" 孩子考上八中那天，我在 4㎡的暗厨房里哭了——一半是激动，一半是愧疚。" 一位在西城蜗居 15 年的家长，道出无数 " 老破小 " 住户的共同情绪：手握顶级学区门票，却要在管道锈蚀、楼道堆物、没有电梯的 "50㎡公房 " 里完成家庭教育。

2025 年 10 月，西城区正式放开百万佳苑兰园 102 套 " 城市更新商品房 " 的网签，最低总价约 600 万元，比同地段 " 老破小 " 贵不到 10%，却给出 70 年全新产权、人车分流、实景现房。对 " 教育 + 自住 " 两难的家庭而言，这像第三次置业窗口：第一次是 2014 年 "9 · 30" 信贷放松，第二次是 2020 年 " 多校划片 " 落地，而这一次，政策把 " 新房 " 塞进核心区。

" 核心区不能再拆 " 写进 2018 版《禁限目录》后，西城新增住宅趋近于零。天恒集团将原本用于回迁安置的空置房源，通过补缴土地出让金、变更性质，转为商品房销售，既规避了 " 新建 " 雷区，又一次性补齐产权、配套、面积三大短板。

更关键的是，百万佳苑与 " 北京八中 " 直线距离约 1.2 公里，仍属 " 德胜 - 金融街 " 多校划片缓冲带。西城区教委 2025 年继续执行 " 六年一学位 + 多校划片 "，但划片仍以 " 就近 + 落户时长 " 排序，产权年限、实际居住、水电燃气记录都成为加分项。相比 " 老破小 " 产权复杂、面积段零碎，百万佳苑统一 70 年商品房产权、建筑面积 50-100㎡、交易记录清晰，在入学资格审核时更易获得高积分。

" 同样是 900 万，过去只能买 80 年代 60㎡板楼，现在能买 95㎡三居，厨房放得下双开门冰箱，卫生间能做到三分离。" 一位看完样板间的家长算了一笔账：贷款 600 万，30 年月供约 2.6 万元，与租住同品质学区房月租相当，却能把租金变 " 月供 "，还能锁定优质学籍，" 资产 + 教育 " 双重收益。

据北京市规划院统计，2024 年西城区二手房成交中，40-70㎡" 老破小 " 占比 63%，平均楼龄 32 年。随着 " 原拆原建 " 仅面向 C/D 级危房且需居民 100% 同意，真正能被翻建的不足 5%。这意味着，未来十年核心区改善需求只能依靠 " 存量转化 "。百万佳苑模式若能在全区复制，每年释放 200-300 套新房，就能吸纳约 10% 的改善客群，缓解学区房价波动。

西城教育局相关负责人透露，2026 年起将进一步扩大集团化办学，把 " 北京四中 "" 八中 " 课程输出到更多成员校，但 " 本部学位 " 依旧稀缺。对家长而言，能否住进 " 产权清晰、面积够用、通勤友好 " 的商品房，直接决定孩子能否在 " 牛小 + 牛初 " 体系里完成 9 年一贯。

" 我们不是在卖房子，是在给家长一张可以住 15 年的‘教育船票’。" 天恒集团营销负责人说。百万佳苑所有房源预计 2026 年 6 月前全部售罄，若去化速度快，政府或继续批准后续地块转商。对于 " 想让孩子在西城考清华，又不想三代挤 50㎡" 的中产家庭，这可能是未来五年离 " 学区 + 宜居 " 最近的一次机会。