作者：美家司南

当朋友圈开始刷屏："3 天房价涨回 4 年跌幅 " 这样的奇闻，我一边点开数据，一边陷入沉思。

刚刚公布的 8 月统计数据显示：

70 个大中城市中，二手房价格在不断下行，竟有 69 个还在 " 跌 "；而一线城市的新房价格环比更是扩大到 0.3% 的跌幅。

这一幕，怎么看都是一出 " 魔幻现实 "。

这个温差真是令人震惊：几天的疯狂上涨，与连续 4 年的地产调整形成强烈对比。楼市真有拐点吗？未来在哪？我们一起来逐层剥开这层迷雾。

01、政策能否撑起楼市的底盘？

回想起今年，政策的 " 撒钱式 " 操作频繁得令人眼花缭乱。西安某楼盘将广告牌写满了豪言：" 首付 15%，利率 2.85%！"

我心里一跳。

这意味着买一套 300 万的房子，首付瞬间减到 45 万，比去年少掏了 60 万，月供就能节省 880 元。这个优惠，真是把买房门槛蹦到了历史新低。

与此同时，地方政府也不甘落后，拼命 " 出手 "。

武汉三孩家庭补贴 12 万，杭州发 50 万购房红包，契税返还最多可以省掉 8 万——这套路，堪比 " 真金白银 " 的折扣大餐。

开发商们也在暗中狂欢。青岛推出 " 前十年只还利息 " 的贷款方案，月供直降 40%；北京放开公积金提现，用补贴和带押过户等新玩法刺激市场。

广州、深圳还在批量收购库存房，厦门用 " 房票 " 撬动数十亿的购房合同。

明显，政策红包的 " 组合拳 " 让市场短暂温暖了一下。

杭州在 5 月全面取消限购后，市中心老旧房成交量激增 38%，业主纷纷调价挂牌。北京二手房挂牌数也在骤减，抑制了短暂的恐慌。

但问题在于：这些 " 暖流 " 只冲到特定人群中。——像 90 后程序员用着 " 首付最低 15%+ 人才补贴 "，买到了 " 心仪 " 新房。

二胎妈妈抢到 " 特价房 "。普通人呢？大多数还在观望、等待。

据中指研究院最新调查，6 月居民购房意愿在年内最低点，仅有 15%，而 34% 的家庭表示还在 " 再等等看 "。政策虽多，但对市场的根本改变还远未发生。

02、市场的极端分裂：豪宅热潮与老破小悲歌

面对当前的楼市，我发现有两个 " 极端 "。

一端，是豪宅们的 " 刷屏时刻 "。

上海新杨思板块，228 套豪宅在 3 小时内卖完，有 939 人排队；浦东某楼盘，认购率突破 200%，甚至还未开盘就已售罄。

深圳的千万级别豪宅，成交量暴涨 184%，买家争相排队，明显有 " 牛市 " 再现的感觉。

而在这些高端住宅背后，房主们追求的，是现代 " 科技宅 " ——带中央空调、地暖、净水系统的科技住宅，溢价依然高达 12%，一房难求。

反观当前的二手房市场，情况惨不忍睹。

库存压顶，深圳 7.5 万套房源待售，业主最多忍不住要 " 砍价 "14% 才能成交。北京西城学区房每平米降价 2 万，徐州、长沙的房东甚至月内连续降价超 1.2%。

更绝望的是，200 万元以下的旧房，要么降价 30 万要么没戏。

这场 " 天壤之别 "，也反映在土地市场：合肥滨湖地块溢价近 50%，成都天府新区房价破 2 万 /㎡，但三四线的宅地拍卖失利率激增到 35%。

而从整体数据看，全国商品房库存去化周期依然长达 28 个月，开发商的销售额比去年同期下降了 18.7%，整体压力陡然升级。

03、房地产业的 " 人设 " 崩塌——从经济支柱到风险负担

曾经，房地产是中国经济 " 最闪耀的星 "。

2016 年，房地产投资占 GDP 的 6.5%，拉动了 GDP 增长的 2% 以上；土地财政贡献地方财政收入的 45%，带动了约 2000 万个岗位。

但到 2025 年，这个 " 明星 " 已变得疲惫不堪。上半年，房地产开发投资大跌 11.2%，连续三年下滑。土地出让金比巅峰时期缩水了 23.2%。

更让人心碎的是：相关消费如家具、家电都在 " 滑铁卢 "，下滑超过 5%。银行对地产的信贷紧绷，担心出现呆账。

而房企融资更如 " 在 ICU"，目前融资额度仍支持未来的交付，但资金链紧绷已是不争的事实。

房地产已逐步从经济引擎变成风险的 " 重灾区 "。

政府开始出手收购存量房，用作保障房；杭州等地，老破小租售比提升到能 " 覆盖月供 " 的水平。未来，住房或不再只是 " 买房 "，而是变成 " 有房可住 " 的基础保障。

04、楼市的 " 拐点 " 到底在哪？反弹只是幻觉

每次有人问我，楼市到底见底没有？我都会提醒：别被一波 " 涨势 " 迷惑。

6 月数据显示，70 城二手房价格同比仍在跌，跌幅连续 9 个月收窄，但还没有反转的迹象。这个过程，不是 " 黎明前的黑暗 "，而是 " 漫长隧道的微光 "。

我的判断：未来楼市会出现明显的 " 三重分化 "。

第一，是城市层面。

核心一线和品质二线城市，将保持相对坚挺，库存压力在逐步减缓。而三四线城市，库存尚存 20-24 个月的去化周期，市场依然难以乐观。

第二，是 " 产品逻辑 "。

" 好房子 " 会越来越成为 " 硬通货 "，上海、深圳科技住宅的抢购潮未减；而远郊的 " 画饼盘 " 依然烂尾，买房变得更像一种生活选择。

第三，是交易场景。

二手房市场已占据主导地位，比例高达 67%，而新房销售受到明显分流，超 30% 的交易是在 " 二手市场 " 进行。

我身边朋友退休的教师，卖掉旧房，换成了更智能的海淀新房。

他们心里明白：不是反弹的 " 赌局 "，而是居住价值的回归。未来，房地产的逻辑将是 " 租售比的国际铁律 "。过去国内房子的租售比只有 1%，意味着房东靠房租几乎收不回投资成本。

等到行业逐渐走向理性，房价的涨跌就不再牵动全民神经。而我们也会习惯用 " 住 " 的角度看房子，用 " 品质 " 替代 " 杠杆 "。

写在最后：

真实的楼市拐点，或许不是某个惊天动地的反转，而是在 " 用住 " 取代 " 炒房 "，" 品质 " 重于 " 杠杆 " 的过程中自然而然形成。

当房地产不再是 " 经济的引擎 "，而成为全民的 " 生活底线 "，那才是真正的 " 拐点 "。

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