虎嗅APP 昨天
日本“万达”,为何能年入千亿日元?
index_new5.html
../../../zaker_core/zaker_tpl_static/wap/tpl_font3.html

 

本文来自微信公众号:日商日旅,作者:KYOKU,原文标题:《王健林暂退,但日本 " 万达 " 依然年入千亿【日本房产相关 1】》,头图来自:AI 生成

有家公司,在全日本共拥有可供租赁的房屋 73 万户。这个数字听起来似乎并不太炸裂。

按照这家公司,UR(全名为 "UR 都市機構 ")的租户构成,既有单身族,也有带娃的家庭。倘若平均每户两人,也只占全日本租房人口(1.2 亿人口中 3500~4000 万)的 3%-4%。

但这 73 万户遍及整个日本,而且房子全归 UR 所有,它是大地主,而非二房东," 全国连锁 "、统一装修、统一运营,可以实现每年稳定现金流数千亿日元。

这 UR,有点东西。

笔者早就听说过 UR,印象中大概是中产版的 Sharehouse,或是日本人在买房或确定在某市扎根之前的 " 过渡型 " 公寓住宅。最近跟同事一聊,没想到工作很多年的 40 代日本人都会极为认可 UR。2004 年创办的 UR 之于日本社会,绝不亚于万达、保利、万科等房产大佬之于中国社会。

它究竟是如何罕见地拥有如此多的产权,影响如此多人的生活?笔者今天为您简单科普。

本篇并非 UR 广告,笔者亦不是中介。只是希望借 UR 的故事顺便聊聊日本的文化特点、社会制度、都市再生,还有中国的自如公寓、曾经的蛋壳等企业所面临过的困境。

UR 凭什么做成大地主?

它的英文名是 URban Renaissance Agency,前身是 " 日本住宅公团 ",即日本政府下属的国策住宅开发机构。它官网写着自己的主要业务:

土地整备/再开发→ 都市更新;

住宅建设/翻新→ 租赁市场;

研究开发/技术实验→ 智慧城市、防灾、低碳化;

社区管理/高龄化支援→ 城市社会运营;

与民企合作→ 提供地块,吸引商业、医疗、教育设施。

敲黑板:UR 的首要任务是都市再生。

UR 的房龄从 20 年到 50 年,每隔 15~25 年就会定期翻新。年轻人 / 新婚夫妇 / 短期调动工作的公司职员是它的主力租客,近些年也开始覆盖希望与子女住得近的老年人 / 养娃一族 / 养毛孩子一族。

它的房子主要是公寓,最大的优势是平价,而且无礼金、更新费、担保费、中介费,可短期退租。在日本,总成本比同地区私房能够低 20%~30%。

" 大方 " 的背后,UR 是一个半官方性质的公司,属于政府法人,日本国土交通省监管,也并非上市公司。

它从国家或地方政府拿地,自己负责规划、建造、出租、管理,有稳定租金回报;它也通过重建 " 团地 "(类似于中国的小区,5~20 栋楼围起来)和开发新都市中心来获益。它像一个大规模资产管理公司,又像是一个虽不急于赚钱,但运作极其稳健的商业机构。

日本租房人口多,东京这个全球人口最多的都市圈,50% 的人都租房。一旦 UR 能通过规模化获得成本优势(装修、翻新、管理),加上它遍及全国的毛细血管,就能获得民企难以复制的优势。

日本房产市场的各类角色

下面来回收一些悬念。

首先,UR 之所以是 UR,最大原因是它的国有背景。

从 " 拿地 " 这个环节,UR 就无人能敌。它一边做老破小的翻新,一边还负责着新地块的开发。UR 创立于 2004 年,由 " 都市基盘整備公団 " 改组而来。它直接合法继承了两拨房子:

" 老破小 " 团地小区被它据为己有,都市空地、旧铁路用地任由它再开发,地方政府、私营开发商(东急不动产、大和房屋等)与它紧密合作。这种碾压式的强悍,使得地方政府但凡想到地产项目,都倾向于抱 UR 的大腿,而非自己再建一个 UR。

以一个普通的 UR 地块为例,面积还不小

其次,它的首要任务是都市新生,就产生了 " 合二为一 " 的罕见定位:它既拿地,又招租。

若不这样,直接面临的问题是:

只负责拿地和翻新(都市再生),不负责后续的出租问题,那么谁来买单,谁来做招租的脏活累活?

只负责装修招租和管理,那么房源又从哪里来?如何拿地,怎样与房主长期稳定合作?对房东 " 年付 " 还是 " 季付 "?向租客按 " 月付 " 收租?如果是预支收来的租金,那么万一资金链断裂呢?

