的各种力量的充分执行

还是那句话，上海楼市是全国最健康的楼市，这个城市依然有需求依然在每个月的稳定释放

但是不代表问题不存在

现在需要的是对这个行业有更多的注意力和关注度，得到更加精细化的关心和系统性的投入

这个市场才会得到改变

二手楼市一方面代表着城市最主要的需求释放区，与此同时也是城市购买力的来源，更多的购房者都是通过卖房之后产生了收入然后再能去买房

所以二手楼市的好才是行业真正的好

好了今天就说这么多了

希望说的有人看到，希望说的有人看懂

以上为正文，来自真叫卢俊

这是真叫卢俊公众号的第 6237 篇原创文章