上海知名商场 " 上海六百 " 的拆除重建进行至第二年，上市公司徐家汇（SZ002561，股价 9.15 元，市值 38.04 亿元）决定将投入 " 超级加倍 "。

9 月 17 日盘后，徐家汇发布关于调整公司重大投资项目的公告。该公告显示，公司拟对 " 上海六百城市更新项目 "（以下简称上海六百项目）进行调整，计划总投资将从 7.08 亿元增至 16.98 亿元，增加近 140%。

资料显示，" 上海六百 " 成立于 1952 年，前身为中国百货上海市分公司第六门市部，于上世纪 90 年代经历过整体改造，是上海最早的 " 号码 " 百货店之一，也是徐家汇商圈的元老级商场之一。2024 年 2 月，" 上海六百 " 结束营业后正式闭店，并于当年被拆除。

《每日经济新闻》记者注意到，根据徐家汇 2025 年 3 月 27 日发布的公告，公司尚未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，暂无法对上海六百项目进行工程建设。

项目资金来源描述生变

徐家汇对 " 上海六百 " 进行拆除重建的动作，可以追溯至 2020 年 8 月。当年 8 月中旬，徐家汇发布公告称，拟将 " 上海六百 " 现有建筑体拆除重建，打造符合新时代消费者需求的综合性精品购物中心。次年 1 月，上海市政府批复了徐家汇社区 58 街坊（即 " 上海六百 " 所在地块）控制性详细规划局部调整方案。" 上海六百 " 自此进入拆除重建准备阶段。

2023 年 7 月，徐家汇发布关于 " 上海六百 " 拆除重建的相关公告。该公告显示，彼时上海六百项目总投资约 7.98 亿元。次年，徐家汇又对该项目进行了调整，总投资减少至 7.08 亿元。

此次徐家汇宣布对上海六百项目进行调整，就是基于上述计划。具体来看，徐家汇此次修改的内容颇多，无论是项目的总投入、总建面还是项目的总层高、总周期都出现了 " 翻倍 " 的情况。

其中，上海六百项目总建筑面积从此前的 1.92 万平方米增加至 4.25 万平方米；地上局部 10 层、地下 1 层也变为地上 30 层、地下 2 层；建筑容积率和总建筑高度分别从此前的 7.8 和 50 米变为 12.5 和 130 米。与之对应，建设周期从此前的预计 18 个月，增加至 30~36 个月。项目投资回收期也从 15~17 年（含建造期）增加至运营期第 19 年。

《每日经济新闻》记者注意到，如此大的投入之下，徐家汇对上海六百项目资金来源的描述也悄然发生变化，从 " 以公司自有资金为主，如有需要或适当采用外部融资 " 直接变为 " 公司自有资金及外部融资相结合 "。

徐家汇称，从短期来看，本次调整将导致项目前期部分投入成本的处置，项目建设期和投资回报期延长，且筹备协调及建设的难度增大，会对公司业绩造成影响。

" 但从长期来看，本项目是公司在当前形势下实现自我提升和突破的有效方式，通过‘公寓式酒店 + 品牌旗舰店’组合，更好地满足新时代消费需求，将有效增强公司盈利能力和核心竞争力。公司也将选取优质合作方开展合作，进一步提升公司资产价值、品牌知名度和市场影响力。" 徐家汇称。

投资加码基于发展战略

想要理解徐家汇此次调整动作，一定绕不开目前上海市徐汇区推进的 " 大徐家汇 " 发展战略。

《每日经济新闻》记者注意到，2025 年 2 月，上海市徐汇区融媒体中心在一则推文中简要提及 " 大徐家汇功能区 " 的蓝图——闻名遐迩的消费商圈。身处区域内核心地段的 " 上海六百 " 和太平洋百货是该战略的实施主体。

在最新公告中，徐家汇再度提及该发展战略："2025 年 5 月 17 日，根据‘大徐家汇’发展战略部署，为进一步落实城市更新要求，促进徐家汇商圈业态升级、功能复合，优化提升公共空间系统，上海市徐汇区规资部门对《上海市徐汇区徐家汇社区 C030202 单元控制性详细规划 58 街坊局部调整公众参与草案》进行了公示，调规方案中的建筑指标与本项目原方案的建筑指标有显著变化。"

基于此变化，徐家汇对上海六百项目的投资计划进行了调整。徐家汇介绍称，该项目在功能定位方面，将打造集公寓式酒店及品牌旗舰店于一体的综合性商业体。

" 公司作为区属国有企业，肩负着城市更新等关键领域中的发展重任，本项目调整是公司以经营模式和业态创新驱动发展新质生产力、焕发国资老品牌活力、推进企业强基转型的重要探索和尝试。" 徐家汇称。

此外，在徐家汇看来，对上海六百项目进行调整也有利于公司应对市场激烈竞争。

徐家汇直言：" 近年来，受复杂多变外部环境影响，实体零售行业面临有效需求不足、社会预期偏弱、电商分流加剧、品牌商拓店意愿下降及空置率攀升等严峻挑战，行业总体动能偏弱。本项目所在的徐家汇商圈内商业体众多且大体量新商业体仍在持续入市，商圈竞争日趋激烈。本项目单体体量较小，若维持单一零售业态，难以在未来应对多方面因素的冲击。"

在徐家汇看来，" 公寓式酒店 + 品牌旗舰店 " 组合，有利于为商业导入优质客群，满足高端人群高频次生活服务需求及区域客群消费需求，形成 " 居住与消费 " 内循环，达到稳定租金来源和经营业绩的效应。

2025 年 3 月 29 日，徐家汇披露 2024 年年度报告。该报告显示，2024 年，公司实现营业总收入 4.38 亿元，同比下降 19.11%；实现归母净利润 422.5 万元，同比下降 94.38%；实现扣非净利润 163.19 万元，同比下降 95.98%；经营活动产生的现金流量净额为 4418.76 万元，同比下降 73.67%。

8 月 23 日，徐家汇发布 2025 年半年度报告。该报告显示，2025 年上半年，公司实现营业总收入 1.89 亿元，同比下降 16.44%；实现归母净利润 466.47 万元，同比增长 325.65%。

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