其实后者,也是中国住宅地产的难点,万达、保利、万科等都受其掣肘,就更不必说自如、蛋壳等模式。还没等到你退租,你住的公寓品牌先退场了。

UR 与民营企业的对比(对不起,它是国企,别人根本没得比)

再次,UR 根本没有民企那么大的焦虑感。它不担心租不出去,尽管它的房子质量本就很高;它不贪图短期获益,所以根本就不卖房,只持有。

在日本,企业宿舍、民营公寓、国营或半官方公寓形成三大租赁支柱。UR 占尽机会,也不必上市,甚至还能享受城市再生的政府补贴。

简单插播 UR 的历史:千禧年伊始,日本面临的问题,一是団地的老破小问题,二是年轻人租房难。如何把老破小整理整理,打包一下再租出去?这就是政府给 UR 的重要任务:都市再生。UR 不依赖于市场利润,于是强调自己:

无礼金、无更新费;

设计现代、位置好;

适合工作族、小家庭。

它的代言人先后请了竹中直人、堺雅人、吉岡里帆、千叶雄大等,有靠谱成年人的代表,也有亲和力的年轻一代。

经过改修,这些公寓焕然一新,但是平均建筑年数在 30~40 年之间。它每 15~25 年进行一次大规模翻修(外墙、防震、水管、电气系统、共用部分),每 5~10 年进行一次轻微更新(内装、厨房、浴室设备),有时直接拆掉重建。

它的另一个常态业务是拿新地块,它与地方自治体签订 " 都市再生协议 ",造出新的住宅+商业+学校+绿地一体区。

东京・豊洲/有明→ 原本旧码头区 → UR 主导再生;

横滨・港北ニュータウン→ UR 规划开发;

大阪・千里中央→ 団地再生+高层住宅更新。

说了这么多 UR 的先天优势,其实人们也不该否认 UR 本身的高度执行力。房子多,质量稳,因为它拥有一个不追求短期利益的经济体系。

它有统一标准化设计与翻新机制,依靠设计标准数据库,按年代、结构、地区划分房子的情况,而且核心环节不外包;它自己做招租,全部系统数字化,空房率可控(全国约 3% – 4%,远低于民间租赁市场);它还非营利导向,不追求溢价,不会 " 偷工减料 "。

说到这里,我们似乎又在讨论一个日式 " 奇观 " 了。

放眼全球,也有一些类似 UR 的角色。

其他类似 UR 的住宅体系:规模大的没有它市场化,看上去更像是发大锅饭的

刚才我们频繁提到一个词 " 团地 "。

团地是日本社会一个很重要的存在,像是几栋筒子楼围起来的 " 小区 ",早年住在这里的人还有一些情结,所以更像是中国的 " 大院 "。

日本房产两条并行轨道:公共住宅和民间住宅。日本的一户建房主可以买下 " 地 " 并且成为真正的地主。但团地,抱歉,恕不销售。

" 団地 " 是战后日本政府为应对都市住房短缺而推出的集体住宅群体,是战后日本中产 " 梦开始的地方 ",带院落、有商店、有操场,象征着现代化、小区化。在高峰期全国的团地约有 300 万户,住着上千万人。

我同事的丈夫一家多年前从长崎到东京落户,她的婆婆在同一个团地结识了来自全国各地,共同 " 上京 " 的 " 团地妻 ",并且成了一辈子的闺蜜。

到如今,老年人在团地住了多年,UR 创办前就住在那,团地被 UR 收编之后,还住在那里。他们的下一代,1970 – 1990 年代的那代人就是 " 大院子弟 "。UR 改变了两代人的生活。

日本的团地文化作品:

摄影师若木信吾、石川直树:拍过《団地日和》《団地の記憶》等系列;

动画 / 漫画:《団地ともお》(《团地友夫》):团地小学生的日常生活;

《ちびまる子ちゃん》(樱桃小丸子)早期设定借鉴团地生活;

电影:《団地》(2016,导演阪本顺治,主演藤山直美):黑色喜剧式描绘老年人团地生活;

音乐:平成后期有 " 団地ソング" 流行,带怀旧气息。

不过,UR ≠团地。它还有塔楼、少量联排、独立住宅等。

这么来看,很难说是日本社会的变革带动了 UR,还是 UR 与团地的出现进一步塑造了日本。

日本老龄化严重,超过 28% 人口 65 岁以上,但实际上进养老院的只有 10%~15%,日本的房产继承税又高,老人不给自己买房,也大概率不给孩子买房。很多人选择团地养老,与老友相伴。

为了迎合他们的需求,最近 UR 推出了 " 近居 " 优惠,直系 3 代亲属住 UR 的房子就有月租直减,更鼓励父母与子女住在同一个团地的不同栋楼,隔着 " 一碗汤的距离 "。

