图源 / 招商伊敦

作者 / 郑雪

来源 / 迈点

数据显示，当前我国租房人口规模已接近 2.6 亿，且保持增长趋势。巨大的租赁需求下，租客对租住品质要求日益提升。

从 " 住有所居 " 到 " 住有优居 "，聚焦 " 场景化 " 的服务升级成为提升租住体验的关键。

2025 年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。从中央到地方，纷纷出台政策推动 " 存量盘活 "。与此同时，" 好房子 " 理念首次被写入《政府工作报告》，品质化升级成为住房租赁市场重要的发展方向。

市场竞争同样助推了这一趋势。近年来，我国住房租赁市场供给稳步提升。迈点研究院发布《2025 年 9 月住房租赁产业发展报告》显示，仅北京、上海、杭州三城当月新增公寓数量就超过 2500 套。更值得关注的是，保租房的大规模入市。在整体 " 供大于求 " 的态势下，品牌竞争重点转向精细化运营与产品品质提升。

与此同时，租住行为也在发生深刻变化：租房正从一种 " 过渡性选择 " 转向 " 稳定的居住方式 "。一位计划在杭州长期租房的年轻用户表示：" 不打算买房，也不回老家置业，租房更自由，生活可以更舒适。" 这反映出越来越多年轻人将长租视为常态化生活方式的趋势。数据显示，25-30 岁人群的购房意愿已降至 48%。随着租住时间延长，租客对居住品质的要求也日益提升。

在住房租赁行业正迈向品质化升级的新阶段，好房子以外，从功能满足转向情感满足，服务升级成为提升租住体验的关键。传统租房的 " 提供一间房 "，正被 " 提供一种生活方式 " 替代。以招商伊敦为代表的长租公寓品牌，通过将服务精准嵌入租户的具体生活场景——如居住、办公、学习、休闲、交友等，满足多元化需求，从根本上提升租住生活品质。

所谓 " 场景化服务 "，就是基于租户在不同空间、不同时间、不同身份下的具体需求，提供精准、便捷、有温度的产品和服务，从而提升租住体验、增强用户粘性，并创造新的收入增长点。

例如，入住场景。对于许多租客而言，从签约到正式入住，中间往往横亘着一道 " 搬家难关 "，尤其对女性租客来说，即便聘请搬家公司，也难免面临物品整理、对接沟通等系列问题。然而，多数长租公寓的服务重点都放在了入住后的日常维护上，对于从签约到入住这个‘过渡阶段’的关注则几乎是空白的。深耕场景化服务的长租公寓则不同。比如，招商伊敦上线的 " 礼宾搬运服务 " 和 " 地毯清洗 "，在这一最耗费心力的环节提供支持，帮助租客轻松开启新生活。

再比如，居住场景。在长租公寓领域，多数品牌关注的焦点往往停留在 " 家具家电是否齐全 "、" 是否采用知名品牌 " 等基础硬件层面。然而，真正的场景化服务，恰恰藏于更细微之处。

以储物需求为例，尤其对长租客而言，收纳空间不足是普遍痛点。对此，招商伊敦不仅在户型设计阶段就规划了更充足的储物空间，更创新引入 " 大众迷你仓 " 等增值服务，进一步拓展收纳空间，于细节处提升租住品质。

类似的还有出行场景。以往，长租公寓提升出行便捷度主要依赖先天区位优势，如邻近地铁、入驻园区等。而对于那些区位优势不显著的项目， 如何解决这个问题就需要在服务上下功夫。招商伊敦推出的直达深圳湾口岸的工作日班车服务就是个很好的示范。这不仅满足了租客港深两地的通勤需求，也提升了租客满意度。

不难发现，" 场景化服务 " 的背后，其实是一种 " 用户思维 "。服务设计从 " 提供什么服务 " 转向 " 在什么场景下需要什么服务 "。

这样的思维下，长租公寓的服务不仅能延伸广度，还能拓展深度，让每个生活场景都获得完整解决方案。更重要的是，这样的服务，才能真正触达租客深层次的需求——表面看，租客需要便捷的出行、及时响应的服务，核心诉求是 " 夺回被琐事消耗的时间 "，从而将精力专注于工作、学习或个人发展；看似需要丰富的社交活动，实则是渴望在陌生的城市中找到情感寄托，获得 " 家 " 的归属感 ......

