这轮周期，走到尾声了。

这不，又一家百强房企，准备上岸！

昨晚，旭辉发布境内债务重组最新消息：

境内债券重组方案已经获得相关债券持有人会议表决通过。

据猫崽了解，这次境内债券重组，7 笔境内债涉及资金规模为 100.6 亿元。

早在今年 5 月底，旭辉首次公布境内债券重组框架，到 7 月初优化方案。

优化后，提高了现金兑付比例至 20%。

并且还提高以资抵债兑付率至 40%、提高定增股票上限至 10.2 亿股，缩短留债展期时间至 7 至 8 年。

这份方案，应该是旭辉能拿出来的最大诚意。

与此同时，旭辉的境外债务重组方案也已经在今年的 6 月底获法院批准。

预计削减境外债务约 52.7 亿美元，即 379 亿人民币，占境外债务总额的 66%。

毕竟早期的境外债，融资成本偏高。削债后，旭辉的偿债压力也有所减缓。

意味着，旭辉的境内、境外债务重组都在今年完成，终于是跨过这道坎。

图源自旭辉官网

债务重组，让房企卸掉债务的包袱，回归经营发展。

旭辉创始人林中称，完成境内外信用债重组是公司活下来的前提之一，这将极大改善公司的资本结构、修复资产负债表。

2022 年陷入流动性危机以来，旭辉便开启了积极自救。

如今，境内外债务重组后，旭辉的资产负债表也将得到改善。

房地产行业在经历四年调整周期后，开发商终于可以从债务困境中走出来，思考下一步发展的问题。

话又说回来，债务重组这两年，旭辉的基本面还剩什么？

首先看旭辉的债务情况，截至 6 月末，旭辉未偿还有息负债合计 842 亿。

和年初相比，这半年，有息负债下降了 24 亿。

看旭辉的债务结构，境外债务合计 475.8 亿，占比达到 56.5%，也就是超一半都是境外债；

整体看，旭辉的信用债（境内 + 境外）占比超 7 成，境内银贷占比 29.2%。

信用债占比高，从侧面反映出，旭辉的融资渠道是多样的，且过去的信用评级和市场形象都不赖。

截至今年 6 月底，旭辉的现金为 101.61 亿，但估计绝大部分都处于受限状态。

旭辉的业务，主要由三个部分构成：房地产开发、投资和物业管理。

首先是开发业务，今年楼市仍在筑底的过程。

不过得益于旭辉早年布局的逻辑，一二线城市的销售额占比高达 87%。

地段决定房子价值，旭辉主要布局在北京、广州等重点城市。

在热点城市的房地产项目，更有利于旭辉穿越这轮房地产周期。

除了卖房，旭辉的投资物业和物业服务也贡献了不少收入。

先看投资物业，上半年，旭辉的租赁收入为 7.86 亿，主要来自上海及北京的商业地产项目。

而且，旭辉持有 33 个投资物业，其中 27 个都已经开始出租，形成现金流。

旭辉 CFO 杨欣曾提到，这部分持有物业估值高达 460 亿，去年一年就贡献了 18 亿的收入。

而物业管理更是 " 现金牛奶 "，上半年收入 33.75 亿，占总收入的 27%，接近三分之一。

也就是，物业管理的收入，逐渐成为旭辉的重要分支。

最后来看资产负债的表现，截至 6 月末，旭辉的总资产为 2413.2 亿，总负债 1969.14 亿。

净资产为 444.06 亿，归母净资产 64 亿，可见旭辉仍有资产垫，资产远大于负债。

此前民营房企爆雷，资不抵债的民营房企挺多的，比如恒大、奥园、佳兆业等。

最主要的原因是：地产调整周期，资产端的大幅缩水，降负债效果不明显。

房地产的这轮调整，也让开发商完成从疯狂的规模扩张到理性发展的转变。

只有活下去，才能有资本再谈 " 站起来 "。

对于旭辉而已，境内外债务重组完成，也算轻舟已过万重山了。

但旭辉面临的挑战和压力，依旧不小。

今年前 8 月，旭辉实现合同销售金额约 121.6 亿元，同比去年下滑 49.6%。

卖房业绩接近腰斩，一线的压力更大。

对此，你怎么看？

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