日本职场的一个特征是异地轮岗频繁,今年在大阪,明年被派九州。男性也较少单身赴任,妻子料理家务,自己自理能力变差,自嘲 " 废物一个 "。日本还没有户籍制度,教育水平也比较平均(除东京一些非富即贵的区域之外),人们可以轻易地在全国流动。UR 是很多公司的 " 社宅 ",在 UR 的不同公寓之间切换,也可以享受减免。

如果把 UR 视作顺应日本社会变化的缩影,那么近年还有个趋势:外国人陡增。无论 UR 模式是否国际化,UR 自己反正做到了 " 国际化 ",外国人比例很高,进了小区,小东南亚或者小印度的感觉扑面而来,而且家家都有孩子。所以,笔者真的不是给 UR 打广告,并不是所有人都希望每天都和印度家庭抬头不见低头见。

东瀛虽是近邻,但笔者认为,日本出了个 UR,而中国则是出不来(或许压根不需要)UR。

所以,最关键的一点是:日本社会需要 UR。

我们刚才反复提到 " 城市再生 "。这个词在中国很少听到。

1945 后,日本战后废墟重建;

1950 – 1970s,高度经济成长期的郊区住宅建设;

1995 年阪神大地震后," 都市再生 " 正式成为国家政策关键词;

2001 年设立 " 都市再生本部 "(内阁直属)

2004 年 UR 诞生。

在多灾多难的国度,不考虑 " 再生 ",就根本没法 " 生 "。

房子不翻新,耐震性首先就是问题。很多旧团地的建造年代在 1960-1970 年代,要么推倒,要么加固。随着多条地铁的开通,每个区域的吸引力也会改变。

是的,日本早就面临着城市的老化问题了。日本的城市设施在 1980 年代就差不多定型,而中国的大部分城市建设年轻,20~40 年历史的住宅相对少,新一线城市仍在建设中,所以城市再生需求暂低。

但是再过二三十年呢?都说日本的今天是中国的未来,下面这几件事,不考虑下吗?

房子的防灾 + 老化对策(耐震、避难空间、再开发);

住宅的高密度再编制(老团地/小区翻新、城市中空地再利用);

绿色与可持续(节能、社区花园);

社会融合(老中青共居、外国人融入)。

中国的土地归国家所有,政府可以通过 " 规划调整 " 或 " 城市更新 " 收回使用权,由于财政依赖土地出让金,拆旧盖新也是地方政府的主要收入来源。

以北京的老城区为例,单位宿舍区、筒子楼、老小区都属于 " 成片集中式开发 ",只要政府决定拆迁,几百上千户都要 " 一锅端 "。成本高、阻力大,但一旦成功,收益巨大。万达、保利等开发商获益,居民也多拿了几张房本。

日本几乎没有什么动迁。一户建的地归属于房主;公团的地虽然属于政府,但是政府没有动力,或者没有来自民营的动力去推倒重建。

也因此,UR 的角色非常特殊。

笔者认为,UR 对日本社会的影响被低估了。

一个稳定的长期租赁企业意味着什么?对城市做长期规划,让年轻人减少压力,给他们去多个城市尝试的机会。

它让人们的生活标准变得更统一。这也是外国人移民日本的理由之一:社会平均化,上限未必太高,但下限绝对不低。

同样的房型和家居摆设,类似的生活节奏,相像的邻里结构,日本本身就是贫富差距较小的国度,一栋长期公寓,绝对能够让人们想到自己接下来二三十年的生活。

来日本后,笔者严重感觉到,前面的一两代人,人与人的轨迹非常相似(小爱好还是因人而异的)。其实人生几十年,必经的事情无非就是那几件," 什么时候做什么事 " 仿佛是社会的默契,每个家庭的样貌,也像被一间间样板房预设好了。

棒球明显大谷翔平的故事里面,最让日本人动心的,是他早早就写下的人生规划:什么年龄立业,什么年龄成家。定下人生目标,并且使命必达,使得刚过 30 岁的大谷翔平成了全民偶像。

不好吗?不刺激,但足够安全。

所以衣食住行的 " 住 " 很重要,UR 的角色很关键。毕竟,你住的地方,就是你的生活。

本文来自微信公众号:日商日旅,作者:KYOKU

宙世代

宙世代

ZAKER旗下Web3.0元宇宙平台

一起剪

一起剪

ZAKER旗下免费视频剪辑工具

相关标签

日本 万达 公寓 上市公司 新都
相关文章
评论
没有更多评论了
取消

登录后才可以发布评论哦

打开小程序可以发布评论哦

12 我来说两句…
打开 ZAKER 参与讨论