从一角度来看，场景化服务也是一种主动式的服务进化。有时候，楼下的保安的一声问候，就能让租客有归属感。这一点，与招商伊敦的 " 多壹点 MORE+" 服务理念不谋而合。

而只有弄懂这些核心诉求，品牌服务也才能真正玩出花样，才能真正懂用户，收获租客长久的选择与认可。

对住房租赁行业而言，实现场景化服务是一次从 " 房东 " 到 " 生活服务商 " 的战略转型。这要求，长租公寓品牌不仅仅是关注自身产品，更要关注居住在其中的人。通过关注租客的 " 生活动线 " 和 " 生命周期 " ，来构建场景化服务，让长租公寓真正有了 " 家 " 的感觉。

例如，在租客生活场景下，设立专属快递 / 外卖代收点、在社区内设置共享单车专属停车点、整合打车平台发放优惠券、 提供可预约的定期保洁 / 家电维修 / 消杀服务等；在租客工作与成长场景，打造共享办公空间、定期举办技能沙龙与课程、为租客提供资源对接和咨询服务等；在健康与休闲场景下，建设 24 小时健身房 / 瑜伽室、 提供宠物寄养服务等。

据迈点观察，在场景化服务建设方面，目前头部长租公寓品牌逐步构建起场景化社区服务生态圈。以招商伊敦为例，主要有以下几个特征：

其一，以租客为主导，增强 " 主人翁 " 的参与感。相较于以往 " 直接提供服务 "，如今更多长租公寓会通过租客调研来决定增加什么服务。比如，招商伊敦根据住户反馈，上新 " 健身私教拼团 " 服务，让客户以专属优惠价格，更高享受、更低负担地获得专业健身指导服务；同时，社区提供的服务，租客也能实时知晓。今年，招商伊敦全新的定制化壹间公寓服务告示栏，就登陆每一个壹间公寓项目的前台、电梯间、公告栏等公区，清晰地展示「多壹点 MORE+」服务内容并及时更新保洁、维修、安保等动态数据，发布最新的社群活动，让服务承诺与效率 " 随时看得见 "。

其二，向内向外 " 服务集成 "，提供更丰富的服务业态。如今，越来越多的长租公寓通过主动与外部品牌合作，搭建 " 异业联盟 " 场景。不再单打独斗，而是成为平台，整合第三方优质服务商，如健身房、保洁公司的等。例如，招商伊敦在公寓内引入自助咖啡机、娃娃机等，满足租客多元化需求。

值得关注的是，招商伊敦会员体系的升级。" 伊敦乐享家 " 会员体系接入招商蛇口集团的 "One 蛇口 " 大会员平台后，租客通过租房消费累积的 " 荟豆 " 积分，可以在集团内部的酒店、餐饮、邮轮、商业体乃至购房、物业等多个场景中通兑使用，实现了 " 住有所积分，积分随处花 "。通过生态整合极大丰富了服务的广度与便利性。

其三，情感化运营，激活社区温度。生活在城市里，人与人之间的距离变得更远，如今的长租公寓，正在努力让社区变成 " 大家 "。比如，招商伊敦全年举办超过 2000 场社群活动，内容从手工 DIY、健身私教课到草坪音乐节，营造有归属感的社区氛围。同时，招商伊敦还自主打造了 " 伊伊敦敦 " 两只萌猫 IP 形象，用年轻人喜闻乐见的方式走进年轻人心里、玩在一起。这一 IP 目前已积累超 10 万粉丝，实现了数百万次的曝光，增强了与租客的情感纽带。

长租公寓的场景化服务，本质是 " 用户运营 " 。当行业进入竞争下半场，唯有对租客真实需求，给予温暖而有力的回应，才能真正打动人心。

※本文仅代表作者个人观点，非迈点网立场