关注楼市这么多年，一个很深的感触就是，短短四五年，北京楼市的开发商只剩央国企撑场了。

是啊，除了龙湖、懋源、融创等少数民企还有在售项目，往日的民企如旭辉、鸿坤、世茂等基本消失了。

取而代之的，是大型国央企（中海、保利、华润、招商、建发）、中建系（如中建智地、中建玖合、中建壹品）和北京本地国资系（如海开、兴创、北京城建）的崛起。

纵观北京、深圳、上海三大一线城市，我可以说，真的只有北京楼市的开发商如此纯粹。

比如下图是深圳 9 月销售排行榜，可以看到鸿荣源、京基、宏发、信义、中洲、卓越等民企，占据了深圳楼市半壁江山。

那么上海呢？上海更不用说，作为中国第一大城市，上海楼市体量几乎等同于北京 + 深圳，因此大的央企国企，比如保利、金茂、招商等等，上海有；

活跃的民营房企，如融创、嘉里建设、大华等，也是异常剽悍，上海壹号院、大华静安年华等作品，煊赫上海滩。

特别是今年，上海居然还出现了很多民营新面孔。

▲今年 1-9 月，上海土拍有多个民企或外企参与，这跟北京楼市往往由国央企 " 争抢 " 形成了鲜明对比。

在这些民企新面孔中，有做钢结构建筑设计、研发、制造、施工一体化业务的长江精工，很多国家级大型公共建筑，比如国家体育场 " 鸟巢 "、北京大兴国际机场、上海环球金融中心、及沙特国王塔等标志性大工程，都是长江精工承建；

还有消费科技公司新易腾，这是一家智能终端产品服务商，与华为、苹果等国际品牌都有深度合作，由于手里资金充裕，它选择与浙江本土民营房企宇诚集团合作进军上海楼市；

还有前段时间拿下 20 万每平米地王的祺祥旺宇，它的母公司是全球最大的车身冲压件模具制造商之一的屹丰集团，迄今为止已在全国 12 个城市建有 18 个制造工厂。想想近几年新能源汽车有多火，就知道祺祥旺宇这家民企有多豪。

还有来自内蒙的 " 煤老板 " 伊泰集团，这家总资产近千亿的民企早已进军上海楼市，今年上半年接手了原来恒大的北外滩江景地块；来自新加坡的星狮、庆隆，与国贸、金茂等央国企合作，给上海带来了全新的国际化视野 ......

如果说，北京缺少民企，主要是民企抵御不了地产行业周期长、投资大的高压，只能选择及时退场——那情有可原。

只是，为什么单单是北京？

要回答这个问题，我觉得，应该要从土拍溢价率来寻找原因。

为什么？土拍溢价代表着房企争地的热烈程度，土拍溢价越高，房企拿地热情越高。反之亦然。

对于民企来说，保证资金安全、追逐利润才是根本，所以民营房企往往只会去拿大家都看好的地，所以土拍溢价率低的城市，很少有民企。

比如近几年流行的托底，我只见到地方城投和国央企托底的，从来没见过民企托底——明知需要托底的地，风险大、利润低，民企怎么拿？

所以想通了这个道理，看看下面的这张表，一切都豁然开朗了。

▲北京作为一个一线城市，土拍溢价率居然比不上重庆、济南，更远低于上海、成都、杭州、苏州、深圳了。

所以从这里就能看出很多城市的内情和细节。比如杭州地卖的最多，溢价率最高，为什么？

因为杭州是中国唯一放开限价后，部分新房房价还在涨的城市，在这种环境下，开发商能赚钱，买房人也能赚钱，所以杭州的地卖的最多，所以杭州的民营房企（滨江、兴耀、金帝、建杭、江山万里等）都很活跃。

▲杭州放开限价后，涨幅最大的是钱江世纪城板块，板块内奥映鸣翠平均售价在 8.7 万元 / 平方米，而此前，该板块的限价为 47000 元 / 平方米，价格涨幅达到 85.06%。如此大的涨幅，房源却均售罄，可见开发商和购房者对杭州的购买力非常有信心。

再比如上海，虽然上海上半年卖的地比北京多了一倍（无论面积还是宗数），但上海卖地总价却比北京低，这说明上海的土地单价很低——不要以为土拍单价低就以为宗地位置不好，事实上据相关统计，上海今年上半年出让的宗地，有三分之一位于内环线。

我们知道，北京近一年出让的土地，也是越来越趋近城市核心区了，比如海淀的朱房村、功德寺双子星，朝阳的太阳宫地块，通州的运河地块——但是这么多核心地块，北京土拍的溢价率却很低，说明土拍的初始定价是比较高的。

上海则明显相反。上海上半年有三分之一卖的是内环线，近两年甚至还有数十个 2000 万的日光盘，这些项目的位置也都是核心区。但上海土拍的溢价率高、整体平均单价低，我们不难推定，上海土拍初始定价是比较低的，让了部分利润给开发商去争抢，这才有了土拍的高溢价。

由此，北京虽然卖地总数不多，但溢价率在几个一二线城市里是最低的，说明土拍起始价就贵，给开发商留的利润空间很小，在这样的情况下，又有哪些民企愿意飞蛾扑火呢？

坦白说，土拍起始价的定价，对楼市有重大影响。

比如开发商拿了高价土地，为了不亏本和后续顺销，首开通常会定一个超出市场预期的价格。但在当下的弱市环境里，高价开盘往往会高开低走，进而让购房人更加确认楼市弱势，从而形成恶性循环。

对此我想起曾经的指导价。2023 年，丰台西四环郭公庄双子星土拍，两宗宅地期房销售指导价居然高达 9.2 万 /㎡，且允许浮动 8%，即最高为 99360 元 /。这个价格很明显不是为了帮助开发商卖房，而是为了卖地而设的。

由此，这么高的指导价，也只有财力雄厚的大央企敢接了。

事实上，不只是 XX，还有很多城市，仍存在 " 高土拍楼面价支撑楼市 " 的牛市思维。

在这个思维下，土拍起始价是很难降的，降也是三五千五六千的降，在当下一日千里的大环境下，这点降幅可谓微不足道。

对此，我有个粉丝总结说，现在很多城市的行为非常迷惑：

①通过勾地、城投卖地，非市场方式高位托底和增加供应量；

②市场下行期间，调整控规政策，导致原有资产价值下滑；

③原有的拿地承诺迟迟无法兑现，优先兑现新地块配套；

面对这种情况，赚钱为先的民企，自然只能提桶跑路。