文 / 乐居财经 徐酒眠

宝龙商业（09909.HK）可能要被卖的消息传出。

10 月 13 日早间，宝龙商业刊发公告称，其控股股东宝龙地产已于 10 月 10 日就境外债务重组订立支持协议，其中包括宝龙地产可通过出售、质押宝龙商业股份筹集 4000 万美元现金，或将向债权人直接转让宝龙商业不超过 32.4% 的股权。

目前宝龙地产合共持有宝龙商业约 63% 的股权。行业观察者预测，若上述股份转让交易完成，宝龙商业可能会迎来新的控股股东。

不过乐居财经《物业 K 线》注意到，通过上市前的股权激励计划和设置信托，截至 2025 年 6 月 30 日，许华芳间接持有宝龙商业约 2.95% 股权。

据此来看，若仅转让宝龙商业 32.4% 股权，许家也或仍能保持控股地位。但前述股权转让后，还有出售、质押计划，将可能全面触发要约收购。

根据《证券法》规定，投资者持有上市公司已发行股份的 30% 后继续收购的，应当向所有股东发出收购要约。协议收购超过 30% 股权的，应当发出全面要约收购。

前有恒大物业曝出已有意向买家，后有旭辉控股抛出出售永升服务 8.24% 股权予伦敦基金公司 LMR Multi-Strategy Master Fund Limited 的计划，如今宝龙商业也被摆上货架，上市物企股权出售的市场又热闹了起来。

有行业观察者表示，上市物企股权被出售，关联地产让出控股股东地位或引入持股比例较高的二股东，一定程度上其实有利于物企走向更加独立。

聚焦宝龙商业，根据最新方案，宝龙商业股权转让作价每股 15 港元，对比前一次债务协议中的 12 港元有所提交。而截至 10 月 14 日收盘，宝龙商业每股为 2.54 港元，转让定价较此收盘价溢价约 491%。

最新财报数据显示，截至 2025 年 6 月 30 日，宝龙商业在管商业项目 97 个，在管面积 1106 万平方米；签约项目 129 个，签约面积 1424 万平方米。其中，长三角区域项目数量占比达 70%。

今年上半年，宝龙商业整体出租率约为 91.8%，同比增长 0.3 个百分点；商业收缴率达 98.7%，同比提升 0.2 个百分点。

同期，其住宅物业管理服务在管项目 128 个，总在管建筑面积约为 2370.8 万平方米；签约物业 138 个，总签约建筑面积约 3012.9 万平方米。

在房地产行业持续承压、消费市场复苏缓慢中，宝龙商业仍展现出较强的运营韧性和现金流管理能力，报告期内实现营业收入 13 亿元，归母净利润 1.83 亿元。同时，公司经营性现金流同比大幅增长 52.8%，达到 2.22 亿元。

分业务线来看，今年上半年，商业运营及管理服务贡献营收约 9.16 亿元，占总收入的 70.4%，毛利率约为 34.5%；住宅物业管理服务收入约 2.52 亿元，毛利率约为 17.3%。

值得注意的是，来源于外部客户的收入是宝龙商业的最大收入来源。截至 2025 年 6 月 30 日，外部客户贡献收入约为 11.85 亿元，占总收入的 91.1%。

2025 年下半年，宝龙商业计划新开 8 个项目，包括 4 座宝龙广场和 4 座宝龙天地，商业新增体量超 40 万平方米。

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